Toen de huizenprijzen fors opliepen en huizenkopers elkaar stonden te verdringen voor elke woning die op de markt kwam – zelfs voor opknappertjes – kozen de meeste doorstromers ervoor om eerst een nieuw huis te kopen en pas daarna hun huidige woning in de etalage te zetten. Immers, dat huis raakten ze toch wel kwijt. Meestal tegen een prijs die fors boven de vraagprijs lag.

Maar inmiddels lijkt de huizenmarkt wat af te koelen, onder invloed van de oplopende hypotheekrente, hoge inflatie en economische onzekerheden.

Cijfers van makelaarsorganisatie NVM wijzen uit dat het gemiddelde aantal bezichtigingen per woning in de afgelopen twaalf maanden is gehalveerd, huizen langer te koop staan en kopers kunnen kiezen uit meer woningen dan voorheen.

Dit heeft erin geresulteerd dat de huizenprijzen afgelopen kwartaal met 5,8 procent zijn gedaald ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar.

Dat plaatst huizenbezitters met verhuiswensen voor een dilemma: zal ik eerst op zoek gaan naar een nieuwe woning en pas daarna mijn huidige woning verkopen? Of draai ik die volgorde om?

“Doe eerst wat het moeilijkst is”, zegt Martin Hagedoorn van adviesketen De Hypotheekshop. “In een verkopersmarkt, waar we ondanks de afkoeling nog steeds in zitten, is dat de aankoop van een huis. Maar het is wel mede afhankelijk van je persoonlijke situatie.”

Hij wijst er wel op dat de woningmarkt op een omslagpunt zit. “Er wordt nog steeds vaak overboden, maar er gaan ook huizen weg onder de vraagprijs. Dat is een risico waar je je van bewust moet zijn.”

Waar moet je zoal op letten bij de afweging welke stap je het eerst moet zetten? We zetten vijf afwegingen op een rij.

Afweging 1: wat brengt mijn huidige woning op?

Wie eerst een nieuw huis koopt, loopt het risico dat de oude woning minder opbrengt dan verwacht. Volgens de NVM wordt nog altijd voor bijna twee van de drie verkochte woningen meer geboden dan de vraagprijs. De gemiddelde verkoopprijs ligt 3 procent boven de vraagprijs. Maar die cijfers lopen wel terug.

Of ook op jouw woning wordt overboden, moet je afwachten. Besluit je eerst een nieuw huis te kopen en valt de verkoopprijs tegen, dan loop je het risico dat je het verschil met eigen middelen moet bijleggen.

Die onzekerheid heb je niet als je eerst je huidige woning verkoopt. Je weet dan precies wat je budget is voor de aankoop van een nieuwe woning.

Hoeveel je huis gaat opbrengen, hangt af van veel verschillende factoren, meent Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. “Staan er in jouw omgeving meer vergelijkbare huizen te koop of is het aanbod krap? En hoeveel vraag is er naar woningen? Het maakt bijvoorbeeld veel verschil of je huis in Noord-Overijssel staat of in de Randstad.”

Ook het segment is volgens hem van belang. “Bij woningen met een vraagprijs boven 800.000 euro is de verkooptijd op dit moment langer dan bij huizen met een vraagprijs onder de vier ton.”

… ook met het oog op een overbruggingskrediet

Als je eerst een nieuw huis wil kopen en de overwaarde van je oude huis nodig hebt om je nieuwe woning te financieren, dan moet je een overbruggingskrediet afsluiten. Dit los je af zodra je oude huis is verkocht.
Geldverstrekkers waren voorheen redelijk scheutig met het verstrekken van zo’n lening, maar tegenwoordig willen ze niet verder gaan dan 90 procent van de getaxeerde woningwaarde.

Dit is niet voor iedereen een probleem, legt André de la Porte uit. “Als je bijvoorbeeld goedkoper gaat wonen, eigen geld inbrengt of al een deel van de hypotheek hebt afgelost, heb je niet het maximale overbruggingskrediet nodig. Maar in andere gevallen loop je wel een risico als de hypotheekverstrekker niet het volledige bedrag wil financieren.”

Hagedoorn kan dat beamen. “Het is daarom verstandig om bij de inschatting van de verkoopprijs altijd een marge aan te houden als je oude huis nog niet is verkocht. Anders kun je klem komen te zitten.”

Afweging 2: Dubbele woonlasten

Een ander risico dat je loopt als eerst op zoek gaat naar een nieuwe koopwoning, is dat je te maken kunt krijgen met dubbele woonlasten, omdat je oude huis nog niet is verkocht, terwijl je al de sleutels hebt van je nieuwe woning.

Dit probleem kan zich ook voordoen bij nieuwbouwhuizen, omdat hiervan vaak ongewis is wanneer je er precies in kunt. “Tot vorig jaar waren doorstromers in de positie om hun oude huis op het laatste moment voor de sleuteloverdracht in de verkoop te doen, want dat werd toch wel verkocht. Ze konden ook eisen stellen aan de oplevering", zegt André de la Porte. "Maar de situatie is inmiddels veranderd. Als een koper van je huis nu aandringt op een snelle oplevering, moet je daar soms in meegaan.”

Over de fiscale gevolgen van dubbele woonlasten hoef je je overigens niet zo’n zorgen te maken. Heb je tijdelijk twee huizen, omdat je nieuwe woning nog in aanbouw is of omdat je oude huis na je verhuizing nog te koop staat, dan mag je de hypotheekrente over beide woningen aftrekken in het jaar waarop je bent verhuisd, plus de drie daarop volgende jaren. Voorwaarde is wel dat het huis ook echt te koop staat, leeg is, en niet wordt verhuurd.

Daarna verschuift de tweede hypotheek naar box 3 en is de hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar. Wel mag je de eigenwoningschuld aftrekken van je vermogen in box 3.

Afweging 3: dakloos worden

Ook eerst je huidige huis verkopen brengt nadelen met zich mee. Als de nieuwe bewoners in jouw oude huis willen trekken, terwijl jij nog geen andere woning hebt, kom je op straat te staan. Je zal dan op zoek moeten naar een tijdelijke huurwoning en twee keer moeten verhuizen.

Afweging 4: de verhuisregeling

Heb je nu een gunstige hypotheekrente, dan wil je die natuurlijk graag houden. Gelukkig hebben veel hypotheken een verhuisregeling, waarbij je bij de aankoop van een nieuwe woning een hypotheek kunt afsluiten tegen dezelfde voorwaarden als je huidige hypotheek. De rente, rentevaste periode en looptijd blijven dan gelijk tot het bedrag van je oude lening.

Deze regeling is populair: volgens Hagedoorn maakt inmiddels 40 procent van de doorstromers die een hypotheek aanvraagt daar gebruik van.

Om die lage rente te krijgen, moet je echter wel voldoen aan een aantal voorwaarden. En die voorwaarden kunnen behoorlijk uiteenlopen, signaleren André de la Porte en Hagedoorn. Zo zijn er geldverstrekkers die eisen dat de overdracht van je oude en nieuwe woning vlak na elkaar plaatsvindt, of dat zelfs eerst je oude huis moet zijn verkocht. Ook moet je bij sommige partijen al voordat je je oude hypotheek aflost aangeven dat je de hypotheekrente wil meenemen. Anders loop je die lage rente mis.

Volgens André de la Porte verschillen de voorwaarden niet alleen per geldverstrekker, maar soms ook per product. “Bij budgethypotheken gelden vaak strengere voorwaarden dan voor duurdere hypotheken.”

Al die eisen kunnen invloed hebben op het besluit welke stap je het eerst zet: een nieuw huis kopen of het oude huis verkopen. Het is daarom belangrijk dat je je laat informeren over de exacte voorwaarden van de verhuisregeling van jouw geldverstrekker nog voordat je op zoek gaat naar een andere koopwoning

Afweging 5: specifieke woonwensen

Heb je specifieke woonwensen, dan kan het verstandig zijn om eerst op zoek te gaan naar een woning, omdat het maar de vraag is hoe vaak een huis voorbij komt dat aan die eisen voldoet.

Denk bijvoorbeeld aan wensen over het minimum aantal slaapkamers, vanwege een samengesteld gezin. Of aan een praktijkruimte aan huis.

Wat is voor mij het verstandigst?

Wat in jouw situatie de beste volgorde is, is volgens Hagedoorn niet in algemene zin te zeggen. “Dit hangt af van je persoonlijke situatie. Hoe courant is je huidige woning? Is het realistisch te verwachten dat je deze snel kunt verkopen voor een goede prijs? En heb je ook voldoende spaargeld om een tegenvallende verkoopopbrengst op te kunnen vangen, naast de gestegen kosten voor levensonderhoud? Is dit het geval, dan kun je overwegen om eerst een nieuw huis te kopen. In andere situaties is het verstandiger om eerst je eigen huis te koop te zetten.”

Maar Hagedoorn adviseert ook om te kijken wat bij je past. “Kun je niet tegen onzekerheid, dan kun je beter op safe spelen en eerst je huidige woning verkopen. Je weet dan waar je financieel aan toe bent.”

Lees meer over de huizenmarkt en de aankoop van een huis: