Als je een huis wil kopen om te verhuren en daarvoor een lening moet afsluiten, ga dan niet uit van de reguliere hypotheek die voor woonhuizen wordt afgesloten. Daarmee zou je de kosten voor je bakstenen melkkoe weleens te laag kunnen inschatten.

Als nieuwbakken huisjesmelker, heb je een heel andere status: niet alleen voor de Belastingdienst, maar ook voor de bank. Je bent misschien geen pandjesprins met honderden adressen in je bezit, een gewone huizenkoper ben je ook niet. Je bent immers niet van plan om op je aangekochte adres te wonen, maar om eraan te verdienen.

Overigens ben je niet de enige die dat plan heeft opgevat. “Je kunt onderscheid maken tussen professionele verhuurders en kleine particuliere verhuurders”, zegt Martin Hagedoorn van intermediair De Hypotheekshop. “Die laatste groep is enorm gegroeid.”

Tegenwoordig verhuurt ruim 79 procent van de particuliere verhuurders één woning. Een kleine groep van 4 procent verhuurt 5 of meer woningen, bleek onlangs uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Volgens het CBS heeft een minigroep van 250 particuliere verhuurders vijftig of meer woningen in bezit.

Hagedoorn ziet het groeiende aantal kleine verhuurders terug in de zoekopdrachten met betrekking tot de verhuurhypotheek die adviseurs invoeren in de database voor hypotheekvoorwaarden. “Dat is het laatste kwartaal met 13 procent gestegen.”

De oorzaak, volgens Hagedoorn: "Consumenten vragen zich af of het aantrekkelijk is om hun spaargeld in een woning te steken en er zijn doorstromers die de woning die ze achterlaten niet willen verkopen, maar willen aanhouden om te verhuren."

Geldverstrekkers spelen in op de groeiende groep kleine, particuliere verhuurders met speciale hypotheken. Je vindt ze onder de naam buy-to-let-hypotheek, beleggingspandhypotheek, verhuurhypotheek of investeringshypotheek. Aanbieders zijn onder anderen ING, NN, NIBC Direct, Woonfonds, Dynamic Credit, Rabobank en Domivest.

"Omdat het een relatief nieuwe markt is, lopen de voorwaarden van deze hypotheken erg uiteen. Anders dan bij de gewone hypotheek waar geldverstrekkers al jarenlang op concurreren en waar de voorwaarden veel meer overeenkomen", zegt Hagedoorn.

Met die uiteenlopende voorwaarden is het zaak om verhuurhypotheken goed te vergelijken. Door sommige voorwaarden kun je minder lenen of ben je duurder uit dan bij een gewone hypotheek. Business Insider bespreekt de meest kenmerkende voorwaarden van de verhuurhypotheek:

Voor welke panden kun je een verhuurhypotheek afsluiten?

Voordat je denkt binnen te kunnen lopen als huisjesmelker, is het misschien handig om te weten voor welke panden banken bereid zijn een verhuurhypotheek te verstrekken. Dacht je te kunnen cashen met verhuur aan toeristen via bijvoorbeeld Airbnb, dan zegt de bank "nee". "Financiering is alleen mogelijk voor een woonhuis dat wordt verhuurd voor permanente bewoning", zegt Hagedoorn.

Shortstay-verhuur aan toeristen en kamerverhuur komen niet in aanmerking voor de verhuurhypotheek, hoewel banken wel een uitzondering kunnen maken als de kamer wordt verhuurd aan familieleden. Ook vakantiewoningen en stacaravans vallen buiten de boot, net als een pand op een bedrijventerrein (ook met woonbestemming) en panden met een agrarische bestemming. Dus ook die leuke op te knappen boerderij zonder woonbestemming.

Voor sommige banken geldt dat ze de verhuurhypotheek alleen verstrekken als de woning zich in bepaalde gemeenten bevindt.

Hoeveel mag je lenen van de woningwaarde (loan to value)?

Koop je een huis om zelf in te wonen, dan mag je 100 procent van de woningwaarde lenen en 106 procent als je duurzaamheidsmaatregelen neemt. Zo niet bij de verhuurhypotheek. "Je moet vrijwel altijd geld meenemen", zegt Hagedoorn. "Hoeveel precies is afhankelijk van de geldverstrekker."

Zo kun je bij ING, NN en NIBC Direct maximaal 70 procent van de marktwaarde lenen. Woonfonds verstrekt maximaal 80 procent van de marktwaarde terwijl Dynamic Credit onlangs een verhuurhypotheek op de markt heeft gebracht waarbij maximaal 90 procent van de woningwaarde kan worden geleend.

Let wel, in de meeste gevallen gaat het om de marktwaarde in verhuurde staat en die ligt doorgaans lager dan de 'gewone' marktwaarde. Daarmee valt ook het te lenen bedrag lager uit. Moet de woning verbouwd worden voordat je er huurders in stopt, dan mag je meestal maximaal 20 procent van de marktwaarde lenen voor een verbouwing.

Aan welke eisen moet het taxatierapport voldoen?

Uit het taxatierapport moet dus blijken wat de marktwaarde in verhuurde staat is en of het überhaupt geschikt is voor verhuur. Dat betekent onder meer dat de woning geen ernstige gebreken mag vertonen. "De onderhoudstoestand moet voor alle onderdelen ten minste voldoende zijn", zegt Hagedoorn. Gaat het om kamerverhuur, dan moet daarvoor een vergunning aanwezig zijn.

Wat is het maximale bedrag dat banken verstrekken?

Banken hanteren vaak een minimaal en maximaal bedrag voor de verhuurhypotheek. De minimale leensom varieert van 50.000 tot 75.000 euro en de maximale leensom van 300.000 tot 500.000 euro. ING is een uitschieter, bij de bank kun je maximaal een miljoen lenen voor een huis om te verhuren. "Er zijn partijen waarbij geen maximum geldt", weet Hagedoorn. En je kunt vaak niet eindeloos veel panden met een verhuurhypotheek financieren, veel banken hanteren ook hiervoor een maximum.

Tellen verhuurinkomsten mee bij het berekenen van de maximale hypotheek?

Als gewone huizenkoper wordt de maximale hypotheek berekend op basis van je inkomen. Een van de factoren die meespeelt is de woonquote, het percentage van je inkomen dat je maximaal mag besteden aan hypotheeklasten.

Ook de verhuurhypotheek wordt berekend op basis van je inkomen. Maar of en in hoeverre de verhuurinkomsten meetellen, verschilt per geldverstrekker. "Bestaande netto huuropbrengsten mogen vaak tot 70 of 80 procent worden meegenomen bij de toegestane hypotheeklast. Huuropbrengsten korter dan een jaar kunnen eventueel voor 40 tot 50 procent worden meegenomen ", zegt Hagedoorn.

Sommige geldverstrekkers stellen een minimum inkomen uit dienstverband of ondernemen als voorwaarde voor de verhuurhypotheek. "En een enkele keer dienen de huurinkomsten te worden verpand aan de geldverstrekker", zegt Hagedoorn.

Het is opletten geblazen voor ouders, ooms en tantes die een appartement willen verhuren aan studerende kinderen, nichten en neven. Hagedoorn: "Inkomen uit verhuur aan familie wordt niet altijd meegenomen."

Welke factoren tellen mee bij het berekenen van de maandlast?

Koop je een woning om zelf in te wonen, dan worden de maandlasten bepaald door het soort hypotheek (annuïteiten, lineair, aflossingsvrij), de looptijd, rentevaste periode, rente en de hypotheekrenteaftrek in box 1. Een tweede woning valt niet in box 1 en dus gelden daarvoor niet de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. De fiscus ziet een tweede woning veelal als vermogen in box 3, waarin je belasting betaalt over een fictief rendement van dat vermogen.

Bij het berekenen van de maandlasten van een verhuurhypotheek houden geldverstrekkers dus rekening met het soort hypotheek, de looptijd, rentevaste periode en box 3. Business Insider schreef eerder uitgebreid over de fiscale regels rond woningverhuur.

Je kunt als verhuurder in spe de maandlasten omlaag brengen door de woning deels aflossingsvrij te financieren, dit is bij de meeste geldverstrekkers mogelijk. "Het gaat dan om maximaal 50 procent van de woningwaarde in verhuurde staat en soms dient het deel boven de 50 procent binnen 10 jaar te worden afgelost", zegt Hagedoorn.

De meeste verhuurhypotheken hebben een looptijd van 30 jaar en de lening moet binnen die periode zijn afgelost. De rentevaste perioden variëren doorgaans van 1 tot 10 jaar vast. Ook is variabel mogelijk.

Hoe hoog is de rente?

De hypotheekrentes bevinden zich nog altijd op een historisch laag niveau, maar reken erop dat je bij een verhuurhypotheek een hoger tarief betaalt dan de gemiddeld 2,3 procent die nu geldt voor de gewone hypotheek 10 jaar vast zonder NHG. "Het verschil varieert van een paar tiende procent tot 2 procent", weet Hagedoorn.

Als we uitgaan van een verhuurhypotheek 10 jaar vast, rekent Dynamic Credit nu 4 procent, NIBC direct 3,6 procent en Woonfonds 3,3 procent. Overigens komen hierbij de percentages die je kunt lenen van de marktwaarde niet overeen.

Wil je weten hoeveel je overhoudt als je een woning verhuurt waar een hypotheek op rust? Of meer weten over het huurcontract en de huurprijs? Dan vind je de onderstaande artikelen vast ook interessant:

Lees meer: