Om fiscale verschillen tussen huren en kopen aan te pakken moet de eigen woning belast worden in box 3 voor vermogen.

Hiervoor pleit financieel toezichthouder De Nederlandsche Bank in een analyse van de woningmarkt.

Bij de schenkingsvrijstelling moet de eenmalige vrijstelling van een ton voor de aankoop van een woning verdwijnen, vindt DNB.

De roep om de fiscale behandeling van de eigen woning aan te pakken zwelt aan. Ook financiële toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) pleit er nu voor om de eigen woning als vermogen in box 3 te belasten.

Om de ongelijkheid op de woningmarkt aan te pakken moeten fiscale voordelen voor huizenbezitters geleidelijk aan worden afgebouwd. Dat kan door woningeigenaren vermogensbelasting te laten betalen. Door de huidige lage rente is nu een geschikt moment om daarmee te beginnen, oppert De Nederlandsche Bank (DNB) in een analyse van de woningmarkt.

Momenteel is het zo dat de eigen woning in box 1 voor ‘werk en inkomen’ valt. Hierbij geldt dat een huiseigenaar aan de ene kant te maken heeft het eigenwoningforfait, een bedrag dat bij het belastbare inkomen moet worden opgeteld, op basis van de woz-waarde van de woning.

Aan de andere kant mag betaalde hypotheekrente worden opgevoerd als aftrekpost die in mindering wordt gebracht op het belastbare inkomen.

In box 3 voor vermogen (spaargeld en beleggingen) werkt dat anders. Aan de ene kant geldt de waarde van de woning dan als belastbaar bezit. Aan de andere kant mag de hypotheekschuld daarop in mindering worden gebracht. Belastbaar is de netto waarde. De hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait spelen dan geen rol meer.

Vervolgens zijn er een aantal belangrijke vragen. Momenteel wordt aan spaargeld en beleggingen een fictief rendement toegekend dat jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld. Over het fictieve rendement wordt 31 procent belasting geheven. De vraag is op basis van welk rendement de eigen woning belast zou worden.

Ander punt is de vrijstelling van vermogen in box 3. Die is momenteel maximaal 50.000 euro per persoon. Over het algemeen bepleiten fiscalisten en ook diverse politieke partijen die de eigen woning naar box 3 willen verhuizen voor een aparte vrijstelling voor de eigen woning. Bijvoorbeeld door de netto waarde tot een bedrag van 400.000 euro niet te belasten.

Lees ook: Dit ga je fiscaal merken als eigen huis in box 3 komt: omvang hypotheek en overwaarde maken veel uit

Fiscale verschillen tussen kopen en huren te groot

Volgens DNB zijn de fiscale verschillen tussen huren en kopen op dit moment groot. Huurders betalen bijvoorbeeld vermogensbelasting, terwijl kopers vrijwel belastingvrij vermogen kunnen opbouwen in de eigen woning, waarbij ze ook hypotheekrenteaftrek ontvangen.

Het onderscheid leidt volgens de toezichthouder niet alleen tot een “onderontwikkeld commercieel huursegment”, maar jaagt ook prijsstijgingen van koopwoningen aan. Daarbij maken hoge schulden huizenbezitters financieel kwetsbaar.

De centrale bank roept het nieuwe kabinet op een einde te maken aan de fiscale uitzonderingspositie van de eigen woning. Volgens DNB kan het verplaatsen van de eigen woning van Box 1 naar Box 3 zonder “onoverkomelijke” inkomenseffecten, als de extra opbrengsten op een andere manier worden teruggegeven aan huiseigenaren.

Schenkingsvrijstelling: afschaffing van jubelton

Verder pleit DNB voor het afschaffen van de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Nu nog is het mogelijk om ruim een ton belastingvrij te schenken voor de aankoop of de verbouwing van de woning en het aflossen van de hypotheek. Dit wordt ook wel de ‘jubelton’ genoemd.

Een belangrijk doel van die regeling was het terugdringen van de onderwaterhypotheken, waarbij de schuld hoger is dan de waarde van de woning, maar de praktijk leert dat deze regeling daar nauwelijks aan heeft bijgedragen.

Recente maatregelen zoals de starterslening en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters hebben volgens DNB verder een averechts effect gehad. Door de regelingen is de bestedingsruimte van huizenkopers wel toegenomen, maar dat heeft ervoor gezorgd dat de huizenprijzen en schulden verder zijn gestegen.

DNB benadrukt verder dat het Rijk meer regie moet nemen bij het bouwen van meer woningen. Daarbij moet goed worden gekeken welke woningen waar neergezet worden. Ook de bouw van ouderenwoningen is belangrijk om de doorstroming op gang te krijgen. Ook zou het Rijk kortingen op grondprijzen kunnen geven om ook voldoende woningen in de vrije huursector te realiseren.

LEES OOK: Dit betaal je in 2022 in box 3 aan belasting als je €50.000 hebt, of meer dan een €1 miljoen aan vermogen