• De huizenprijzen stijgen keer op keer tot recordhoogte. Het nijpende woningtekort wordt vaak als oorzaak gezien.
  • Toch is het de vraag of de sterke stijging van huizenprijzen afneemt bij voldoende woningaanbod.
  • Huizenprijzen worden ook bepaald door andere factoren, zoals financieringscapaciteit.

Bouwen, bouwen, bouwen, luidt het devies om het woningtekort op te lossen en wellicht de almaar rap stijgende huizenprijzen op de oververhitte woningmarkt een halt toe te roepen. 

Stijgt het aanbod dan daalt de prijs, luidt immers de economische wet. Maar zover is het duidelijk nog niet. Bestaande woningen zijn duur, nieuwbouwwoningen nog duurder en de prijzen stijgen vrolijk door, zo laten onder meer cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek zien.

De onderstaande tabel toont de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw en bestaande woningen van 2015 tot en met het eerste kwartaal 2021. 

Tot nu toe biedt de bouw van nieuwe woningen dus geen soelaas. “De huizen die worden gebouwd zijn te duur”, zei Onno Hoes, voorzitter van Makelaarsvereniging NVM in januari 2020 tegen het Algemeen Dagblad. “Bestaande huizen kosten gemiddeld 326.000 euro, die zijn nog enigszins te financieren. Maar nieuwbouw kost gemiddeld 388.000 euro. Dat is voor de gewone man niet te betalen.”

Inmiddels leven we in 2021 en de ‘gewone man’ lijkt nu naast nieuwbouwwoningen ook bestaande woningen op zijn buik te moeten schrijven. Zoals de bovenstaande grafiek laat zien is de prijs van bestaande woningen in het eerste kwartaal van dit jaar door gestegen naar ongeveer 379.000 euro. Een nieuwbouwwoning kostte gemiddeld bijna 450.000 euro. 

De maximale hypotheek van Jan Modaal (inkomen 36.500 euro bruto in 2021) is niet voldoende om toe te slaan op de huizenmarkt. Althans, als hij de woning louter moet financieren met een hypotheek en dus geen spaargeld of een belastingvrije ton in de strijd kan gooien. 

Ook anderhalf keer modaal is niet voldoende. De maximale hypotheek van rond de 250.000 euro ligt ver onder de gemiddelde verkoopprijs van 379.000 euro. Pas met een twee keer modaal inkomen komt de maximale hypotheek in de buurt van vier ton en maak je kans in regio’s waar de huizenprijzen nog relatief laag zijn. 

300.000 woningen tekort

De vraag is: worden koopwoningen wél voor de ‘gewone man’ bereikbaar als het woningtekort wordt opgelost. In 2021 zijn er bijna 300.000 woningen te weinig, becijferde Capital Value in samenwerking met ABF Research. Dat is ongeveer 4,3 procent van de woonvoorraad. De overheid wil dit percentage terugbrengen naar 2 procent in 2035. Naar verwachting telt Nederland dan 18,8 miljoen inwoners.

Om aan de groeiende vraag te voldoen moeten tussen 2020 en 2030 845.000 woningen worden bijgebouwd, volgens een inschatting van de rijksoverheid.

Als we op een magische knop kunnen drukken om daarmee morgen 300.000 woningen te realiseren, dan is het niet vanzelfsprekend dat huizen weer betaalbaar worden. Het woningtekort en de huizenprijzen zijn twee verschillende dingen, zegt hoogleraar Peter Boelhouwer, hoogleraar Huisvestingssystemen van de TU Delft. 

“Er wordt nog weleens over getwijfeld, maar alle indicatoren wijzen op een woningtekort. De afgelopen 10 jaar zijn minder woningen toegevoegd dan voor 2008. En de bevolking is ondertussen harder gestegen, waarmee zowel de koop- als huursector onder druk zijn komen te staan.” 

Ook wijst hij op de krapte-indicator voor bestaande woningen van de NVM die in het tweede kwartaal van 2021 uitkwam op 1,4 tegen 2,6 een jaar eerder. In andere woorden: een huizenkoper kan uit minder dan twee bestaande woningen kiezen. “Er zijn gewoonweg minder woningen en meer mensen.” In dat licht lijkt het devies bouwen, bouwen, bouwen dus niet onterecht.

Maar of daarmee een eind komt aan de extreme prijsstijgingen? Die worden voor een belangrijk deel gestuwd door andere factoren dan het woningaanbod.  Volgens Boelhouwer zijn de prijzen ook geëxplodeerd door de huidige, “ongelooflijk lage hypotheekrente.”

“Dat was een aantal jaar geleden wel anders, toen werd onder meer de jubelton ingevoerd”, zegt Boelhouwer doelend op de huizencrisis van 2008 tot 2013 waarin de huizenprijzen 21 procent kelderden en woningen nauwelijks werden verkocht. 

Huizenprijzen stijgen in heel Europa

“Het is goed om te beseffen dat de huizenprijzen in heel Europa hard stijgen. Duitsland gaat harder dan wij, Engeland ook. Wij zitten in het midden en dat is eigenlijk heel goed nieuws. Dankzij de lage rente zijn de maandlasten laag, en wie overwaarde heeft kan meer bieden”, aldus Boelhouwer. Alleen: “De toegenomen leencapaciteit zorgt ervoor dat mensen heel veel lenen en tegen elkaar opbieden.”

Volgens hem zorgt het woningtekort er daarnaast voor dat zelfs incourante woningen waar mensen eigenlijk liever niet wonen in prijs stijgen. 

Die hoge prijzen zijn volgens Boelhouwer zorgelijk, maar zolang er nog woningen worden verkocht, is de situatie niet zo nijpend als bijvoorbeeld in Londen waar dure huizen leegstaan. “Bij ons staan die huizen niet leeg en er is nog altijd vraag naar. Het duurt nu 24 dagen voordat we van een te koop staande woning af zijn. Wel bouwen we veel in steden en daar zie je verzadiging van dure appartementen.” 

Ook het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) ziet dat de huidige woningbouwplannen tot 2030 “zwaar” inzetten op binnenstedelijke locaties en appartementen, met het oog op de trend van individualisering en de verwachte groei van eenpersoonshuishoudens. 80 procent van de geplande locaties is binnenstedelijk, 65 procent van het geplande aanbod is voor appartementen, aldus het EIB.

Het EIB denkt dat er minder appartementen nodig zijn, omdat huishoudens die nu in appartementen wonen, ook doorstromen. Bijvoorbeeld alleenstaanden die een gezin krijgen.

Hoe dan ook, in 2020 kwamen er 69.000 nieuwbouwwoningen bij, terwijl het er 75.000 hadden moeten zijn volgens de doelstelling van het huidige kabinet. Dat aantal wordt overigens wel gehaald als getransformeerde panden worden meegeteld, zoals kantoorgebouwen die worden verbouwd tot wooncomplexen. Het uitdijen van de woningvoorraad helpt wel iets om de stijgende prijzen af te remmen, maar lost het waarschijnlijk niet op. “Er zijn altijd interessante woningen waar mensen willen wonen, en minder interessante plekken”, zegt Boelhouwer. 

'Belast overwaarde bij verkoop'

Het is volgens Boelhouwer wel de tijd om de brandstof voor de omhoogschietende huizenprijzen te beperken. “De hypotheekrenteaftrek wordt versneld afgebouwd, en dat moeten we nu ook zeker doen.” Dat geldt ook voor het afschaffen van het jubelton, de 100.000 euro die ouders belastingvrij aan hun kinderen mogen schenken voor een huis. 

“Maar verwacht daar niet te veel van”, zegt Boelhouwer. “Zo vaak wordt hier geen gebruik van gemaakt en ouders die willen schenken, kunnen dat ook op andere manieren of niet-belastingvrij doen.” De wetswijziging waardoor gemeenten vanaf 1 januari 2022 een zelfwoonplicht kunnen invoeren om beleggers buiten de deur te houden, zal wel wat vraagdruk van de markt halen, denkt Boelhouwer.

Het verlagen van de loan to value daarentegen, zoals Klaas Knot, topman van De Nederlandsche Bank wil, vindt Boelhouwer weer geen goed idee. Als huizenkopers minder kunnen lenen dan de marktwaarde van de woning, zullen de toch al hard getroffen starters het nog moeilijker krijgen, denkt hij. 

Veel meer ziet Boelhouwer in het belasten van vermogens bij verkoop, zoals in Frankrijk en Spanje gebeurt. “Tijdens de rit betaal je geen vermogensbelasting over de woning, maar bij verkoop moet je afrekenen. Op dat moment betaal je over een deel van de overwaarde belasting”, legt hij uit. “Dat zal de prijzen remmen en tegelijk de ongelijkheid tussen starters en doorstromers aanpakken.” 

Lees ook: Wat moet er gebeuren met de losgeslagen huizenmarkt? Deze 3 maatregelen zijn populair

Met een stijging van de hypotheekrente kan ook een einde komen aan de extreme stijging van woningprijzen, maar dat moet niet te snel gaan. Boelhouwer: “Dalende woningprijzen kunnen de economie ontwrichten, zoals in 2008 gebeurde. Liefst blijven de huizenprijzen stijgen met een hypotheekrente die geleidelijk oploopt. Tussen 2000 en 2008 stegen de huizenprijzen met 3 tot 4 procent per jaar, dat was heel netjes.”

Lees meer over de woningmarkt: