• De hoogte van de hypotheekrente wordt mede bepaald door de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde.
  • De omvang van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde kan kleiner worden als je aflost en/of omdat je huis meer waard wordt.
  • Tegenwoordig kun je dan de hypotheekrente tussentijds aanpassen. Maar de voorwaarden per geldverstrekker verschillen.
  • Business Insider heeft de vereisten van 11 geldverstrekkers op een rij gezet.

Huiseigenaren kunnen wellicht hun hypotheekrente een tikkeltje omlaagbrengen, als ze een deel van de hypotheekschuld hebbben afgelost of als de woningwaarde is gestegen. Hoe dat in zijn werk gaat, kan per geldverstrekker verschillen. 

De hoogte van de hypotheekrente hangt deels af van het risico dat de bank loopt met het verstrekken van de lening. Afhankelijk van de verhouding tussen de lening en de woningwaarde, ofwel Loan to Value (LTV), valt de hypotheek in een bepaalde risicoklasse, ook wel tariefklasse genoemd. 

In de tariefklasse geldt een bepaalde risico-opslag. Het aantal tariefklassen verschilt per geldverstrekker, net als de risico-opslag. Maar hoe meer je leent ten opzichte van de marktwaarde van de woning, des te hoger de risico-opslag en hoe duurder de hypotheek. 

Bij hypotheken met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) geldt meestal geen risico-opslag. Met een NHG-hypotheek heb je een vangnet als je de hypotheek niet meer kunt betalen door een scheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of overlijden. 

Als het tot een gedwongen verkoop komt, wordt een eventuele restschuld onder voorwaarden betaald uit de NHG-pot. Hierdoor is het risico voor de bank aanzienlijk lager en geldt er bij een NHG-hypotheek geen risico-opslag.

Terug naar de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde. Het punt is dat deze niet hetzelfde blijft. In de loop van de tijd kun je (extra) hebben afgelost. Dat is zeker zo bij annuïtaire en lineaire hypotheken.

Sinds 2013 zijn dit de populairste hypotheekvormen, omdat vanaf dat moment voor nieuwe hypotheken alleen het recht op hypotheekrenteaftrek geldt als je de lening binnen 30 jaar aflost. En dat is het geval bij de annuïtaire en lineaire hypotheek.

Lees ook op Business Insider

Daarnaast verandert de verhouding tussen de hypotheekschuld en de marktwaarde van een woning ook door de stijging van de huizenprijzen. Zowel door aflossen als een stijging van de marktwaarde kan de hypotheek in een tariefklasse vallen met een lagere rente-opslag. 

Lagere risico-opslag hypotheekrente

Vroeger moest je afwachten tot de rentevaste periode afliep om in aanmerking te komen voor een lagere hypotheekrente. Maar tegenwoordig passen geldverstrekkers ook tussentijds de rente aan als je voldoende hebt afgelost of als de marktwaarde is gestegen.

Hoe ze dat doen verschilt. Sommige geldverstrekkers passen bijvoorbeeld automatisch de hypotheekrente aan als je voldoende hebt afgelost. Je hoeft daar niets voor te doen. Bij anderen moet je zelf aan de bel trekken en documenten aanleveren, zoals een beschikking van de WOZ-waarde of taxatierapport. 

De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de marktwaarde van jouw woning die jaarlijks door de gemeente wordt vastgesteld. De WOZ-beschikking valt meestal in het begin van het jaar, in februari, op de mat. Bedenk wel dat de WOZ-beschikking niet de meest recente waardebepaling van de woning is, deze loopt een jaar achter.

De waarde op de WOZ-beschikking die je begin 2021 hebt ontvangen, heeft de waardepeildatum januari 2020. 

En nogmaals: het aantal risicoklassen verschilt per geldverstrekker. Bij de een zal het ‘hopmoment’ dus eerder aanbreken dan bij de ander. Daarnaast kan de geldverstrekker het aantal risicoklassen hebben gewijzigd, nadat jij de hypotheek hebt afgesloten. In de meeste gevallen gelden dan de risicoklassen en de opslagen van het moment dat je de rente hebt vastgezet.

Business Insider heeft een rondgang gemaakt langs een aantal geldverstrekkers om erachter te komen wat je moet doen om in aanmerking te komen voor een lagere rente op basis van aflossing en/of een gestegen marktwaarde. De lijst hieronder toont per geldverstrekker of je actie moet ondernemen en of je documenten moet aanleveren. 

Geldverstrekkers die de hypotheekrente automatisch aanpassen als voldoende is afgelost, doen dat meestal niet bij huiseigenaren met een bankspaarhypotheek. Bij deze hypotheekvorm pakt een verlaging van de hypotheekrente niet per se voordelig uit.

Immers, een lagere hypotheekrente betekent in dit geval ook minder spaarrente bij de opbouw van de spaarpot voor de uiteindelijke aflossing van de hypotheek. Dat betekent in principe dat de maandelijkse inleg voor de spaarpot omhoog gaat.

De vraag is of dit per saldo gunstig uitpakt voor de totale maandlast. Met een bankspaarhypotheek zal je dus eerst moeten uitrekenen of een lagere hypotheekrente voordelig is.

Lees meer over de hypotheekrente: