Luister hieronder naar de audioversie van dit artikel


  • Er zijn veel signalen dat een nieuw kabinet van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie iets gaat doen aan de fiscale voordelen voor huiseigenaren.
  • De oververhitting van de huizenmarkt én druk van de EU om iets te doen aan de hypotheekrenteaftrek spelen hierbij een rol.
  • Business Insider benoemt 5 varianten voor beperking van de hypotheekrenteaftrek waar een nieuw kabinet naar kan grijpen.
  • Lees ook: Advocaat-generaal legt bom onder spaartaks in box 3

ANALYSE – In het formatiedocument van VVD en het CDA dat voorman Gert-Jan Segers van de ChristenUnie afgelopen week per abuis in de trein liet liggen, komt het woord hypotheekrenteaftrek niet voor. Toch is de kans groot dat een nieuw kabinet gaat sleutelen aan de fiscale behandeling van de eigen woning.

Hiervoor zijn een aantal aanwijzingen. Als er een nieuw kabinet komt met VVD, CDA, D66 en de ChristenUnie, geldt voor de twee laatstgenoemde partijen sowieso dat ze iets willen doen aan de fiscale voordelen die veel huiseigenaren nu genieten.

D66 wil volgens het verkiezingsprogramma de hypotheekrenteaftrek versneld afbouwen tot 0 procent in 2030; en de ChristenUnie wil de eigen woning als vermogen belasten in box 3 voor spaargeld en beleggingen.

Ook financieel toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) pleitte er onlangs voor om de eigen woning fiscaal gezien naar box 3 ter verhuizen. Daarbij bleek meteen hoe gevoelig dit onderwerp ligt bij veel huiseigenaren.

Druk van Brussel om hypotheekrenteaftrek te beperken

VVD en CDA zijn veel minder uitgesproken. Volgens hun verkiezingsprogramma’s willen ze de huiseigenaar in fiscaal opzicht zo veel mogelijk met rust laten, maar in de praktijk bewegen ook deze partijen mee.

Dit bleek begin november, toen demissionair minister van Financiën Wopke Hoekstra (CDA) een brief schreef aan de Tweede Kamer over de aanspraak die Nederland kan maken op coronasteungelden uit Brussel ter waarde van 5,8 miljard euro.

Hoekstra merkte op dat Nederland op een aantal vlakken hervormingen moet doorvoeren om de coronasteun van de Europese Unie binnen te slepen (cursivering/dik gedrukt in citaat door Business Insider):

“Hervormingen die in lijn zijn met de landspecifieke aanbevelingen op deze terreinen zijn bijvoorbeeld het versneld afbouwen van de zelfstandigenaftrek en het meer gelijktrekken van de fiscale behandeling van de huur- en koopsector, onder andere door het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Stappen in deze categorie zullen naar verwachting nodig zijn om een positieve beoordeling van het Nederlandse RRP te krijgen van de Commissie. Om deze reden heeft het demissionaire kabinet eerder besloten de invulling van hervormingen, als onderdeel van het RRP, over te laten aan de formatie.

Kortom, CDA en VVD lijken zich te kunnen verschuilen achter het argument: het moet van Brussel. Dat neemt niet weg dat er wel degelijk gekeken wordt naar het wegpoetsen van grote fiscale verschillen tussen de behandeling van kopers en huurders op de woningmarkt.

De vraag is uiteraard: hoe zou een versobering van de fiscale voordelen voor huiseigenaren eruit kunnen zien? Er zijn immers veel knoppen waar je aan kunt draaien.

Hieronder volgen 5 mogelijkheden die een nieuwe kabinet heeft om fiscale voordelen voor huiseigenaren te versoberen.


1. Versnelde afbouw hypotheekrenteaftrek in box 1

Huiseigenaren met een hypotheek kunnen in box 1 van de inkomstenbelasting betaalde hypotheekrente in beginsel inzetten als aftrekpost om het belastbare inkomen te verlagen.

Aan de andere kant is er ook het eigenwoningforfait: een bedrag dat gekoppeld is aan de woz-waarde van de eigen woning dat moet worden opgeteld bij het belastbare inkomen. Voor huizen met een waarde tussen de 75.000 euro en ruim 1 miljoen euro gaat het om een half procent van de woz-waarde.

De bedragen van de betaalde hypotheekrente en het eigenwoningforfait worden tegen elkaar weggestreept: als je per saldo meer hebt betaald aan hypotheekrente dan het bedrag van het eigenwoningforfait, kun je het netto verschil tussen die twee als aftrekpost inzetten.

Het tarief van de aftrek is voor inkomens tot iets meer dan 68.000 euro gelijk aan het belastingtarief van ruim 37 procent. En voor hogere inkomens wordt dit tarief stapsgewijs verlaagd, totdat dit vanaf 2023 ook iets meer dan 37 procent is.

Een eenvoudige optie voor versobering is om, in lijn met wat D66 voorstelt, het tarief dat voor de aftrek geldt vanaf 2023 verder te verlagen. Dit raakt, zoals duidelijk moge zijn, vooral huiseigenaren die relatief veel hypotheekrente betalen, waaronder jongere huiseigenaren die vanwege de stijgende huizenprijzen hogere hypotheken hebben genomen.


2. Vrijstelling van eigenwoningforfait bij lage hypotheek sneller afbouwen

Zoals aangegeven heb je als huiseigenaar alleen voordeel van de hypotheekrenteaftrek als het bedrag van de betaalde rente groter is dan het eigenwoningforfait. Wie een lage schuld of geen hypotheek heeft, moet in principe het bedrag van het eigenwoningforfait optellen bij zijn of haar belastbare inkomen en betaalt daar vervolgens belasting over.

Tot 2019 bestond er echter een vrijstelling van het eigenwoningforfait als je een lage woningschuld of geen hypotheek had. Sinds dat jaar wordt deze vrijstelling echter afgebouwd, zij het zeer geleidelijk over een periode van 30 jaar.

Huiseigenaren die geen hypotheek hebben, of een lage woningschuld, gaan stapsgewijs meer voelen van het eigenwoningforfait. In de praktijk gaat het hier veelal om oudere huiseigenaren met relatief wat meer overwaarde in de eigen woning.

Een optie die een nieuw kabinet heeft, is om de afbouw van vrijstelling van het eigenwoningforfait te versnellen, zodat huiseigenaren met weinig hypotheekschuld en veel overwaarde daar sneller extra belasting over betalen.

Dit is in feite een tegenhanger van een verdere verlaging van het tarief van de hypotheekrenteaftrek, omdat versobering van de hypotheekrenteaftrek juist huiseigenaren met een relatief hogere hypotheek zal raken.


3. Aparte belasting op overwaarde huizen

Een alternatief voor het sleutelen aan het tarief voor de hypotheekrenteaftrek en/of het eigenwoningforfait is een belasting op de overwaarde van woningen bij verkoop.

Deze optie wordt door sommige experts gezien als een mogelijke manier om iets te doen aan extreme prijsstijgingen op de huizenmarkt, waarbij er een steeds groter verschil ontstaat tussen doorstromers die de overwaarde van hun oude woning kunnen meenemen bij de aankoop van een nieuwe woning, en starters die dit voordeel niet hebben.

Door de overwaarde bij verkoop te belasten zou de ongelijkheid tussen doorstromers en starters verminderd kunnen worden, is het idee.


4. Huis in box 3: belasting op vermogen

Een radicalere oplossing is de verplaatsing van de eigen woning naar box 3 voor vermogen. Deze optie is voorgesteld door een aantal politieke partijen, waaronder de ChristenUnie, maar ook door financieel toezichthouder De Nederlandsche Bank.

Grofweg komt dit erop neer dat zowel de hypotheekrenteaftrek als het eigenwoningforfait verdwijnen. In box 3 geldt dan de woz-waarde van de woning als vermogen. De hypotheekschuld geldt als aftrekbare schuld. Het netto vermogenssaldo dat dan overblijft (de overwaarde) is in principe belastbaar.

In de meeste voorstellen is er nog wel een aparte extra vrijstelling van bijvoorbeeld een paar ton voor de eigen woning, om huiseigenaren in het lagere segment van de woningmarkt te ontzien.

Eén van de vragen die meespeelt bij de plaatsing van de eigen woning in box 3 is wat er gebeurt met de regels voor consumptieve schulden, zoals persoonlijke leningen. Mag je die ook inzetten om de woningwaarde in box 3 te drukken? Dit kan voor extra complexiteit zorgen.

In de meeste voorstellen voor overheveling van de eigen woning naar box 3 zit ook de suggestie om het verlies aan fiscale voordelen van huiseigenaren te compenseren door bijvoorbeeld de belastingtarieven voor inkomen in box 1 te verlagen. Voor de overheid zou dit ‘budgetneutraal’ moeten werken dan.


5. Huis in box 4: aparte behandeling

Een veel gehoord kritiekpunt op de verplaatsing van de eigen woning naar box 3 is dat de eigen woning geen liquide vermogen is dat jaarlijks directe inkomsten genereert. In tegenstelling tot spaargeld en beleggingen levert de eigen woning niet iets als rente of dividend op, en verkopen doe je ook niet zomaar.

In box 3 geldt daarentegen wel een jaarlijkse belasting op vermogen die gebaseerd is op een verondersteld jaarlijks rendement. Ouderen met een klein pensioen maar relatief veel overwaarde in de eigen woning zijn beducht dat de belasting in box 3 hierdoor een dure grap wordt.

De vraag is dan ook of je de eigen woning op dezelfde manier zou moeten belasten als spaargeld en beleggingen. In dit verband pleiten sommige financiële experts voor een aparte box voor de eigen woning, box 4.

Dit zou dan deels hetzelfde werken als in box 3, waarbij je kijkt naar het saldo van de woz-waarde en de hypotheekschuld, en een heffing baseert op de overwaarde. Andere schulden hou je echter buiten de fiscale woningbox. Verder kun je ook een vrijstelling invoeren voor een deel van de overwaarde.

Maar er kan dan bijvoorbeeld ook een uitzondering gelden voor de huidige vermogenstoets die geldt voor bepaalde toeslagen zoals de zorgtoeslag. Momenteel heb je geen recht op zorgtoeslag als het netto vermogen hoger is dan ongeveer 119.000 euro. Voor mensen met een relatief laag inkomen kan deze vermogenstoets problemen opleveren als de overwaarde van de eigen woning in box 3 valt.

In een aparte box 4 zou een fiscale heffing op de overwaarde ook anders kunnen worden ingericht. Bijvoorbeeld door de betaling van een kleine jaarlijkse heffing op de overwaarde van de eigen woning optioneel te maken: de belasting kan dan ofwel direct betaald worden, ofwel omgezet worden in een belastingschuld die voldaan moet worden bij verkoop van de woning.

Op die manier houden huiseigenaren met een relatief laag inkomen flexibiliteit. Ze kunnen dan kiezen om een heffing op de eigen woning niet op hun jaarinkomen te laten drukken, maar bij verkoop te laten verrekenen met de overwaarde.

Lees meer over de eigen woning: