De aanhoudende lage rentestanden drijven vastgoedprijzen op in een groot aantal economieën. Analisten waarschuwen dat Duitsland is doorgedrongen tot de voorhoede van die vastgoedhausse, met een verhoogd risico op een zeepbel, schrijft persbureau Bloomberg.
Vastgoedprijzen in Duitse steden blijven als gevolg van intensieve bouwdrift en een golf aan investeringen oplopen naar nieuwe records, ook al vertoont de economische groei tekenen van afkoeling. Volgens waarnemers zijn daarmee belangrijke ingrediënten aanwezig voor een zeepbel.
In Duitse steden als München en Frankfurt zijn prijzen dusdanig opgelopen dat er een reëel risico bestaat op een huizenbubbel, bleek onlangs uit een rapport van investeringsbank UBS. München voerde een ranglijst aan van steden met een hoge risico-index, waarin ook Toronto, Hongkong en Amsterdam hoog scoorden. Met Frankfurt op de vijfde plaats was Duitsland het enige land met twee steden in de top vijf.
Dat uitgerekend in Duitsland, het fiscaal conservatieve land dat bekendstaat om zijn aversie van schulden, een vastgoedzeepbel dreigt, is voor sommigen verrassend. Maar de vastgoedhausse in de grootste economie van Europa vertoont geen tekenen van afkoeling – en de gevolgen kunnen verstrekkend zijn, waarschuwt Bloomberg.
Vastgoedbedrijven lenen miljarden
Duitse vastgoedbedrijven lenen geld in het hoogste tempo ooit: dit jaar alleen al hebben ze obligaties uitgegeven ter waarde van ruim 17 miljard euro. Dat is bijna de helft van het totaalbedrag van de Europese sector als geheel. In plaats van de goede tijden te gebruiken om schulden te verminderen, lenen ze meer om munt te slaan uit de hausse. Als de markt omslaat, kan dat leiden tot problemen.
Veel van die schulden worden opgekocht door financiële beheerders als Amundi, BlackRock en Allianz, die elk honderden miljarden euro's aan Duitse vastgoedschulden bezitten. Ook Deutsche Bank bezit enkele honderden miljarden euro's. Dat maakt hen kwetsbaar als een mogelijke zeepbel uiteenspat.
"Wanneer rentetarieven stijgen of een recessie toeslaat, kan de hele sector vastlopen", aldus Lutz Roehmeyer, chief investment officer bij Capitulum Asset Management en Berlijn, tegen Bloomberg. "Als obligatiehouder zul je dan in de rij moeten om je geld terug te zien."
Hoewel Duitse vastgoedobligaties slechts een klein deel vormen van de internationale schuldenmarkt, kan een crisis in de vastgoedmarkt van het land doorwerken naar andere delen van de financiële markt. Obligaties zijn in zwang op de Duitse vastgoedmarkt sinds de financiële crisis van 2007 en 2008. Banken mogen van toezichthouders sindsdien minder geld uitlenen. Vastgoedbedrijven zoeken daarom hun heil in toenemende mate in obligaties.
