• Bij de belastingaangifte 2019 kan de eigen woning een belangrijke aftrekpost zijn.
  • Naast de hypotheekrente zijn ook de kosten om de lening te verkrijgen aftrekbaar, zoals taxatie- en notariskosten.
  • Voor de bijtelling van het eigenwoningforfait geldt de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2018 (en niet 2019).
  • Is je hypotheek (vrijwel) volledig afgelost, dan moet je 3,33 procent van de woningwaarde bij je inkomen optellen als eigenwoningforfait.
  • Verbouwingen die je uit eigen zak betaalt zijn niet aftrekbaar. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél zes maanden aftrekbaar.

Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Aan de ene kant moet je extra belasting betalen (zoals overdrachtsbelasting en eigenwoningforfait). Aan de andere kant brengt een eigen woning ook fiscale voordelen met zich mee, zoals hypotheekrenteaftrek en de kosten die je hebt gemaakt om een hypotheek te krijgen.

Business Insider neemt hieronder de fiscale aspecten mee van de eigen woning die relevant zijn voor de belastingaangifte. Dit is het vijfde deel een de serie over de aangifte voor  de inkomstenbelasting over 2019, die je vanaf 1 maart kunt indienen.

Check gegevens over eigen woning bij digitale aangifte

Hoewel je Belastingaangifte bij de digitale aangifte al grotendeels is ingevuld, moet je de gegevens natuurlijk nog wel zelf controleren en indien nodig wijzigen.

Het is altijd handig om de basisgegevens bij de hand te hebben: de WOZ-waarde en de betaalde hypotheekrente.

Ben je vorig jaar verhuisd of heb je je hypotheek laten oversluiten, let dan extra goed op of alles klopt. Heb je geen aftrekposten gemist of bedragen ten onrechte in mindering gebracht, zoals de kosten voor een verbouwing of betaalde courtage?

Heb je de hypotheek (vrijwel) volledig afgelost en maak je gebruik van de Wet Hillen, dan verandert er ook iets: je moet dan voor het eerst een deel eigenwoningforfait betalen.

Eigen woningforfait

Een eigen woning levert helaas niet uitsluitend aftrekposten op. Zo moet je voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait.

De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen (met een WOZ-waarde tussen de 75.000 en 1.060.000 euro) gaat het in 2019 om 0,65 procent.

Let wel op: gebruik niet de WOZ-waarde die onlangs in je brievenbus is gevallen, maar de waarde die is vermeld op de gemeentelijke belastingaanslag van vorig jaar. Deze heeft als peildatum 1 januari 2018.

Een ander aandachtspuntje: voor de berekening van het eigenwoningforfait is niet de verhuisdatum leidend, maar de datum van inschrijving bij de gemeente. Heb je vorig jaar voor het eerst een huis gekocht, dan moet je dus eigenwoningforfait afrekenen vanaf de dag van inschrijving bij de gemeente.

Ruil je daarentegen een eigen woning in voor een huurhuis, dan moet je eigenwoningforfait betalen tot de datum waarop je bij de gemeente bent uitgeschreven uit je koopwoning.

... als je gaat verhuizen

Ben je verhuisd naar een ander koophuis en heb je de vorige woning verkocht, dan moet je voor elk huis het eigenwoningforfait berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven. Beide bedragen tel je vervolgens bij elkaar op.

Je bent geen eigenwoningforfait verschuldigd als je huis leeg is en te koop staat of als je huis nog in aanbouw is.

... en bij afgeloste hypotheek

Is de hypotheekrenteaftrek die je vorig jaar was verschuldigd lager dan het eigenwoningforfait, omdat je hypotheek (vrijwel) volledig is afgelost, dan ben je grotendeels vrijgesteld van het eigenwoningforfait, aangezien je niet of nauwelijks hypotheekrente geniet.

Voorheen werd je zelfs volledig vrijgesteld, maar deze regeling (Wet Hillen genaamd) wordt sinds 2019 stapsgewijs afgebouwd, met 3,3 procentpunt per jaar. Val je onder deze regeling, dan krijg je in je belastingaangifte over 2019 nog een vrijstelling van 96,67 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek. Dit komt er concreet op neer dat je 3,33 procent van de woningwaarde bij je inkomen moet optellen als eigenwoningforfait.

Stel dat je geen hypotheekrente-aftrek hebt en een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro, dan moet je dus 65 euro optellen bij je inkomen: 3,33 procent over een eigenwoningforfait van 1.950 euro.

Hypotheekrente: 30 jaar aftrekbaar

Je mag maximaal dertig jaar hypotheekrente aftrekken. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan mag je de rente alleen nog aftrekken als je maandelijks aflost op de hypotheek. Had je voor die tijd al een hypotheek afgesloten, dan hoef je niet periodiek af te lossen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De rente over een spaarhypotheek bijvoorbeeld blijft aftrekbaar.

Maar ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing of verbouwing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat deel van de geldlening annuïtair of lineair wordt afgelost.

Het maximale percentage waartegen je de hypotheekrente over 2019 mag aftrekken, bedraagt 49 procent.

... bij restschuld

Verkoop je je huis voor een lager bedrag dan de lening die je voor dat huis hebt afgesloten, dan heb je te maken met een restschuld. Of je de rente over die schuld mag aftrekken, hangt af van de periode waarin die restschuld is ontstaan. Is deze tussen 29 oktober en 1 januari 2018 ontstaan, dan mag je de rente en financieringskosten nog 15 jaar blijven aftrekken. Maar ontstond deze na 1 januari 2018, dan heb je pech.

Tijdelijk twee huizen

Heb je tijdelijk twee huizen, omdat je nieuwe woning nog in aanbouw is of omdat je oude huis na je verhuizing nog te koop staat? Dan mag je onder voorwaarden de hypotheekrente over beide woningen aftrekken.

Ben je verhuisd en heb je voor je oude woonhuis nog geen nieuwe eigenaar gevonden, dan mag je voor je oude woning de hypotheekrente aftrekken in het jaar waarop je bent verhuisd en de drie daarop volgende jaren. Voorwaarde is wel dat het huis ook echt te koop staat, leeg staat, en niet wordt verhuurd.

Heb je al wel een nieuw huis gekocht, maar woon je er nog niet (omdat het huis bijvoorbeeld nog in aanbouw is), dan geldt een vergelijkbaar regime: de rente is aftrekbaar vanaf het jaar waarin je het huis hebt gekocht tot en met de drie daarop volgende jaren. Je moet dan wel binnen drie jaar na aankoop in het huis trekken en de woning moet leeg staan.

Heb je vorig jaar een huis gekocht, maar verwacht je pas in 2023 in je nieuwe optrekje te gaan wonen (dus pas na vier jaar), dan moet je in je aangifte over 2019 de waarde van het huis en de hoogte van de schuld opgeven in box 3. De daarop volgende jaren mag je de hypotheekrente alsnog aftrekken in box 1, als althans de verwachting is dat je er inderdaad in 2023 in trekt.

Erfpacht

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, is meestal wèl aftrekbaar.

Overige aftrekposten: taxatie, notariskosten hypotheekakte, boeterente

Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen, mits het om een lening gaat waarbij je maandelijks aflost.

Denk hierbij aan de taxatie van je huis, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (zie verderop), eventueel betaalde boeterente (zie verderop), betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie.

Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook voor het oversluiten van je hypotheek.

Niet aftrekbaar: notariskosten koopakte, overdrachtsbelasting

De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook voor de courtage voor de makelaar die jouw huis heeft verkocht.

Ook betaalde overdrachtsbelasting, rekeningen voor onderhoud of een verbouwing en premies voor je opstalverzekering mag je niet aftrekken. Premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning vallen er eveneens buiten.

Als je een deel van de geldlening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto of als aanvulling op je inkomen, dan zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar.

Verbouwingen: rente lening tijdelijk aftrekbaar

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De aanleg van een dakkapel of nieuwe keuken die je uit eigen zak betaalt, is niet aftrekbaar. Maar sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt afgesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3: je mag dit bedrag dan aftrekken van je vermogen.

Voor de goede orde: de kosten voor het onderhoud of de verbouwing zelf zijn níet aftrekbaar.

Verbouwingsdepot

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een speciaal hiervoor geopende rekening staat -een zogeheten verbouwingsdepot- mag je de rente voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten.

Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3, als schuld.

Verder is het belangrijk om te weten dat je bij een verbouwingsdepot maar zes maanden lang de volledige betaalde rente mag aftrekken. Daarna is alleen het verschil tussen de rente die je over dit depot hebt betaald en de rente die je uit het depot hebt ontvangen aftrekbaar.

De financieringskosten voor het verbouwingsdepot moet je in één keer aftrekken.

Wil je de rente over een verbouwingsdepot aftrekken, zorg er dan wel voor dat je alle bonnetjes bewaart, zodat je kunt aantonen dat je de lening ook echt hebt gebruikt voor een verbouwing en niet voor andere zaken.

Nieuwbouwdepot

Voor een nieuwbouwdepot, waarbij het geld voor de nieuwbouw van je huis op een aparte rekening staat, geldt een vergelijkbaar regime. Je mag de rente en financieringskosten voor het depot twee jaar lang aftrekken, mits de lening is aangemerkt als eigenwoningschuld.

Wel moet je in dit geval de rente die je ontvangt op deze rekening hierop in mindering brengen. Hiervoor geldt dus geen versoepelde termijn van zes maanden, zoals bij een verbouwingsdepot.

De termijn van twee jaar gaat in op de dag dat je de koop- of aanneemovereenkomst ondertekent. Na deze periode verschuift het restant van de lening naar box 3.

Kapitaalverzekering eigen woning

Veel huizenbezitters die vóór 2013 een woning hebben gekocht, hebben een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) afgesloten. Zij betalen premies voor een kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze verzekering valt in box I.

Heb je zo'n KEW, dan hoef je tijdens de looptijd geen belasting te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je wel aftrekken.

Om het fiscale voordeel te genieten moet je wel voldoen aan een aantal voorwaarden. Zo moet je verzekering zijn afgesloten bij een levensverzekeraar (dus niet bijvoorbeeld bij een eigen BV) en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook mag het hoogste jaarbedrag dat je hebt betaald voor de kapitaalverzekering niet hoger zijn dan tien keer het laagste jaarbedrag.

Op het moment dat de kapitaalverzekering uitkeert en jij daarmee je huis (deels) aflost, heb je recht op een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt over 2019 maximaal 166.000 euro per verzekerde, maar mag nooit hoger zijn dan de woningschuld.

De eis dat je voor deze vrijstelling minimaal vijftien tot twintig jaar premie moet hebben betaald, is drie jaar geleden vervallen. Je mag er dus altijd aanspraak op maken, mits je aan de overige voorwaarden (zie hierboven) voldoet.

Zoals gezegd zijn de premies voor een kapitaalverzekering eigen woning niet aftrekbaar.

Banksparen

Er zijn ook huizenbezitters die via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor gelden dezelfde fiscale voordelen en voorwaarden als bij de kapitaalverzekering eigen woning.

Boeterente bij oversluiten of rentemiddeling

Wie afgelopen jaar grote bedragen vervroegd heeft afgelost of de hypotheek heeft overgesloten terwijl de rentevaste periode nog niet was verstreken, is er misschien mee geconfronteerd: een boeterente. Dit is een vergoeding die de bank vraagt voor de misgelopen rente. Deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren.

Ook bij rentemiddeling (waarbij de boeterente wordt verrekend in de nieuwe hypotheekrente) is de boeterente aftrekbaar. Je kunt dan dus het volledige rentepercentage van de belasting aftrekken. Ook de kosten die je hebt gemaakt voor rentemiddeling, zoals advieskosten, mag je eenmalig aftrekken.

Verhoog je de hypotheek om de boeterente te financieren, dan mag je de boeterente eenmalig aftrekken, maar de hypotheekrente over de verhoging níet.

De overige kosten, zoals taxatie- en notariskosten en de kosten voor het royeren van de oude hypotheek mag je wel eenmalig aftrekken, evenals de rentekosten hierover. Ook de rente over de oude hypotheeksom blijft nog gewoon aftrekbaar.

Als de hypotheekrente omlaag gaat vanwege rentemiddeling, pas dan je voorlopige teruggave aan, om een naheffing te voorkomen.

Teveel betaalde boeterente

Heeft jouw hypotheekverstrekker teveel betaalde boeterente teruggestort en had je die rente in een eerder jaar als hypotheekrente afgetrokken? Dan moet je dat corrigeren, door in je aangifte de teruggekregen boeterente te verrekenen met de betaalde hypotheekrente.

Bijleenregeling

Een venijnige fiscale regeling is de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning.

Je mag namelijk alleen de rente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning na aftrek van de overwaarde.

Vakantiehuisje

Een vakantiehuisje moet je aangeven als bezitting in box 3. Staat de woning in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2018 opgeven. Gebruik dus niet de waarde van 1 januari 2019, zoals je doet met andere bezittingen in box 3!

Staat je vakantiewoning in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat; eveneens van 1 januari 2018.

Lees meer over slimme aftrekposten voor de aangifte 2019: