• Met de sterke stijging van de huizenprijzen neemt voor veel huiseigenaren ook de overwaarde fors toe.
  • Nadeel is dat dit vermogen vastzit in stenen.
  • Business Insider bespreekt zeven manieren waarop je gebruik kunt maken van de overwaarde.

De stijging van de huizenprijzen dendert maar door. Slecht nieuws voor huizenkopers, maar goed nieuws voor woningbezitters. Hun overwaarde dikt aan, waarmee wellicht de vraag rijst: wat kan je ermee doen? Business Insider zet een aantal opties op een rij.

In het derde kwartaal van 2021 steeg de gemiddelde huizenprijs met 19 procent procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. De gemiddelde koopsom kwam uit op 419.000 euro.

Voor starters die een koopwoning moeten financieren met louter een hypotheek, en geen spaargeld of jubelton kunnen meebrengen, zijn de alsmaar stijgende huizenprijzen geen pretje.

Lees ook: Huis kopen met een maximale hypotheek? In deze regio’s kun je terecht als je twee keer modaal verdient

Woningbezitters daarentegen, zien de marktwaarde hun woning en daarmee de overwaarde (marktwaarde minus hypotheekschuld) rap omhoogschieten. Daarin zijn grote verschillen. Immers, wie langer in een koopwoning toeft, heeft meer kunnen profiteren van de huizenprijsstijging en wellicht een groter deel van de hypotheekschuld afgelost.

Senioren zullen in de meeste gevallen daarom meer overwaarde hebben dan jongeren. Om een beeld te geven, toont de tabel hieronder de ontwikkeling van de overwaarde per generatie.

Te zien is dat jonge huizenbezitters tot 25 jaar in 2021 gemiddeld al bijna op een ton overwaarde uitkomen, volgens schattingen van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep. Vanaf 45 jaar gaat de overwaarde richting de twee ton, terwijl 65-plussers inmiddels gemiddeld drie ton overwaarde hebben.

7 tips om overwaarde te benutten

Dat zijn mooie cijfers op papier, maar het geld zit natuurlijk in stenen. Kun je ervan profiteren als je niet verhuist? En wat zijn de opties om de overwaarde los te wrikken? Business Insider zet hier zeven mogelijkheden op een rij.


1. Niet verhuizen, wel lagere hypotheekrente

Goed, je hebt misschien niet meteen een ton tot je beschikking om te investeren, maar je kunt misschien wel enigszins profiteren van de overwaarde zonder te verhuizen. Voor hypotheken zonder NHG-garantie rekenen geldverstrekkers een renteopslag die oploopt naarmate je meer hebt geleend ten opzichte van de woningwaarde.

Die verhouding verschuift met de jaren. Immers, de huizenprijzen stijgen en je hebt wellicht een deel van de hypotheek afgelost met maandelijkse betalingen en misschien ook met extra aflossingen. Met de sterk gestegen huizenprijzen van afgelopen jaren is de kans groter dat je inmiddels voor een andere tariefklasse (lees: een lagere hypotheekrente) in aanmerking komt. Let wel op als je een spaarhypotheek hebt, want daarmee pakt een lagere hypotheekrente niet per se voordelig uit.

Bedenk ook dat je niet bij alle geldverstrekkers de rente kunt aanpassen vóór het einde van de rentevaste periode als de lening ten opzichte van de woningwaarde is geslonken. Maar bij de meeste is dit wel mogelijk.

Een aantal geldverstrekkers past de rente zelfs automatisch aan als je voldoende hebt afgelost voor een lagere tariefklasse, terwijl je bij andere een verzoek moet indienen. Bij een renteaanpassing vanwege een stijging van de woningwaarde moet je altijd zelf aan de bel trekken.

In het artikel hieronder staat een overzicht van de acties die je moet ondernemen bij 11 geldverstrekkers om de rente aan te passen.

Lees ook: Lagere hypotheekrente omdat je hebt afgelost of omdat je huis meer waard is geworden? Dit zijn de voorwaarden van geldverstrekkers


2. Niet verhuizen, maar verbouwen

Zelfs met een tonnetje of één, twee, drie aan overwaarde kan het ook voor doorstromers lastig te zijn om een andere koopwoning te vinden die aan hun wensen voldoet. Of misschien zit je goed waar je zit, maar kan het toch nog iets beter. In dat geval is verbouwen wellicht een optie. Je zal niet de eerste zijn die tijdens de coronapandemie op dat idee komt.

Je kan de overwaarde op verschillende manieren inzetten voor een verbouwing: met het verhogen van de hypotheek, een tweede hypotheek of de hypotheek oversluiten. Je kan mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen en 106 procent als je het geld in duurzaamheidsmaatregelen steekt. Omdat je het geld in de eigen woning steekt, kun je kosten aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting.

In alle gevallen toetst de geldverstrekker of je inkomen toereikend is. Bij een hypotheekverhoging en een tweede hypotheek gaan de maandlasten immers omhoog. Verder ben je waarschijnlijk geld kwijt aan hypotheekadvies en een taxatierapport. En bij oversluiten en een tweede hypotheek wordt een nieuwe hypotheekakte opgesteld. Dat betekent een gang naar de notaris en bijbehorende kosten.

Gaat het om een hypotheekverhoging dan heb je die notariskosten niet. De hypotheek verhogen kan alleen als je bij het afsluiten van de lening een hoger hypotheekbedrag door de notaris hebt laten vastleggen dan je daadwerkelijk hebt geleend. Heb je dit niet gedaan ,dan kun je dus alleen een tweede hypotheek nemen of de hypotheek oversluiten.

Oversluiten kan aantrekkelijk zijn vanwege de lage hypotheekrente. Je betaalt weliswaar afsluitkosten én een boeterente, maar daar staan lagere maandlasten tegenover. Zoek wel uit of dit echt voordelig is.

Het kan overigens geld schelen als voor 1 januari 2022 de hypotheek afsluit. De hypotheekrenteaftrek (die ook voor andere kosten voor de eigen woning geldt) gaat voor hoge inkomens omlaag volgend jaar.

Verder is het goed om te weten dat bij een relatief kleine verbouwing, tot zo'n 25.000 euro, een hypotheek wellicht niet de beste optie is vanwege de bijkomende kosten. Mogelijk is een persoonlijke (verbouwings)lening een betere mogelijkheid.

Lees ook: Maakt de vakantie plaats voor een verbouwing van je huis? 4 tips om kosten af te trekken bij de belastingaangifte en Waarom een persoonlijke lening in plaats van een hypotheek meestal NIET logisch is – maar soms toch wel handig


3. Niet verhuizen, wel een tweede woning

Je kunt ook een tweede hypotheek afsluiten en de overwaarde benutten voor een tweede woning: een leuke vakantiewoning voor jezelf of een woning voor de kinderen. Of wellicht koop je de woning om te verhuren.

Ook hierbij geldt dat je maximaal 100 procent van de woningwaarde kunt lenen en dat de geldverstrekker toetst op inkomen. Houd er wederom rekening mee dat de maandlasten omhoog gaan. Bedenk ook dat je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek als de lening niet in de eigen woning wordt geïnvesteerd.

Lees ook: Huis kopen om te verhuren? Dit moet je weten over de huisjesmelkerhypotheek


4. Niet verhuizen, maar overwaarde verzilveren met hypotheek voor aanvullend (pensioen)inkomen

Wil je niet verhuizen maar toch de overwaarde benutten, dan zijn daar verschillende mogelijkheden voor. Een van die mogelijkheden is het afsluiten van een verzilverhypotheek, ook wel opeethypotheek genoemd. Deze is vooral bedoeld voor senioren die hun hypotheek (bijna) hebben afgelost en wat extra inkomen willen voor bijvoorbeeld aanvullend pensioen.

Bij de opeethypotheek komt het erop neer dat je een aflossingsvrije hypotheek afsluit. De rente wordt opgeteld bij de schuld, dus die groeit steeds sneller. De schuld wordt afgelost bij verkoop.

De verzilverhypotheek is aantrekkelijk als het inkomen niet toereikend is om een 'gewone' aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Heb je volgens de bank wel voldoende inkomen, dan is deze hypotheekvorm waarschijnlijk een voordeliger optie.

Lees in dit verband ook: Overwaarde van je huis benutten? 8 dingen waar je op moet letten bij de opeethypotheek

5. Niet verhuizen, maar overwaarde verzilveren met verkoop

Een andere mogelijkheid om de overwaarde te verzilveren is met sale and lease back. Ofwel: de woning verkopen om deze weer terug te huren. Je verkoopt de woning aan een partij, bijvoorbeeld Levius, die in één keer zo'n 70 tot 80 procent van de marktwaarde ervoor neertelt. Vervolgens betaal je een markconforme huur aan de verhuurder. Dat kan hogere maandlasten betekenen.

Een variant op deze constructie is dat je geen huur betaalt, maar dat de partij het verzilverde bedrag in maandelijkse uitkeringen uitbetaalt, zoals bij Behouden Huis het geval is. Een iets andere constructie biedt de startup Feelix. Je verkoopt de woning en krijgt zo'n 80 procent van de overwaarde uitgekeerd. Daarvan betaal je een maandelijkse 'gebruiksvergoeding', die niet stijgt met inflatie zoals bij huren het geval is.

Bij Levius en Behouden Huis moet je 65 jaar of ouder zijn om in aanmerking te komen. Bij Feelix kun je vanaf 55 jaar terecht.

Lees in dit verband: De overwaarde van je huis loswrikken zonder te verhuizen? Bij deze nieuwe aanbieder kan dat ruim vóór je pensioen


6. Verhuizen naar een huurwoning

Je kunt natuurlijk ook de woning verkopen en wel verhuizen, bijvoorbeeld naar een huurwoning of naar de woning van je geliefde. In dit geval komt de overwaarde vrij en steek je dit niet in de aankoop van een nieuwe woning. Tenzij je jezelf inkoopt in het huis van je partner.

In dit geval belandt de overwaarde in box 3 en ga je er vermogensbelasting over betalen. Voor de belastingdienst heet de overwaarde eigenwoningreserve en hierbij geldt de bijleenregeling. Koop je binnen drie jaar een huis, dan moet je daarvoor de overwaarde inzetten om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.

Wellicht wil je de overwaarde opzij zetten, mocht die situatie zich voordoen.

Houd er verder rekening mee dat de huur hoger kan zijn de hypotheeklasten en dat je te maken kan krijgen met jaarlijkse huurverhogingen.


7. Verhuizen naar een koopwoning

Ga je verhuizen naar een koopwoning of heb je jezelf ingekocht in de woning van je partner, dan geldt wederom bijleenregeling. Die dus inhoudt dat je geen hypotheekrenteaftrek ontvangt als je de overwaarde niet inzet voor de eigen woning.

Gebruik je de overwaarde dus niet (helemaal) voor de nieuwe woning, dan krijg je over het deel van de hypotheek dat gelijkstaat aan de niet gebruikte overwaarde géén hypotheekrenteaftrek. De bijleenregeling geldt tot drie jaar na verkoop van de woning. Daarna geldt de hypotheekrenteaftrek weer wel.

Een verhuizing naar een andere koopwoning brengt ook het voordeel met zich mee dat je zonder boeterente de hypotheekrente opnieuw kunt vastzetten. Met huidige lage hypotheekrente betekent dat waarschijnlijk lagere maandlasten.

Lees ook: Huis verkopen met overwaarde: dit gebeurt er fiscaal in 6 situaties


Lees ook: Huis verkopen met overwaarde: dit gebeurt er fiscaal in 6 situaties