Huiseigenaren die hun overwaarde willen verzilveren, kunnen dat doen met bijvoorbeeld een (opeet)hypotheek of via het verkopen en dan huren van je woning ( sale-and-leaseback).

Kenmerk van deze producten is dat de huiseigenaar (bijna) de pensioengerechtigde leeftijd moet hebben bereikt.

Startup Feelix biedt een andere manier aan om de overwaarde te verzilveren, waarvoor huiseigenaren al vanaf 55 jaar in aanmerking komen.

Als huiseigenaar kun je behoorlijk wat vermogen hebben opgebouwd met aflossing en waardestijging van de woning, alleen zit dat geld wel vast in stenen. Dat is onhandig als je bijvoorbeeld behoefte hebt aan extra pensioen of omdat je eerder wil stoppen met werken.

Een manier om de overwaarde van je huis los te wrikken is het huis verkopen, maar dat is lastig als je niet wilt verhuizen.

Andere opties die huiseigenaren hebben, zijn een krediethypotheek en een aflossingsvrije hypotheek, waarvoor het inkomen voldoende moet zijn.

Is dat niet het geval dan zijn er nog twee mogelijkheden: de zogenoemde opeethypotheek en sale-and-leaseback. Bij deze constructie verkoop je de woning om deze vervolgens terug te huren.

Lees ook op Business Insider

De opeethypotheek die ook wel overwaardehypotheek of verzilverhypotheek wordt genoemd, wordt aangeboden door banken als Rabobank, ABN Amro en SNS.

Een aanbieder van sale-and-leaseback is bijvoorbeeld Levius. Ook bij Behouden Huis wordt de woning verkocht, maar pas na overlijden wordt Behouden Huis eigenaar. De bewoner krijgt een uitkering uit de overwaarde en betaalt geen huur of rente.

Overwaarde huis verzilveren vanaf 55 jaar

Wat deze aanbieders gemeen hebben is dat je de overwaarde kunt verzilveren als je (bijna) de AOW-leeftijd hebt bereikt. Maar sinds kort is er een nieuwe aanbieder waar huiseigenaren vanaf 55 jaar terecht kunnen: de startup Feelix.

Ook woningbezitters die tien jaar voor hun pensionering zitten, kunnen hier 80 procent van de woningwaarde uitgekeerd krijgen als ze voldoen aan de voorwaarden.

“Het is een oplossing die nog niet bestond”, zegt oprichter Hugo Geluk tegen Business Insider. “Het is geen lening zoals een opeethypotheek en geen sale-and-leaseback.” Dat laatste wil hij benadrukken omdat Feelix al snel onder sale-and-leaseback wordt geschaard.

De oprichters noemen Feelix echter sale & use. “Belangrijk is dat we niet speculeren met de woningwaarde.”

Ook bij Feelix verkoopt de woningeigenaar het huis en betaalt daarom overdrachtsbelasting. Vervolgens krijgt de huiseigenaar 80 procent van de woningwaarde in één keer uitgekeerd. Hij of zij blijft in de woning wonen en betaalt maandelijks een “gebruiksvergoeding.”

Op de website van Feelix is te zien dat bij een woning van 320.000 euro, de geschatte uitkering 256.000 euro bedraagt en de gebruiksvergoeding iets meer dan 1.000 euro per maand.

“De overdrachtsbelasting betaalt de huiseigenaar zelf om de kosten zuiver te houden. Als we dat naar de geldverstrekker schuiven, wil die daar rendement op behalen”, zegt Geluk.

Blijven profiteren van waardestijging

Volgens Geluk ben je de toekomstige waardestijging meestal kwijt in een constructie waarbij je de woning verkoopt. “Bij ons behouden mensen de toekomstige overwaarde boven de uitgekeerde 80 procent. Ga je bijvoorbeeld na tien of twintig jaar weg, dan brengen we in mindering wat je hebt ontvangen en is de overwaarde van jou. Daarmee zijn we echt een nieuwe productcategorie.”

En de gebruiksvergoeding, is dat niet gewoon huur? “Nee”, stelt Geluk. “Huren kunnen jaarlijks met minimaal 2,5 procent plus inflatie stijgen. Daarmee bedraagt een huur van rond de 1.000 euro over twintig jaar ruim 2.000 euro. De gebruiksvergoeding die mensen bij ons betalen blijft hun leven lang ongewijzigd.”

Daarmee komen we op een ander punt waarmee Feelix zich onderscheidt. “Om de gebruiksvergoeding te kunnen opbrengen, is voldoende inkomen nodig. Onze doelgroep heeft dan ook een prima pensioen, terwijl een opeethypotheek een aanvulling is op het pensioen. Onze klanten willen eerder stoppen met werken, een schenking aan de kinderen doen of een vakantiehuis kopen”, vertelt Geluk. “Feelix is speciaal ontwikkeld om voor dit soort doelen een groot deel van de overwaarde vrij te maken, 80 procent. Bij een opeethypotheek komt ongeveer 35 procent vrij.”

Huis verkopen is wel een dingetje

Feelix is volgens Geluk ook een uitkomst voor mensen die geen schuld willen aangaan. “Bij een hypotheek met bijvoorbeeld de langste rentevaste periode van 30 jaar, kan de rente na afloop drie keer zo hoog zijn waardoor je de woning niet meer kan betalen.”

Maar huiseigenaren die de overwaarde bij Feelix willen verzilveren, moeten wel een behoorlijke stap zetten: hun huis verkopen. Volgens Geluk hoeven zij zich geen zorgen te maken dat ze als gebruikers onverhoopt op straat worden gezet.

“Het recht op gebruik en bewoning is vastgelegd in het kadaster, op jouw naam. Dat gebruiksrecht is verankerd in de wet. Jij mag er wonen en kan niet worden uitgezet. Alleen in uitzonderlijke omstandigheden is zo’n gebruiksrecht te beëindigen, zoals bijvoorbeeld bij het niet betalen van de gebruiksvergoeding. Dat is niet anders dan in het geval een huurder niet betaalt”, legt Geluk uit.

Ook het recht van de bewoner op de waardeontwikkeling van het huis, is gewaarborgd met een inschrijving van hypotheekrecht op naam in het kadaster. Volgens Geluk geeft het recht van hypotheek de bewoner een zeer sterke bescherming. “Zou je het huis mooi maken met een verbouwing, dan is ook de waardestijging die daaruit voortvloeit van jou”, zegt hij.

Klein of groot bedrag uit je huis halen

Reageren huiseigenaren dan al een beetje relaxed op de verkoop van hun huis met de zekerheid er te kunnen blijven wonen? “Nah, nog wisselend. Ze vinden het heel spannend want niemand om hen heen doet dit”, zegt Jacco Sangers van Van Bruggen Adviesgroep, een financieel intermediair die Feelix aanbiedt.

Feelix is een heel goede oplossing, maar zeker niet voor iedereen, vindt hij. Hij stelt klanten dan ook in ieder geval de volgende vraag: Wil je een klein of een groot bedrag vrijmaken?

“Voor kleine bedragen of maandelijkse aanvullingen op pensioen zijn opeethypotheken geschikt. Voor grote bedragen is Feelix interessant, vooral omdat de bewoner of diens nabestaanden recht houden op de overwaarde boven de uitgekeerde 80 procent”, zegt Sangers.

Hij ziet Feelix als een aanvullend alternatief waarmee kostbare aanpassingen aan de woning kunnen worden gedaan of kostbare zorg kan worden ingekocht.

Waar je volgens hem wel bij stil moet staan, is dat een groot bedrag ineens vrijkomt. “Waarschijnlijk gebruik je dit voor een combinatie van uitgaven. Als je niet alles gebruikt, is het goed om een planning te maken waarbij je bijvoorbeeld een deel vastzet en een deel maandelijks laat uitkeren. Een adviseur kan daar bij helpen”, aldus Sangers.

Woningeigenaren die geïnteresseerd zijn in Feelix, krijgen na inschrijving een indicatie van de uitkering en de gebruiksvergoeding. Feelix gaat vervolgens met de bundel inschrijvingen naar geldverstrekkers voor een definitief bedrag. De huiseigenaar kan daarna akkoord gaan of afwijzen. “We opereren onafhankelijk van de geldverstrekker en zullen voor de scherpste aanbieder kiezen”, zegt Geluk

‘Overwaardemarkt van €600 miljard’

Sangers van Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat als de eerste casussen rondzingen, Feelix eerder in het vizier komt van huiseigenaren. “Ze hebben eerst een keer de hypotheek verhoogd om geld vrij te maken maar daar willen ze wel een keer vanaf. We moeten alleen nog wennen aan een constructie als Feelix.”

Het vrijmaken van de overwaarde is wel ingeburgerd in landen als Australië en het Verenigd Koninkrijk, waar een product als Feelix onder equity release valt.

De geldverstrekkers achter Feelix zijn dan ook vooral Angelsaksische beleggers, grote financiële instellingen als pensioenfondsen en zakenbanken. “We zouden graag nog een Nederlandse partij toevoegen”, zegt oprichter Geluk, die vertelt dat de beleggers een vast bedrag betalen aan Feelix op basis van volume. “Zij krijgen daar een maandelijks vast rendement voor terug, geen speculatief rendement.”

Geluk verwacht dat de portefeuille elk jaar met 250 miljoen euro groeit, maar de bedoeling is dan wel dat Feelix snel opschaalt. “We zoeken nog investeerders zodat we geld kunnen steken in marketing”, zegt hij. “De overwaardemarkt in Nederland is ruim 600 miljard euro, bijna net zo groot als de hele hypotheekmarkt van 675 miljard euro. Iedereen kent de hypotheek, terwijl maar weinig mensen weten wat ze met hun overwaarde kunnen doen.”

Lees ook: