Huizenkopers hebben de neiging hun hypotheekrente lang vast te zetten nu de rente historisch laag is. Maar als je gaat verhuizen, kan dat lage tarief verloren gaan.

In dat geval kan de verhuisregeling van geldverstrekkers van pas komen. Daarmee mag je onder voorwaarden de oude rente meenemen naar de nieuwe woning.

Business Insider zet op een rij welke geldverstrekkers een verhuisregeling bieden en welke voorwaarden ze hanteren.

Met de huidige lage hypotheekrente is het aantrekkelijk om die voor langere tijd vast te zetten, bijvoorbeeld voor 20 of zelfs 30 jaar. Maar als je verhuist, raak je dat lage tarief in principe kwijt omdat je een nieuwe hypotheek afsluit. Gelukkig hebben geldverstrekkers daarvoor de verhuisregeling bedacht.

De verhuisregeling betekent kortweg dat je de rente van je oude hypotheek kan meenemen naar de lening voor je nieuwe woning. Volgens financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep is de verhuisregeling vooralsnog een ondergeschoven kindje van de hyptheekvoorwaarden. Huizenkopers letten lang niet altijd op of deze aanwezig is.

En dat terwijl ze wel steeds langere rentevaste periodes aangaan. Zo was vroeger 10 jaar vast het populairst. Maar tegenwoordig wordt 20 jaar vast het meest afgesloten en ook 30 jaar vast komt vaker voor, blijkt onder meer uit cijfers van HDN (Hypotheken Data Netwerk).

In een langere periode is het natuurlijk ook waarschijnlijker dat je gaat verhuizen. Het is dan aantrekkelijk om de ‘oude rente’ mee te nemen als deze lager is dan de huidige rente. Die kans is groter nu de rente zeer laag is.

Lees ook: Dit is het verschil tussen de hoogste en laagste hypotheekrente bij een annuïtaire en aflossingsvrije hypotheek van 10, 20 en 30 jaar vast

Stel dat de hypotheekrente stijgt...

Van Bruggen geeft het voorbeeld van een woning van drie ton met NHG-verzekering. Sluit je die voor 10 jaar af dan betaal je 1,05 procent rente. Kies je voor 20 jaar vast dan is het tarief 1,4 procent. Je betaalt dus 0,35 procent extra voor de langere periode dat je zekerheid hebt over de hypotheeklasten.

Stel dat je voor 20 jaar vast kiest en besluit na 10 jaar te verhuizen, dan is het ongewis hoe hoog de rente dan staat. Van Bruggen laat ons een paar scenario's zien.

De rente is gelijk gebleven: In dit geval hoef je de rente niet mee te verhuizen, want voor een nieuwe rentevaste periode van 10 jaar betaal je 1,05 procent rente. Dat is minder dan als je de oude rente van 1,4 procent mee zou nemen.

De rente stijgt met 1 procentpunt voor zowel 10 als 20 jaar vast: in dit geval wil je de rente wél meenemen. Daarmee heb je het voordeel dat de rente ook de komende 10 jaar slechts 1,4 procent bedraagt in plaats van 2,05 procent. Uiteraard is rente meeverhuizen ook aantrekkelijk als de rente harder stijgt met 2 of zelfs 3 procentpunt.

Voor wie zich niet kan voorstellen dat de rentes zo hard kan stijgen, roept Van Bruggen in herinnering dat de rentes nog geen zeven jaar geleden 2 procentpunt hoger stonden.

Om een beeld te geven: als je nu een annuïtaire hypotheek van drie ton afsluit voor 20 jaar vast tegen een rente van 1,4 procent, dan bedragen de bruto maandlasten - dus zonder hypotheekrenteaftrek- 1.021 euro, volgens berekenhet.nl. Gooi je daar 2 procenpuntt bovenop dan betaal je 1.330 euro aan bruto maandlasten.

Voorwaarden voor de verhuisregeling

Een verhuisregeling kan je dus een besparing opleveren. Misschien heb je daar niet aan gedacht, maar gelukkig hebben de meeste geldverstrekkers inmiddels wel een verhuisregeling, meldt Van Bruggen.

Hierbij geldt dat:

  • je de rente mag meenemen voor de resterende rentevaste periode van de oude lening.
  • deze geldt voor maximaal de hoogte van de oude lening.
  • je de nieuwe hypotheek afsluit bij dezelfde geldverstrekker
  • als je een hogere hypotheek afsluit, je voor het deel boven het oude leningdeel de actuele rente betaalt.

Verder kunnen de voorwaarden van geldverstrekkers verschillen. Een belangrijke is bijvoorbeeld de termijn waarbinnen je de oude hypotheekrente mag meenemen naar de nieuwe woning nadat je oude woning hebt verkocht.

De tabel hieronder die grotendeels door Van Bruggen Adviesgroep is samengesteld, toont welke geldverstrekkers een verhuisregeling aanbieden en welke termijn zij aanhouden.

Te zien is dat bij de meeste geldverstrekkers staat "binnen zes maanden na aflossen". Met de verkoopopbrengst van het oude huis los je immers de oude hypotheek af. In de meeste gevallen moet je binnen zes maanden na het aflossen van de lening de hypotheekofferte voor de nieuwe woning hebben getekend.

In sommige gevallen is het echter ook mogelijk om de rente mee te verhuizen zonder dat je de woning hebt verkocht maar al wel de nieuwe lening hebt afgesloten. Obvion en Vista Hypotheken bieden dit bijvoorbeeld aan. Zolang je de oude woning niet hebt verkocht, geldt voor het oude leningdeel de variabele rente (Vista) of het rentarief voor één jaar (Obvion).

Met de a.s.r. WelThuis Hypotheek kun je gebruikmaken van de verhuisregeling als je de oude lening binnen een jaar terugbetaalt met de verkoopopbrengst.

Naast de termijn voor het meeverhuizen van de rente kunnen geldverstrekkers meer voorwaarden hanteren. We noemen er een aantal.

  • Er mag geen betalingsachterstand zijn geweest in bijvoorbeeld de afgelopen maand of de afgelopen zes maanden.
  • Je moet de melden dat je gebruik wilt maken van de verhuisregeling voordat je aflost, bijvoorbeeld een maand van tevoren. De termijn varieert.
  • Er zijn kosten aan verbonden, bijvoorbeeld 150 euro.

Rentepercentage kan toch veranderen

Verder is het goed om te weten dat bij een verhuisregeling de basisrente hetzelfde blijft, maar het rentepercentage kan toch wijzigen. Dit heeft te maken met risico-opslag die geldverstrekkers hanteren. Deze wordt bepaald door de verhouding tussen de schuld en de marktwaarde van de woning. Als deze verandert met de aankoop van de nieuwe woning, kan het meegenomen rentepercentage hoger of lager uitpakken.

Bedenk ook dat je de hypotheek bij dezelfde geldverstrekker moet afsluiten, maar deze kan verschillende labels hebben. Volgens Van Bruggen Adviesgroep is het niet mogelijk om over te stappen naar een ander label en gebruik te maken van de verhuisregeling. Dat is vooral zuur als de geldverstrekker een nieuw label heeft met betere voorwaarden en aantrekkelijkere rentetarieven.

En er is meer zuur: bij een scheiding mag één van beiden gebruik maken van de verhuisregeling. Dat kan betekenen dat één van de twee hogere maandlasten krijgt als de rente fors is gestegen.

Vergeet ook niet dat een verhuisregeling niet automatisch betekent dat je de oude hypotheek kunt meenemen. De geldverstrekker behandelt dit als een nieuwe hypotheek. In die zin dat je moet voldoen aan de acceptatievoorwaarden die de geldverstrekker op dat moment hanteert.

Is bijvoorbeeld je inkomen gezakt, ben je zelfstandig ondernemer geworden of is er iets anders in je persoonlijke situatie veranderd, dan kan het zijn dat je geen hypotheek kan afsluiten bij die geldverstrekker en dus ook niet de oude rente kan meenemen.

Lees meer over hypotheken: