• Spaarrentes zijn extreem laag, dus zoeken particulieren met een beetje vermogen naar alternatieven om te beleggen.
  • Zowel beleggen in aandelen als beleggen in huizen voor verhuur zijn populair de afgelopen jaren, mede door stijgende prijzen.
  • Beleggen in aandelen of huisjesmelker worden zijn heel andere keuzes qua kosten, rendement en risico.
  • Vooral als je geld leent, werkt het anders met een hypotheek voor een beleggingspand, vergeleken met hefboomproducten voor aandelen.
  • Aandelen zijn voor de lange termijn vooral geschikt als een manier om vermogen op te bouwen; de verhuur van een huis kan voor stabiele maandelijkse inkomsten zorgen.

De speurtocht naar rendement gaat door nu spaarrentes extreem laag zijn. Zelf extra vermogen opbouwen, bijvoorbeeld als (aanvulling op) je pensioen is handig. Dat geldt voor veel mensen in loondienst en zeker ook voor zzp’ers zonder pensioenregeling. Alleen maar sparen gaat je vermogensopbouw niet versnellen. Sterker nog, ná belasting hebben veel spaarders een negatief rendement.

Misschien is het tijd om een volgende stap te zetten en te denken aan beleggen. Business Insider gaat even voorbij aan de mogelijkheden van obligaties, hedgefondsen of andere beleggingen. We focussen in dit artikel op de afweging: ga ik aandelen kopen óf ga ik beleggen in vastgoed? Wil je geld steken in een gespreide aandelenportefeuille of koop je iets tastbaars, een huis of appartement voor de verhuur?

Dat juist deze twee vermogenscategorieën de fantasie prikkelen, is niet vreemd. Je ziet de laatste jaren koersrecords op aandelenbeurzen én ook vastgoedprijzen stijgen al enkele jaren bijzonder hard. Beide markten bewegen onstuimig. Prijzen lijken maar één kant op te kunnen, omhoog.

Zo’n periode van sterke groei is natuurlijk een fase. Mindere periodes in zowel de vastgoedmarkt als de aandelenmarkt zijn er ook geweest. Rendementen zullen ongetwijfeld ook in de toekomst fluctueren. Maar de belangstelling om te gaan beleggen is groot.

De Vereniging Vastgoed Belang, die zich inzet voor belangen van circa 5.000 particuliere woningverhuurders, ziet de laatste jaren veel nieuwe toetreders tot de verhuurmarkt. Directeur Laurens van de Noort denkt dat verhuur zeker interessant is. Maar hij ziet ook dat particulieren alle bijkomende werkzaamheden, het onderhoud en de regels en richtlijnen rond verhuur nog wel eens onderschatten. Hij pleit voor een goede voorbereiding: “Zorg als verhuurder dat je heel goed weet wat je doet.”

Business Insider neemt hieronder 7 punten door om mee te nemen als je overweegt om te beleggen in aandelen of een woning voor verhuur:


1. Hoe verhouden zich de rendementen van aandelen en vastgoed?

We beginnen met een paar historische vuistregels: de gemiddelde rendementen van vastgoed liggen tussen de rendementen van spaargeld en aandelen in. Het rendement en risico van vastgoed is wat lager dan dat van aandelen. Dat is wat de beleggingsliteratuur beleggers al jaren leert.

Lees ook op Business Insider

Data en statistieken over de aandelen- en rentemarkten zijn volop voorhanden. Hier zie je gegevens over de spaar- en aandelenmarkt in de afgelopen 5, 10 en 15 jaar:

Die 257 procent rendement op aandelen in 15 jaar komt neer op 8,9 procent rendement, gemiddeld per jaar. Bij de rendementen is ervan uitgegaan dat rentes of dividenden werden herbelegd; het zijn rendementen vóór beleggingskosten.

Als belegger zou je natuurlijk óók graag weten hoe de prijzen en huuropbrengsten van verhuurde woningen zich ontwikkelden in de afgelopen 5, 10 en 15 jaar. Maar publieke informatie over gemiddelde prijsstijgingen, gecombineerd met huuropbrengsten van verhuurde, Nederlandse woningen is nauwelijks te vinden.

Data over bijvoorbeeld het bruto aanvangsrendement (BAR) zijn voor vastgoed wél voorhanden. Het gaat dan om de bruto huur gedeeld door de investering. Door de jaren heen ligt het bruto aanvangsrendementen van vastgoed rond de drie procent boven het effectieve rendement op obligaties, aldus vastgoedonderzoeker Savills Research. Kon je als vastgoedbelegger in 2010 nog een bruto aanvangsrendement halen van iets meer dan 6 procent in Nederland, in 2019 was dat gedaald naar net iets meer dan 3 procent.

Er zijn overigens grote rendementsverschillen binnen Nederland meldde vastgoedadviseur Colliers eind vorig jaar. In de buurt van Sneek, Almelo én Heerlen waren toen nog bruto aanvangsrendementen van tegen de 5,5 procent haalbaar. In Amsterdam, Utrecht en Haarlem mocht je blij zijn met een rendement van tussen de 3,2 en 3,7 procent.

Je mag je dus afvragen in hoeverre algemene data van ‘de’ verhuurmarkt relevant zijn voor één pand dat je mogelijk zou kopen. Je loopt als potentiële bezitter van één te verhuren pand een specifiek risico. Je hebt één vastgoedobject, op een bepaalde plek, in een bepaalde wijk van een stad of dorp. Wat er met dat pand gebeurt en met de directe omgeving kan veel betekenen voor jouw beleggingsobject.

Hefboom van geleend geld doet veel

Wat wel een enorm belangrijke factor is voor het rendement van vastgoed, is de mate waarin je werkt met geleend geld. Zie hiervoor ook het kader onderaan dit artikel.

Stel je weet een pand te kopen voor 150.000 euro. Als je daar 10.000 euro huur per jaar op kan vangen is je bruto aanvangsrendement 10.000 euro gedeeld door 150.000 euro. Afgerond komt dat neer op 6,7 procent.

Maar stel dat je voor de aankoop van dat huis zelf 50.000 euro investeert en 100.000 leent. We gaan ervan uit dat de rente van de financiering 3,5 procent is en dat je maar 1.000 euro uitgeeft aan onderhoud in het eerste jaar. Je bent erg handig en het pand was in goede staat. Dan is je rendement na kosten 10.000 euro huuropbrengst minus 4.500 euro (rente en onderhoud), dus 5.500 euro na kosten. Als je dat relateert aan je eigen inbreng verdien je 5.500 euro op 50.000 euro eigen geld, maar liefst 11 procent op je eigen vermogen.

Zou je de hele 150.000 zelf hebben ingebracht, dan was je rendement na kosten 9.000 euro (wel onderhoud, geen rente op de lening) op 150.000 euro, dus precies 6 procent.

De hefboomwerking kan een enorme boost geven aan je rendement. Overigens stellen financiers wel grenzen aan de ‘loan to value’. De lening ten opzichte van de waarde van het onderpand mag tot 70 tot 80 procent van de waarde van de woning zijn.


2. Hoe zit het met kosten?

De kosten van beleggen in aandelen versus beleggen in vastgoed zijn zeer verschillend.

Starten met beleggen in vastgoed is kostbaar. Bij het aankopen van een huis heb je notariskosten, taxatiekosten, overdrachtsbelasting en mogelijk makelaarskosten. Misschien moet je het huis eerst nog klaar maken voor verhuur en bijvoorbeeld de keuken, het sanitair of de badkamer opknappen.

Vervolgens heb je bij vastgoed als jaarlijkse kosten onder andere onderhoud, verzekeringen, beheerkosten, gemeentelijke belastingen en daarnaast ook rentelasten als je een financiering hebt.

Hou voor onderhoud rekening met 10 tot 15 procent van de huuropbrengst, stelt Jaap Huurnink directeur van het Financieel Opleidingsinstituut (FOI). Die organisatie verzorgt veel opleidingen voor (potentiële) verhuurders én vastgoedfinanciers.

Huurnink weet ook dat banken doorgaans rekenen met onderhoudskosten van 15 tot 20 procent van de huuropbrengsten als ze financieringsaanvragen beoordelen. “Wil je op 10 procent onderhoudskosten uitkomen, dan moet je aardig wat zelf kunnen doen en handig zijn.” Huurninks tip is de geschatte onderhoudskosten goed mee te wegen in een beslissing om een pand wel of niet te kopen.

De kosten van een aandelenbeleggingsfonds zijn een fractie van de kosten van een verhuurd pand. Aandelen kopen kost doorgaans aankoopprovisie als je geen all-in-tarief afspreekt, maar dat gaat om tienden van procenten.

Na de start zijn er bij aandelen de jaarlijkse kosten.  Bij een aandelenfonds moet je denken aan bijvoorbeeld bewaarloon en de beheerfee van het beleggingsfonds. Bij aandelenbeleggingen kun je met zo’n 1 tot 1,5 procent kosten per jaar echt klaar zijn voor compleet vermogensbeheer.

Kies je voor helemaal zelf beleggen en koop je aandelen via indexfondsen, dan kun je op minder dan 0,5 procent van het belegde vermogen aan jaarlijkse kosten uitkomen.


3. Hoeveel tijd moet je investeren om rendement te kunnen maken?

Alleen al het vinden en kopen van een pand dat geschikt is verhuur kan aardig wat tijd kosten. Na de zoektocht komt nog het traject met de eventuele financiering, de gang naar de financier en naar de notaris. De bekende stappen bij het aankopen van onroerend goed.

Voor een te verhuren pand komen er nog wat aandachtspunten bij. Kijk bijvoorbeeld even naar de uitgebreide overheidsregels en -richtlijnen bij verhuur.

Starten met beleggen in aandelen of aandelenfondsen zal een stuk minder tijdrovend zijn. Je oriënteert je op een bank of vermogensbeheerder of een online aanbieder. Vervolgens maak je een keuze uit het aanbod, opent een rekening en gaat van start.

Maar vooral ná de start is er een verschil tussen beleggen in aandelen en rendement maken door één of meerdere huizen te verhuren. Bij beleggen voor lange termijn in aandelen heb je relatief weinig omkijken naar je geld.

Bij verhuren van een pand zul je huurders moeten vinden én behouden. Je zult huur moeten innen en bij betalingsachterstanden actie moeten ondernemen. Je zult onderhoud moeten (laten) doen en klaar staan bij eventuele vragen of klachten. Het beheer van vastgoed kun je natuurlijk ook uitbesteden, maar dat kost je wel meteen een deel van het rendement.

“Goed verhuurderschap kost tijd en aandacht”, zegt Laurens van de Noort van Vastgoed Belang. Het beeld van een huisjesmelker die achterover leunt en huur int met minimale inspanning is niet realistisch, vindt hij. “Huurders komen en gaan. Goed onderhoud vergt aandacht en regels van het Rijk en gemeenten voor woningverhuur veranderen doorlopend.”


4. Wat zijn je risico’s?

Bij aandelen heb je verschillende soorten risico’s. Eén van de belangrijkste risico’s betreft de schommeling van aandelenkoersen op de korte termijn, ofwel het marktrisico. Aandelen kunnen van de ene op de andere dag minder waard worden. Het is dus nooit verstandig om geld dat je snel beschikbaar wilt hebben, in aandelen te stoppen. Wel geldt: hoe langer je belegt, hoe groter de kans op een hoger rendement dan bijvoorbeeld de opbrengst van spaargeld.

Andere risico’s bij aandelen: bedrijven waar je in belegt kunnen in de problemen komen en failliet gaan. Je hebt inflatierisico, omdat de koopkracht van geld in de loop van de tijd afneemt. Ook veranderingen in de fiscale wetgeving rond de vermogensbelasting vormen een risico.

Je kunt het marktrisico bij beleggen in aandelen flink terugbrengen door te spreiden. Je beleggingen zijn eenvoudig te verdelen over sectoren of landen via beleggingsfondsen. Geleidelijk instappen is ook relatief makkelijk. Als je gefaseerd aankoopt, middel je je aankoopprijzen. Je weet dan zeker dat je niet al je geld inzet  op een piekmoment van de markt.

Bij beleggen in huizen is spreiden veel lastiger. Als je investeert in bakstenen heb je heel veel kapitaal nodig; dat geldt helemaal als je in meerdere huizen wilt beleggen. Bij vastgoed heb je dus een flink concentratierisico.

Bij verhuurd onroerend goed heb je het risico van leegstand als een huurder opzegt en er even geen nieuwe huurders zijn. Verder is er het risico van verwaarlozing of beschadiging van het pand of juridische conflicten met huurders. Ook kan een wijk achteruit gaan en onaantrekkelijker worden voor huurders.

Jaap Huurnink van FOI stelt dat bij vastgoed ‘beleggen op de fiets’ een goede methode kan zijn. “Beleg in steden en wijken die je door en door kent. Kies een huis voor de verhuur waar je even langs kan fietsen.” Dan kan volgens hem het concentratierisico erg meevallen.

Huurnink ziet twee belangrijke instapmomenten voor verhuurders. “Mensen erven een huis of ze verhuizen en ze houden hun oude huis aan voor verhuur.” Dat is ook prettig, je kent een pand dan door en door en weet waar je aan toe bent.

Een algemeen voordeel van vastgoed is dat je een relatief, hoge regelmatige stroom van inkomen hebt. Je krijgt een deel van je investering sneller terug. Aandelen kennen ook wel contante uitkeringen, bijvoorbeeld via dividenden. Maar die zijn als percentage van het vermogen vaak lager dan de opbrengsten uit verhuurde panden.


5. Hoe zit het met de belasting op beleggingen?

Aandelenbeleggingen én een verhuurd huis vallen in box 3 voor vermogen. Bij een eigen woning kun je de hypotheekrente aftrekken in box 1 van de inkomstenbelasting. Bij een verhuurd huis kan dat niet.

Het voordeel van een belegging in box 3 is dat huurinkomsten niet belast zijn. Maar kosten zoals onderhoudskosten kun je ook niet aftrekken. De waarde van je bezit is WEL belast, kijk daarvoor naar de WOZ-waarde en het forfaitaire rendement. Een eventuele hypothecaire lening voor je huurhuis mag je wel in mindering brengen op je bezit in box 3.

Box 3 gaat op de schop, als het aan kabinet-Rutte 3 ligt. De belasting op beleggingen, zoals een tweede huis gaan per saldo flink omhoog.

Lees hier meer over de plannen: De belasting op je vakantiehuis of tweede woning voor verhuur kan wel 5 keer over de kop gaan met de nieuwe belasting in box 3


6. Hoe krijg je geld bij elkaar voor een belegging?

Bij beleggen in aandelen kun je al met een klein bedrag beginnen. De Vereniging van Effectenbezitters (VEB) stelt dat je  met een paar tientjes per maand echt kan gaan werken aan opbouw van je vermogen.

Een huis voor verhuur kost al snel tienduizenden euro’s. Onder de ton kun je zeker in grote steden nauwelijks meer iets kopen.

Je kunt geld lenen voor een vastgoedbelegging, maar je zal ook zelf geld moeten inbrengen. Bij een woonhuis financieren banken doorgaans wel de hele koopsom, bij huurhuizen zijn banken minder happig. Het percentage van de woningwaarde dat je mag lenen (de loan-to-value) ligt eerder tegen de 70 tot 80 procent. Mogelijk wordt dat iets ruimer,  nu nieuwe partijen de markt opgaan., Maar de verwachting is dat je zelf een flink bedrag moet blijven inbrengen.


7. Het beleggingsdoel: aandelen voor vermogensopbouw, vastgoed als uitkeringsproduct

Aandelen gelden echt als een langetermijnbelegging, als je mikt op een redelijk rendement tegen een niet al te hoog risico. In de opbouwfase van een kapitaal voor aanvullend pensioen zijn aandelen zeer bruikbaar. In de uitkeringsfase wil je waarschijnlijk minder grote koersfluctuaties. Dan zul je meer geld in obligaties gaan steken of in een lijfrenteuitkeringsproduct.

Ook een huis koop je niet voor de korte duur. Maar een verhuurd huis kan ook een manier zijn om je van regelmatige inkomsten te voorzien. Je zou kunnen besluiten in je eerste levensfase relatief meer te beleggen in aandelen. Tegen de tijd dat je gaat nadenken over pensioen, kun je gaandeweg meer kapitaal steken in een verhuurhuis voor regelmatige uitkeringen. Je moet dan wel tijd hebben voor activiteiten rond de verhuur en daar ook zin in hebben.


Beleggen met geleend geld: vastgoed en aandelen

Stel je koopt een pand met een deel eigen geld, aangevuld met geleend geld. Als je dat slim aanpakt werkt er een drietrapsraket die het rendement stuwt. Je moet wel letten op drie zaken:

Stap 1. Zorg dat je uit de huuropbrengst minimaal de financiering kan betalen
Je moet rente betalen aan de bank als je een vastgoedfinanciering gebruikt en je zal doorgaans ook jaarlijks wat moeten aflossen. Als de kosten, de rente én de aflossing uit de huur te betalen zijn, dan gaat het goed. Over het gefinancierde deel van je investering maak je misschien niet veel rendement. Maar je woningschuld daalt geleidelijk uit de huuropbrengsten als je het handig aanpakt. Dat is een eerste motor van de vermogensopbouw.

Stap 2. Je maakt rendement op je investering.
Over het eigen geld in de woning maak je, als het goed is, écht rendement. In het voorbeeld bij  punt 1 in dit artikel (‘hoe verhouden zich de rendementen van aandelen en vastgoed’) lieten we zien dat een eigen inbreng van 50.000 euro zomaar 11 procent rendement kan opleveren door de hefboomwerking.

Zou je de hele 150.000 voor de aankoop van een huis zelf hebben ingebracht, dan was je rendement na kosten 9.000 euro op 150.000 euro, dus exact 6 procent. Door te werken met geleend geld kun je het rendement een boost geven. En er is er nog een derde stap.

Stap 3. Profiteren van waardestijging van het huis
Als huizen meer waard worden heb je daar natuurlijk ook voordeel van. Ten opzichte van je eigen inbreng kan dat rendement helemaal fors zijn.

Aan de andere kant, in tijden van prijsdalingen werkt de hefboom ook hard de andere kant op.

Over mogelijke waardestijging zegt Jaap Huurnink van het Financieel Opleidingsinstituut. “Reken jezelf niet rijk. De marktprijzen voor vastgoed zijn de laatste jaren al flink opgelopen, verdere waardestijging is onzeker.”

De derde trap van een vastgoedbelegging, een waardestijging van de woning is “de slagroom op de taart”, maar daarmee rekenen is wishful thinking. Kijk vooral naar het rendement dat je maakt op de huur na kosten en naar het rendement op je eigen vermogen, zegt Huurnink.

Laurens van de Noort van Vastgoed Belang heeft nog een ander argument voor vastgoed en wijst ook op risico’s. “Over de lange termijn gemeten is vastgoed de meest inflatiebestendige investering. Zorg wel dat je financiële ruimte en de tijd hebt om een eventuele dip in de vastgoedmarkt uit te zitten.”

Pas op met lenen voor beleggen in aandelen: verlies kan groot zijn

Je zou ook kunnen denken aan beleggen in aandelen met geleend geld. Maar het idee van ‘aandelenlease’ heeft voor veel Nederlanders een wrange smaak.

Door de jaren heen zijn er veel beleggingsproducten geweest die gebruik maken van geleend geld, ofwel hefboomproducten. Zo lang aandelenkoersen stijgen werkt dat lekker, maar dalen de koersen dan gaat het rendement ook hard de verkeerde kant op. Als je dan met een hefboom werkt en verplicht bent om bij te storten na een aandelencrash kan dat desastreuze gevolgen hebben. In die zin is een hypothecaire lening voor vastgoed van een andere categorie dan hefboomproducten op de beurs met een hoog afbreukrisico.


Lees meer over vermogen, beleggen en sparen: