Het aantal executieveilingen – de officïele naam voor een huizenveiling –
neemt al jaren toe. In 2004 gingen 1.504 huizen gedwongen in de verkoop.
Vorig jaar was dit opgelopen tot 1.961 woningen. Gezien de economische
crisis zal aan die groei zal voorlopig nog geen einde komen, zo wordt
algemeen verwacht.
De echte hausse kan overigens nog wel even op zich laten wachten, want een
huis wordt niet zomaar geveild. Pas na maanden premieachterstand en
vergeefse pogingen van de bank om een betalingsregeling te treffen wordt
zo’n drastische stap genomen.
Toch is de kans groot dat het aanbod de komende weken wat aantrekt. Uit
cijfers van het Kadaster blijkt namelijk dat maart en april traditiegetrouw
piekmaanden zijn voor de veilinghandel.
Handelaren
Dit betekent een uitgelezen kans voor huizenzoekers om hun slag te slaan.
Recent onderzoek van de Erasmus Universiteit wijst namelijk uit dat een
woning op een executieveiling gemiddeld 37 procent minder oplevert dan het
huis eigenlijk waard is.
Dit is deels te wijten aan het feit dat het biederspubliek wordt gedomineerd
door handelaren, die elkaar niet zelden de bal toespelen. Ook wordt de prijs
gedrukt door de vaak gebrekkige informatie over de kwaliteit van de woningen
en hoge, vaak onduidelijke bijkomende kosten.
Ondanks dit laatste facet valt er voor de calculerende huizenkoper veel te
verdienen aan een executieveiling. Uit onderzoek blijkt dat 80 procent van
de geveilde woningen binnen vier maanden tegen een fors hogere prijs wordt
verkocht. Tel uit je winst. Maar ook voor de particulier die zelf goedkoop
wil wonen, kan een veiling interessant zijn.
Betonrot
Maar dit verkoopkanaal is niet gespeend van risico’s. Een van de grootste
problemen is dat je niet goed weet wat je precies koopt. Een woning vooraf
laten keuren op technische gebreken zit er namelijk niet in. Het hoogst
haalbare is een bezichtiging vlak voor de veiling. Een duidelijk zichtbare
scheur in een muur kun je dan nog wel signaleren, maar bijvoorbeeld betonrot
niet.
Soms mag je de woning zelfs helemaal niet van binnen bekijken, omdat de
huidige eigenaar tegenstribbelt of met de noorderzon is vertrokken.
Stuit je na de koop op verborgen gebreken, dan kun je de verkopende partij (in
dit geval de bank) daar niet op aanspreken, want deze zijn voor rekening en
risico van de koper. In de veilingvoorwaarden staat vaak zwart op wit
vermeld dat je als koper het verkochte pand aanvaart in de staat waarin het
zich bij verkoop bevindt.
Dit betekent ook inclusief eventuele krakers of illegale huurders. De
verkopende partij kijkt wel door het raam naar binnen of het huis is
bewoond, maar zij kan haar handen hier nooit voor in het vuur steken. De
kosten en alle ellende van een eventuele ontruiming komen voor rekening van
de koper.
Voorbehoud
Een ander manco van een executieveiling is dat er – anders dan bij een
vrijwillige veiling – geen bedenktijd van drie dagen geldt. Zodra de notaris
heeft afgehamerd zit je aan de koop vast. Je kunt ook geen enkel voorbehoud
maken. Aangeven dat je bod niet doorgaat als je de financiering niet rond
krijgt, zit er dus niet in.
Om problemen te voorkomen eist de notaris wel een verklaring van de bank
waaruit blijkt dat jij voldoende geld hebt om de hypotheeksom en
bijbehorende kosten te betalen.
Wil je meebieden op een executieveiling, dan is het dus cruciaal dat je je
heel goed voorbereidt. Zorg er allereerst voor dat je zoveel mogelijk van de
woning weet. Een goed startpunt is de website veilingbiljet.
Hier vind je een overzicht van te veilen huizen en de veilingvoorwaarden per
woning. Ook staat bij elke aangeboden woning wat globale informatie over
bijvoorbeeld de ligging, de erfdienstbaarheden (verplichtingen die een
volledig vrij gebruik van de grond in de weg kunnen staan, zoals het recht
van overpad) en eventuele beslagleggingen van schuldeisers op het pand.
Daarnaast kun je lezen voor welke bedragen andere huizen in de buurt van de
hand zijn gegaan.
Gastank
Bedenk wel dat dit maar weinig zegt over het pand waarop jij je oog hebt laten
vallen. De technische staat van een woning bijvoorbeeld is bij de
prijsbepaling heel belangrijk. Als je zelf niet thuis bent in de
vastgoedmarkt, kun je een makelaar inschakelen. Je moet je wel realiseren
dat je hem niet aansprakelijk kunt stellen als bijvoorbeeld achteraf een
gastank in de tuin blijkt te liggen: het bod blijft jouw risico.
Let ook op alle bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en
veilingkosten. Deze bedragen gemiddeld 5.000 tot 6.000 euro. Als jij afmijnt
ben je ook een inzetpremie van 1 procent van het inzetbedrag verschuldigd.
Dit kost je nog enkele duizenden euro’s extra.
Daarnaast loop je het risico achterstallige lasten van de vorige bewoner op te
moeten hoesten, zoals onroerende zaakbelasting, een bijdrage aan de
Vereniging van Eigenaren of incassokosten.
Tot slot is het zaak je te verdiepen in de veilingvoorwaarden. Hoe dit
handjeklap in zijn werk gaat, kun je lezen op de websites veilingbiljet en veilingnotaris.
Ben je niet in deze handel thuis, dan kun je een makelaar inschakelen: hij
kent alle ins en outs.
Vrijwillige veiling
Vind je de risico’s te groot, dan kun je ook een vrijwillige veiling
overwegen, stelt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging
Eigen Huis. “Hier gelden niet de nadelen die aan een executieveiling
vastzitten. Dit betekent dat je een bedenktijd hebt, een bouwtechnische
keuring kunt laten uitvoeren en financiering als ontbindende voorwaarde mag
opnemen.” Bedenk wel dat tegenover die extra zekerheid waarschijnlijk wel
een hogere verkoopprijs staat.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl
