- Op dit moment daalt de gemiddelde huizenprijs op jaarbasis, maar ten opzichte van de maand ervoor is deze gestegen.
- De stijging of daling op jaarbasis zegt meer over het verleden, terwijl de ontwikkeling per maand meer over de toekomst zegt.
- Als je de maand-op-maandontwikkeling vertaalt naar een stijging of daling op jaarbasis, wordt een andere trend zichtbaar.
- Lees ook: Dit doet de huizenprijs bij jou in de buurt in het tweede kwartaal van 2023
Wanneer iemand je vraagt of de huizenprijzen dalen of stijgen, kun je eigenlijk beide antwoorden geven. Op dit moment is er sprake van zowel een daling als een stijging van de huizenprijzen, afhankelijk van de periode waarmee wordt vergeleken.
De huizenprijzen worden elke maand of elk kwartaal bekendgemaakt. Hierbij is te zien hoe de prijzen zich binnen een bepaalde periode hebben ontwikkeld.
Het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster meldden vorige week dat de huizenprijzen in juni met 5,5 procent zijn gedaald ten opzichte van een jaar geleden, terwijl ze met 0,2 procent zijn stegen ten opzichte van mei.
De daling van 5,5 procent is dus een vergelijking tussen juni 2022 en juni 2023, en de stijging van 0,2 procent een vergelijking tussen mei 2023 en juni 2023.
De prijsontwikkeling in een jaar zegt eigenlijk alleen iets over het verleden en weinig over de toekomst, schrijft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.
Wil je meer weten over de toekomst, dan is het beter om naar de prijsontwikkeling maand-op-maand te kijken. En dan vooral naar de trend, want er kan soms een uitschieter tussen zitten, aldus Van Bruggen.
Wellicht is het interessant om te zien hoe de maandelijkse en jaarlijkse prijsontwikkelingen zich tot elkaar verhouden, om te zien wat de huidige trend is ten opzichte van het verleden.
Daling/stijging maand-op-maand omzetten in jaar
Om een eerlijke vergelijking te maken tussen de jaar-op-jaarontwikkeling heeft Van Bruggen Adviesgroep de maand-op-maandontwikkeling omgezet in een jaarvergelijking.
Dat houdt in dat Van Bruggen ervan uitgaat dat de maandstijging van 0,2 procent in juni 2023 een jaar lang elke maand aanhoudt. Op jaarbasis bedraagt de stijging dan 2,7 procent.
De onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de huizenprijzen jaar-op-jaar en maand-op-maand, maar de maandontwikkeling is vertaald naar een jaarontwikkeling. Blauw is de stijging of daling jaar-op-jaar en oranje maand-op-maand omgezet in jaar.
De tabel toont dat jaar-op-jaar (blauw) een stijging van de huizenprijs liet zien tot en met januari 2023. In de eerste maand van dit jaar stegen de prijzen nog licht ten opzichte van dezelfde periode in 2022. In de prijsontwikkeling jaar-op-jaar is ook te zien dat de stijging van de huizenprijzen afneemt, maar niet dat ze dalen.
Voor die trend is de prijsontwikkeling maand-op-maand (vertaald naar jaar) een veel betere indicator, schrijft Van Bruggen. Als we kijken naar de oranje balken, zien we dat de prijzen al vanaf augustus 2022 dalen.
Huizenprijzen dalen eerder bij maand-op-maandontwikkeling omgezet naar jaar
Feitelijk al eerder, omdat het CBS en het Kadaster transacties opnemen van woningen die gepasseerd zijn bij de notaris, terwijl de daadwerkelijke verkoop al enkele maanden eerder heeft plaatsgevonden.
Vanaf augustus 2022 wordt de naar op jaarbasis vertaalde maand-op-maanddaling (oranje) groter, om in december 2022 op een dieptepunt van min 25 procent te belanden. Daarna volgt een vreemde uitschieter naar een plus van zo'n 20 procent, om daarna weer verder te dalen.
Die daling houdt aan tot en met mei 2023, waarin de huizenprijzen met zo'n 1 procent licht dalen. In juni is er sprake van een stijging van 2,7 procent. Althans, als we uitgaan van het naar jaarcijfer vertaalde maandcijfer.
Volgens Van Bruggen Adviesgroep kan deze trend zich doorzetten, als je kijkt naar de hypotheekbedragen die worden afgesloten. De huizenprijzen worden voor een groot deel bepaald door het bedrag dat huizenkopers maximaal kunnen lenen.
Hogere hypotheekbedragen indicatie voor verdere prijsstijging
Bij de maximale hypotheek spelen onder meer het inkomen van huizenkopers en de hypotheekrente een grote rol.
De leencapaciteit van huizenkopers is de afgelopen maanden toegenomen omdat de hypotheekrente stabiel is gebleven tussen de 4 en 5 procent, terwijl de inkomens gestegen zijn.
De onderstaande tabel van Van Bruggen Adviesgroep toont de gemiddelde hypotheekrentes voor verschillende rentevaste perioden met en zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
De grotere leencapaciteit komt terug in een stijging van het gemiddelde hypotheekbedrag van hypotheekaanvragen, blijkt uit gegevens van HDN, een aanbieder van hypotheeksoftware.
Van Bruggen verwacht dat het nog wel even duurt voordat de gemiddelde huizenprijzen boven het niveau van de zomer 2022 uitkomen.
Maar de financieel intermediair acht de kans wel groot dat het dieptepunt kortstondig was en dat de huizenprijzen maand-op-maand verder zullen stijgen. ABN Amro voorspelde in zijn woningmarktmonitor dat de daling van de huizenprijzen in 2024 tot een halt komt.
