Aandelenmarkten zetten in de afgelopen 1,5 jaar nieuwe records neer, spaarrentes daalden tot bijna nul procent en Nederlandse huizenprijzen bleven hard stijgen. Maar hoe zit dat als je wat verder terugkijkt? Business Insider ging na wat aandelen, spaargeld en een eigen huis opleverden in de afgelopen vijf, tien en vijftien jaar.

Als je naar het rendement van verschillende vermogenscategorieën kijkt, is het handig om verschillende perioden mee te nemen. Op die manier zie je beter wat het gevolg is van tussentijdse pieken en dalen op aandelenmarkten en de huizenmarkt. Ook zie je dan dat een spaarrente van nul procent in historisch perspectief nogal ongewoon is.

Voordat we het rendement van sparen, aandelen en huizenprijzen naast elkaar leggen, eerst iets over de afzonderlijke vermogenscategorieën.

Sparen leverde lange tijd best een aardig rendement op

Je zou het bijna vergeten, maar sparen was tot enkele jaren geleden helemaal geen gekke keuze. Via vergelijkingssite Geld.nl kregen we lange tijdreeksen met gemiddelde spaarrentes in Nederland.

Het is bijzonder om te zien hoe ontzettend hard de spaarrendementen door de jaren zijn teruggelopen. Was de rente op een gewone spaarrekening in 1995 nog 3,64 procent, vandaag de dag mag je al blij zijn als je geen rente moet betalen op je spaargeld. De rente zie je omlaag zeilen in een langjarige grafiek:

Toch kon je ook met sparen in de afgelopen tien tot vijftien jaar een aardig kapitaal opbouwen. Het rente-op-rente-effect werkte lange tijd prima. Als je geld op een spaarrekening zette en de rente liet staan, zodat die ook rente ging opleveren, leverde dat duidelijk vermogensgroei op.

Wie op 1 januari 2005 startte met 100 euro en dat geld op een spaarrekening liet renderen, heeft per 1 januari 2020 een bedrag van 128 euro. Dat is vooral te danken aan de hoge rente uit de beginjaren.

Lees ook op Business Insider

Maar hoe verhoudt sparen zich tot beleggen in aandelen? Of tot de waardeontwikkeling van een woning?

Aandelen renderen goed, ondanks regelmatige dips

Aandelenbeleggers hebben de afgelopen vijftien jaar de nodige onzekere momenten doorgemaakt, met als ultieme dieptepunt de financiële crisis van 2008 die voor een forse terugval zorgde.

Om een beeld te krijgen van het rendement van aandelen op de langere termijn kijken we naar een wereldwijde indexbelegging in aandelen, de MSCI-wereldindex. Dat is internationaal breed gespreide index van aandelen, populair onder professionele beleggers. We rekenden het dollarrendement terug naar euro’s en baseerden ons op koersen van databureau Bloomberg.

Als particuliere belegger heb je inmiddels ook mogelijkheden om zo’n goed gespreide index na te bootsen. Een zogenaamde indextracker, een beleggingsfonds gebaseerd op een brede beursindex, kan uitkomst bieden.

De iShares Core MSCI World UCITS ETF van Blackrock is bijvoorbeeld een tracker op basis van de de MSCI-wereldindex die dividenden herbelegt. Die is al meer dan tien jaar in de handel.

De kosten bij dergelijke trackers zij relatief laag, enkele tienden van procenten. De rendementsafwijkingen van de index zijn door de jaren heen doorgaans ook beperkt tot bijvoorbeeld een tiende procent per jaar. Ook andere aanbieders als Vanguard en Amundi bieden trackers aan.

De huizenmarkt: pieken en dalen

De ontwikkeling van huizenprijzen in Nederland lijkt makkelijk te meten. Kijk naar de gemiddelde verkoopprijzen per periode, zou je kunnen denken.

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) publiceert die data ook. Maar je bent dan wel afhankelijk van het ‘toevallige’ aanbod per periode, zegt het CBS er meteen bij. Voor je het weet vergelijk je een periode dat vooral starters relatief kleine appartementen kochten met een periode dat een hele groep zestigers vrijstaande villa’s aan het verkopen was. Wat zegt dan de gemiddelde huizenprijs?

We hanteren hier data van Eurostat dat gegevens van nieuwbouwwoningen én bestaande woningen verzamelt voor Europese landen, waaronder Nederland.

Zoals hieronder valt te zien, heeft de huizencrisis die duurde van 2009 tot en met 2013 er flink ingehakt. Dit werkt vooral negatief door op het tienjaarsrendement van de eigen woning.

Aandelen, je huis of sparen: dit levert het op

De verschillen tussen sparen en beleggen zijn enorm, zoals te zien valt in de onderstaande tabel. Zowel gemeten over vijf jaar als over tien en vijftien jaar levert beleggen in aandelen het meeste op.

De eigen woning, zoals gemeten op basis van de gemiddelde huizenprijs, zit tussen aandelen en sparen in qua rendement.

.

Bij deze vergelijking passen wel een paar kanttekeningen, want echt netjes vergelijken is lastig. Je moet bovenstaande cijfers dan ook meer als een indicatie zien.

Zo zitten in het rendement van aandelen wel de dividendinkomsten, maar hebben we voor de huizenmarkt simpelweg gekeken naar de gemiddelde waardestijging van de eigen woning.

We zijn dus niet uitgegaan van een huis als beleggingsobject dat bijvoorbeeld huurinkomsten genereert. Je kunt uiteraard ook een woning kopen met het oog op verhuur. Had je over de afgelopen vijf tot vijftien jaar in de buurt van aandelenrendementen willen uitkomen, dan zou je grofweg 10 procent aan huurinkomsten per jaar moeten genereren.

Je kunt het nog iets complexer maken door te kijken naar kosten. Bij sparen speelt dat niet meteen een rol, maar bij een huis of appartement heb je bijvoorbeeld onderhoudskosten. Verder heb je als huiseigenaar te maken met de Onroerende Zaakbelasting (OZB) en andere belastingen, opstalverzekeringen en eventuele servicekosten.

Aan de andere is beleggen natuurlijk ook niet gratis. Denk aan de kosten van een vermogensbeheerder of -adviseur en de kosten van een beleggingsfonds. Wel is het zo dat beleggen in een breed indexfonds zoals de MSCI-wereldindex relatief goedkoop is en zeker minder kostbaar dan diverse lasten die verbonden zijn aan woningbezit.

Huizenprijs en aandelen: gemiddelde zegt niet alles

Een andere kanttekening is dat we in de berekeningen voor het rendement van aandelen en een huis uitgaan van de gemiddelde huizenprijs en een gemiddeld rendement op aandelen van een wereldindex.

Voor huizenprijzen geldt echter dat locatie een van de belangrijkste factoren is. Een huis binnen de Amsterdamse grachtengordel kent een totaal andere prijsontwikkeling dan een woning in Zuidoost-Groningen. Ook zijn verschillen zichtbaar tussen soorten huizen, tussen appartementen en vrijstaande woningen en tussen villa’s en startershuizen.

Wat betreft aandelenbeleggingen moet je beseffen dat die het qua rendement niet elk jaar beter doen dan andere vermogenscategorieën. De schommelingen op de beurs kunnen fors zijn. Eventuele tussentijdse koersklappen moet je wel uit kunnen zitten.

Rendementen uit het verleden bieden daarom geen garantie voor de toekomst. Een factor die de komende jaren bijvoorbeeld bijzonder veel invloed kan hebben op zowel huizenprijzen als aandelenbeleggingen is de rente.

Lenen is door het ruime beleid van centrale banken de afgelopen jaren extreem goedkoop geworden. Als hypotheekrentes de komende jaren plots stijgen en beleggen met geleend geld duurder wordt, kan dat serieuze invloed hebben op de prijsontwikkeling van koopwoningen en de koersontwikkeling van aandelen.

Omgekeerd zou sparen een comeback kunnen maken als de miezerige vergoedingen die spaarders sinds een aantal jaar ontvangen flink omhoog gaan.

Lees meer over sparen, beleggen en vermogen: