Huizenprijzen zullen de komende maanden gemiddeld genomen een stijgende lijn laten zien. Die verwachting spreekt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep maandag uit, op basis van recente ontwikkelingen bij de hypotheekaanvragen.

De ontwikkeling van aangevraagde hypotheekbedragen geeft volgens Van Bruggen een goede indicatie voor de ontwikkeling van huizenprijzen op de korte termijn.

Dit geldt in ieder geval voor de huizenprijzen die het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) publiceren, want die registeren de transactieprijzen nadat de koop is bezegeld bij de notaris. Huizenkopers hebben dan al weken of zelfs maanden eerder een hypotheekaanvraag gedaan.

In de onderstaande grafiek heeft Van Bruggen de ontwikkeling van hypotheekaanvragen naast die van de ontwikkeling van transactieprijzen voor koopwoningen gelegd.

In de grafiek is te zien dat de stijging van hypotheekaanvragen in de periode van 2019 tot en met eind 2021 gepaard ging met stijgende huizenprijzen.

Vanaf 2022 is de hypotheekrente echter fors gestegen, waardoor lenen fors duurder werd. Dit heeft zijn weerslag gekregen in een daling van het aantal hypotheekaanvragen vanaf maart 2022. Huizenprijzen vertoonden een piek in augustus 2022 en zijn daarna ook gaan dalen.

De terugval van het aantal hypotheekaanvragen heeft eind 2022 een bodem bereikt en sindsdien is weer sprake van een voorzichtige stijging. Dit is de reden dat van Van Bruggen verwacht dat de huizenprijzen de komende maanden gaan aantrekken. De stabilisering van de hypotheekrente op niveaus van tussen de 4 en 5 procent in 2023 draagt hier ook aan bij.

Huizenprijs in 2024 onzeker door inflatie

Voor 2024 blijven de vooruitzichten volgens Van Bruggen echter onzeker. De verdere ontwikkeling van huizenprijzen hangt af van de ontwikkeling van de hypotheekrente, de inkomens van huizenkopers en de normen voor de maximale hypotheek voor komend jaar.

De hypotheekrente kan dalen, stijgen of gelijk blijven, alle scenario's zijn mogelijk. Hierbij speelt het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB) een belangrijke rol.

Als het de ECB lukt om met het rentebeleid de inflatie in de eurozone in 2024 omlaag te krijgen naar iets boven de 2 procent, dan zullen de hypotheekrentes waarschijnlijk dalen met een paar tienden van een procent, aldus Van Bruggen. Uiteraard heeft dat tot gevolg dat huizenkopers met meer kunnen lenen.

Maar het is niet zeker of de ECB de inflatie omlaag krijgt. Mogelijk blijft de inflatie de komende jaren tussen de 3 en 4 procent hangen, omdat werknemers hoge looneisen blijven stellen en producenten de hogere kosten doorberekenen in de prijs van producten. De hypotheekrente kan dan verder stijgen waardoor huizenkopers minder kunnen lenen.

Een andere mogelijkheid dat de inflatie in een gestaag, laag tempo daalt en dat de ECB ondanks die daling nog geen ruimte ziet om haar rente te verlagen. In dat geval zullen de hypotheekrentes ongeveer op het huidige niveau blijven. Volgens Van Bruggen is de kans op elk van deze scenario's ongeveer even groot.

Voor de ontwikkeling van de hypotheekrente, leencapaciteit en daarmee de huizenprijs, blijft het dus de komende maanden dus spannend wat de inflatie en rente gaan doen.

Inkomens stijgen mogelijk minder hard in 2024

Daarbij spelen inkomens ook een rol. Die zullen de komende maanden en in 2024 nog stijgen, maar wel minder hard dan in de eerste maanden van 2023. Door de stijgende inkomens kunnen consumenten meer lenen, waardoor de huizenprijzen een positieve impuls kunnen krijgen.

Hoeveel consumenten kunnen lenen, hangt ook van de hypotheeknormen. Hierbij wordt gekeken naar het inkomen van de huizenkoper en hoeveel die aan woonlasten kan uitgeven, waarmee geldverstrekkers uiteindelijk de maximale hypotheek bepalen. De normen elk jaar opnieuw vastgesteld en dat is voor 2024 nog niet gebeurd.

Van Bruggen verwacht dat de nieuwe hypotheeknormen volgend jaar beperkte invloed hebben op de leencapaciteit en daarmee op de huizenprijs.

Het is volgens de financieel intermediair lastig te voorspellen of de stijging van de huizenprijs die voor de rest van het jaar wordt verwacht, doorzet in 2024. Een stijging van inkomens zal een positieve invloed hebben op de leencapaciteit van huizenkopers, maar het blijft afwachten wat de hypotheekrente gaat doen.

Wel schat van Bruggen de kans op een stijging van de woningprijs in 2024 hoger in dan een daling, uitgaande van ongeveer twee derde kans op een gelijkblijvende of dalende hypotheekrente.

Lees ook: Hypotheekrente voor 10 jaar vast is ongeveer net zo hoog als tien jaar geleden: rente nu variabel houden bij oversluiten betekent dat je méér betaalt