• Tijdens de coronacrisis liep het renteverschil tussen hypotheken met NHG-verzekering en hypotheken zonder NHG op.
  • In de coronacrisis schatten geldverstrekkers het risico op betalingsproblemen bij hypotheken zonder NHG-verzekering hoger in. Daarom betaalde je voor een hypotheek zonder NHG een hogere risicopremie.
  • Maar massale betalingsproblemen onder huiseigenaren zijn uitgebleven. Het renteverschil tussen hypotheken met en zonder NHG is daardoor weer kleiner geworden.

Tijdens de coronacrisis was het renteverschil tussen hypotheken met en zonder NHG relatief groot. Maar met de rentewijzigingen van de afgelopen tijd is dat verschil weer kleiner geworden.

Dat constateert Van Bruggen Adviesgroep.

De financieel intermediair zag de rentes voor hypotheken zonder NHG bij het uitbreken van de coronacrisis in februari en maart vorig jaar harder stijgen dan rentes voor hypotheken met NHG. Het relatieve verschil nam toe.

De NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is een vangnet voor huiseigenaren als ze de maandelijkse hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen door een scheiding, overlijden of arbeidsongeschiktheid. Mocht het dan tot een verkoop komen waarbij de opbrengst lager is dan de openstaande schuld, dan wordt de restschuld onder voorwaarden uit de NHG-pot betaald.

Hypotheek met NHG maximaal 325.000 euro in 2021

De hypotheek en de woningwaarde mogen in 2021 niet hoger zijn dan 325.000 euro om in aanmerking te kunnen komen voor een NHG-hypotheek. Huizenkopers betalen een eenmalige premie bij het afsluiten. Daar krijgen ze een lagere rente bij de geldverstrekker voor terug. Het risico dat de bank zijn geld niet meer terugziet is dankzij het vangnet immers minder groot bij een NHG-hypotheek dan bij een hypotheek zonder NHG.

Dat vertaalt zich in een renteverschil tussen hypotheken met en zonder NHG. Vóór de coronacrisis bedroeg dat verschil 0,45 procentpunt, voor de rentevaste perioden van 10 en 20 jaar. Maar tijdens de coronacrisis liep het verschil tussen hypotheken met en zonder NHG op tot 0,5 procentpunt bij 10 jaar vast en 0,6 procentpunt bij 20 jaar vast.

Inmiddels is het renteverschil tussen hypotheken met en zonder NHG bij beide rentevaste periodes geslonken en terug op de ongeveer 0,45 procentpunt van voor de crisis. Dat kun je ook opmaken uit de tabel hieronder die de renteniveaus van verschillende rentevaste periodes op dit moment laat zien.

Gemiddeld betaal je nu voor een hypotheek zonder NHG waarbij de lening gelijk is aan de marktwaarde van de woning, een hypotheekrente van 1,49 procent voor 10 jaar vast en 1,85 procent voor 20 jaar vast.

Bron: Van Bruggen Adviesgroep
Bron: Van Bruggen Adviesgroep

Geen grote betalingsproblemen met hypotheken tijdens coronacrisis

Dat het risico van hypotheken zonder NHG is bijgesteld komt volgens Van Bruggen Adviesgroep omdat economen en geldverstrekkers in eerste instantie verwachtten dat de coronacrisis meer schade zou aanrichten. Ze hadden meer ontslagen verwacht en dat meer zzp’ers en andere ondernemers in de problemen zouden komen. Dat zou ook tot betalingsproblemen onder huiseigenaren leiden. Daarnaast lag een daling van de huizenprijs in het verschiet, dachten economen en banken.

Hoewel de economie hard geraakt is door de coronacrisis, heeft die niet tot massale betalingsproblemen van huiseigenaren geleid. En ook niet tot een daling van de huizenprijzen. De huizenprijzen zijn juist hard gestegen. De werkloosheid liep in eerste instantie op, maar daalt inmiddels weer. Ontslagen werknemers wisten vaak een baan te vinden in een andere sector.

Werknemers van bedrijven die in de problemen kwamen, kregen in veel gevallen grotendeels hun loon doorbetaald dankzij steun van de overheid. Daardoor bleven problemen bij de betaling van de hypotheeklasten uit. En banken en andere geldverstrekkers kwamen in veel gevallen met soepele betalingsregelingen als er wel betalingsproblemen dreigden.

Lees ook: Bang dat je de hypotheek niet meer kunt betalen? Sommige banken hebben een speciale preventie-afdeling – dit is wat ze doen

Naast de bijstelling van het verwachte risico van hypotheken zonder NHG zijn ook andere coronamaatregelen van de baan, nu banken hun modellen hebben bijgesteld. Zo gold een aangescherpte geldigheid voor de stukken die huizenkopers moeten inleveren bij geldverstrekkers als ze een hypotheek willen afsluiten, zoals een werkgeversverklaring en een salarisstrook. Dit is volgens Van Bruggen Adviesgroep teruggedraaid.

Daarnaast hoeven huizenkopers in loondienst geen coronaformulier meer in te vullen. Op dit formulier stonden vragen waarmee de geldverstrekker een beter beeld wilde krijgen van de invloed van de coronacrisis op de (toekomstige) financiële situatie van een potentiële klant.

Lees ook: Deze 5 extra vragen kun je voor de kiezen krijgen, als je een nieuwe of hogere hypotheek aanvraagt in coronatijd – je inkomen wordt kritisch getoetst

Maar voor ondernemers, waaronder ook zzp’ers, is het coronaformulier met extra vragen niet van de baan, weet Van Bruggen. De financieel intermediair verwacht dat ondernemers en zzp’ers die hard zijn geraakt door de coronacrisis nog jarenlang de gevolgen hiervan zullen ondervinden bij het afsluiten van een hypotheek.

Lees meer over de huizenmarkt: