Luister hieronder naar de audioversie van dit artikel


0:00

De afgelopen jaren stegen huizenprijzen in recordtempo en huizenkopers concurreerden hevig om elke nieuwe woning. In die situatie was de keuze voor doorstromers niet heel ingewikkeld: eerst een nieuw huis kopen en daarna de huidige woning verkopen. Er was namelijk weinig twijfel over de moeite die het zou kosten om de oude woning te verkopen.

Maar de situatie op de woningmarkt is dit jaar omgeslagen. De huizenmarkt is duidelijk aan het afkoelen. De gemiddelde huizenprijs is in het derde kwartaal van dit jaar gedaald, vergeleken met een kwartaal eerder. Ook wordt er minder overboden op koophuizen en daalt het aantal bezichtigingen.

Dat betekent dat je er niet meer zo zeker van kunt zijn dat je je oude woning in de huidige markt snel kwijtraakt. Bovendien voorspellen veel economen een lichte daling van de huizenprijs volgend jaar, dus wellicht krijg je minder voor je huis dan waar je op gehoopt had.

De veranderende situatie op de huizenmarkt maakt het scenario waarschijnlijker dat je wat langer moet wachten voordat je oude woning tegen een redelijke prijs is verkocht.

De periode waarin je tijdelijk twee huizen hebt, kun je financieel doorkomen met een zogenoemde overbruggingshypotheek. Dat is doorgaans een kortlopende aflossingsvrije hypotheek, die je bij de bank afsluit. Ook als je een nieuwbouwwoning hebt gekocht en nog enkele jaren in je oude huis blijft wonen, komt een overbruggingskrediet om de hoek kijken.

Om te illustreren hoe een overbruggingshypotheek werkt, nemen we een voorbeeld door. Het gaat om een bestaande woning met een vraagprijs van 300.000 euro. De bank gaat ervan uit dat de opbrengst daarvan 10 procent lager uitvalt en dus 270.000 euro bedraagt. De hypotheek die op het huis rust is 200.000 euro.

Het verschil tussen de woningwaarde die de bank hanteert en de bestaande hypotheek bepaalt hoe hoog de overbruggingshypotheek kan zijn. In dit geval is er ruimte voor een tijdelijke extra hypotheek van 70.000 euro.

De persoon in dit voorbeeld heeft een nieuwe woning van 350.000 euro gekocht. Die wordt gefinancierd met een overbruggingshypotheek van 70.000 euro. De overige 280.000 euro wordt als nieuwe, hogere hypotheek afgesloten. Zodra de oude woning wordt verkocht, wordt de overbruggingshypotheek afgelost.

Nu het duidelijk is hoe een overbruggingshypotheek in elkaar zit, kunnen we kijken naar zaken waar je op moet letten als je zo'n lening afsluit.

Maximale overbruggingshypotheek

Voor banken is een overbruggingshypotheek enigszins risicovol, omdat de terugbetaling afhangt van de verkoopprijs van de oude woning. Daarom wordt de maximale overbruggingshypotheek door de meeste geldverstrekkers berekend als 90 procent van de getaxeerde verkoopwaarde van de oude woning minus de hypotheek op de oude woning.

Een paar maanden geleden rekenden de meeste partijen nog met 100 procent van de getaxeerde verkoopwaarde, vertelt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep tegen Business Insider.

Inmiddels zijn geldverstrekkers voorzichtiger geworden, omdat er een omslag gaande is op de woningmarkt, waardoor huizen minder waard kunnen worden. Er zijn geldverstrekkers die momenteel met zelfs 85 procent of 80 procent van de getaxeerde verkoopwaarde werken, aldus Van Bruggen.

Speciale hypotheekrente

Omdat een overbruggingshypotheek een unieke lening is (aflossingsvrij met een korte looptijd) met een eigen risicoprofiel, geldt er een speciale hypotheekrente voor.

Deze bijdraagt momenteel bijvoorbeeld 3,6 procent bij ABN AMRO. Bij ING geldt momenteel een overbruggingsrente van 5,1 procent. Rabobank geeft op zijn website geen informatie over de actuele rente voor een overbruggingshypotheek.

Looptijd overbruggingskrediet: behoorlijke variatie

De overbruggingskrediet heeft een korte looptijd, die meestal tussen zes maanden een twee jaar varieert, volgens de Vereniging Eigen Huis.

Toch zijn er behoorlijke verschillen tussen geldverstrekkers. ABN AMRO accepteert bijvoorbeeld overbruggingskredieten met een looptijd van maximaal drie jaar voor mensen die een nieuwe woning laten bouwen.

Fiscaal voordeel: hypotheekrenteaftrek voor 2 hypotheken

Je mag de hypotheekrente die voor de overbruggingshypotheek betaalt, aftrekken van je bruto inkomen. De Belastingdienst staat dat toe in twee situaties.

In de eerste situatie woont een huiseigenaar al in de nieuwe woning, terwijl het oude huis nog niet verkocht is. Om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek met de overbruggingshypotheek moet de oude woning te koop staan, leeg zijn en mag deze niet verhuurd worden. Daarnaast moet het oude huis in het jaar van verhuizing of in één van de drie voorgaande jaren je hoofdverblijf zijn geweest.

In de tweede situatie hebben we te maken met een huiseigenaar die nog niet woont in het nieuwe huis. De nieuwe woning moet in dat geval in aanbouw zijn, of leeg zijn, en je moet er binnen drie jaar gaan wonen. Dan kom je in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek van de overbruggingshypotheek.

Kosten notaris en hypotheekakte aftrekbaar voor inkomstenbelasting

Notariskosten en kosten voor het maken van de hypotheekakte kunnen niet meegefinancierd worden in de overbruggingshypotheek. Deze moet je dus zelf betalen, maar je mag de kosten wel aftrekken van je bruto inkomen.

Over een overbruggingskrediet betaal je maandelijks alleen de hypotheekrente. Je lost tussentijds niet af, omdat het een hypotheek is die bij verkoop van de oude woning in één keer wordt afgelost.

Dubbele woonlasten

Het vervelende van tijdelijk twee huizen hebben, is dat je met dubbele woonlasten komt te zitten. Dat betekent dat je voor de oude woning de lasten van de bestaande hypotheek plus het overbruggingskrediet moet betalen en voor de nieuwe woning eveneens een hypotheek met bijbehorende maandlasten hebt.

Het is belangrijk dat je de extra woonlasten kunt dragen. De geldverstrekker zal daarop toetsen voor het verstrekken van een overbruggingshypotheek. Je moet dus of over voldoende inkomen of voldoende spaargeld beschikken om de dubbele lasten te kunnen betalen.

Aangezien de hypotheekrente dit jaar flink is gestegen, moet je extra kritisch kijken of je de dubbele woonlasten kunt dragen. Je wilt niet in een situatie komen waarin je uiteindelijk niet kunt rondkomen en je genoodzaakt bent om je nieuwe huis te verkopen.

Verder moet je rekening houden met een daling van huizenprijzen. Als je van plan bent om je oude woning bijvoorbeeld na één jaar te verkopen dan moet je ervan bewust zijn dat de verkoopprijs mogelijk lager zal zijn dan als je de woning gelijk verkoopt. Als je dit meeneemt in de berekening van een overbruggingshypotheek dan ben je daar in ieder geval beter op voorbereid.

Lees meer over hypotheken: