- Verhuurders maken zich zorgen over een wet die een huurplafond voor veel huurwoningen in het vrije segment van de huurmarkt wil vastleggen.
- Toch is er voor beleggers een manier om aan het huurplafond te ontsnappen, signaleren economen van ABN Amro.
- Door een matig geïsoleerde woning te verduurzamen, kun je een woning in het vrije segment houden waar een hogere huur mogelijk is, blijkt uit een berekening.
- Lees ook: Pandjesbazen starten massaclaim tegen de staat vanwege aanpassing regels voor maximale huur
Beleggers die zich zorgen maken over het aangekondigde huurplafond voor woningen in het middensegment van de huurmarkt, kunnen hun woning verduurzamen om zo hun huurinkomsten op peil te houden. Dat suggereren economen van ABN AMRO in nieuw analyse.
De huurprijzen in de vrije sector stijgen al jaren, waardoor Den Haag zich genoodzaakt ziet wetgeving te introduceren om dit probleem aan te pakken.
Met de Wet Betaalbare Huur wil demissionair minister van Volkshuisvestiging Hugo de Jonge een huurplafond introduceren voor huurwoningen in het middensegment, dat direct boven de sociale huurgrens zit. Het gaat dan om huurprijzen tussen de iets meer 800 euro per maand (de grens voor de sociale huur ligt in 2023 op 808 euro) en 1.100 euro per maand.
Verhuurders maken zich zorgen over hun rendementen als ze onder het middensegment komen te vallen, aangezien beleggers ook al te maken hebben met een hogere overdrachtsbelasting van 10,4 procent bij de aankoop van een pand. Als er een huurplafond van 1.100 euro per maand komt, dreigen sommige eigenaren bij particuliere verhuur aanzienlijk minder inkomsten te krijgen.
Wet Betaalbare Huur: lagere huurinkomsten
De wet is nog niet aangenomen en het is nog maar de vraag of dit op korte termijn zal gebeuren; de verkiezingen zijn over minder dan een maand.
Stel dat de wet er toch doorkomt, dan is er voor beleggers een mogelijkheid om hun huurwoningen toch in de vrije sector te behouden, aldus de economen van ABN Amro. Verduurzaam simpelweg je woning naar een hoger energielabel en je kunt een vrije huur blijven berekenen van meer dan 1.100 euro per maand. Aan de hand van een voorbeeldberekening laten de economen zien hoe dit kan uitpakken.
Volgens de wet van De Jonge moet er een nieuw segment van gereguleerde middenhuur komen op basis van een puntensysteem, gebaseerd op factoren als de oppervlakte, het aantal individuele ruimtes en het energielabel van de woning.
Volgens de voorgestelde wet vallen woningen die 145 tot 187 punten scoren in het puntensysteem straks in de gereguleerde middenhuur. Zij krijgen - bij nieuwe contracten - een huurplafond van 1.100 euro per maand.
Verduurzamen woningen loont bij nieuwe wet
Beleggers met een beperkt aantal verhuurwoningen hebben relatief vaak huizen met lagere energielabels, zo blijkt uit de analyse van ABN AMRO.
Om een hoger energielabel te krijgen moet er behoorlijk worden geïnvesteerd in panden, waardoor beleggers dat dikwijls uitstellen.
De paradox is dat woningen met een lager energielabel meestal hogere kosten meebrengen dan beter geïsoleerde huizen en appartementen. Dit komt volgens de economen van ABN AMRO doordat dergelijke woningen vaak relatief hoge energiekosten hebben en kleiner zijn. Dat brengt hogere kosten per vierkante meter mee. Ook speelt mee dat deze woningen bovengemiddeld vaak in de vier grootste steden van het land staan.
Huren liggen in de grote steden wel vaak hoger, vanwege de gewilde locatie. Waarom zou je je huurwoning verduurzamen als het geen extra rendement oplevert?, zullen veel woningbeleggers dan ook denken. Door de Wet Betaalbare Huur kan dit financieel juist wél voordelig blijken, rekent ABN AMRO voor op basis van een basaal, 70 vierkante meter groot appartement in Amsterdam met een WOZ-waarde van 500.000 euro.
Als deze woning een energielabel B heeft, krijg je er - volgens de wet - 147 punten voor. Je woning zal dan dus vallen onder de gereguleerde middenhuur, die geldt voor woningen tussen 145 en 187 punten. Dat betekent dus maximaal 1.100 euro huur per maand.
Verduurzaam je het naar energielabel B, dan levert het 192 punten op en blijft je appartement beschikbaar voor de sector met vrije huren boven de 1.100 euro per maand.
Om tot zo'n B-label te komen, moet je volgens de bank een aantal verduurzamingen uitvoeren. In het voorbeeld van het Amsterdamse appartement gaat de bank uit van dak- en muurisolatie, de installatie van HR++-ramen en een HR-ketel. Als belegger ben je hier zo'n 13.500 euro voor kwijt. Wel kun je de huur van je woning er jaarlijks 5 procent mee laten stijgen.
Volgens de economen levert dit je na aftrek van rente en afgeloste schulden een jaarrendement van 5,8 procent op. Niet buitensporig hoog, maar wel beter dan de situatie waarbij de verhuurde woning verplicht in de gereguleerde sector zou vallen. Dan zou je namelijk een zwaar negatief rendement hebben.
