Hypotheek oversluiten? 4 punten om op te letten bij de boeterente

Wie de hypotheek oversluit vóór het einde van de rentevaste periode, moet een boeterente betalen.
Geldverstrekkers rekenden vroeger vaak een te hoge boeterente. Tegenwoordig moet de berekening aan bepaalde regels voldoen.
Business Insider bespreekt 4 belangrijke punten in de berekening van de boeterente.

Bekijk de homepagina van Business Insider Nederland voor meer artikelen.

Huiseigenaren die hun hypotheek willen oversluiten vóór het einde van de rentevaste periode, krijgen te maken met wat in de volksmond tot boeterente is gebombardeerd. In feite betaal je de geldverstrekker een vergoeding omdat je een lopende afspraak over de hypotheekrente openbreekt.

De hypotheek oversluiten voor het einde van de rentevaste periode kan ook met een boeterente aantrekkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat je dan kan profiteren van de huidige lage rente. Zeker nu geldverstrekkers hun hypotheekrentes omhoog schroeven.

Lees ook: Hypotheekrente: tweede golf van verhogingen en einde rentestijging is nog niet in zicht

Maar bij het afsluiten van de hypotheek heb je de afspraak gemaakt een bepaalde rente in een bepaalde periode voor de lening te betalen. Met het oversluiten van de hypotheek zie je af van die afspraak en breek je het contract open.

Een vergoeding voor de geldverstrekker lijkt daarmee op z'n plaats, maar het berekenen van de boeterente is lange tijd een schimmig proces geweest en geldverstrekkers hadden er een handje van een te hoge boeterente te rekenen.

Daar moest de Europese hypothekenrichtlijn die in 2016 is ingevoerd een stokje voor steken. Die stelt dat de boeterente voor vervroegd aflossen niet hoger mag zijn dan het financiële nadeel dat de geldverstrekker ondervindt. In 2017 heeft Autoriteit Financiële Markten (AFM) regels ingevoerd hoe de boete berekend moet worden.

Daarna ging het nog steeds mis. Consumentenprogramma Radar, de Consumentenbond en hypotheekadviseur Ikbenfrits toonden aan dat boetes nog steeds verkeerd werden berekend en hoger uitvielen. Volgens intermediair Van Bruggen Adviesgroep heeft de AFM ervoor gezorgd dat de regels worden nageleefd, waardoor boetes nu veel lager uitvallen.

Er zijn in ieder geval vier belangrijke regels waar de berekening van de boeterente aan moet voldoen.

1. Boetevrij deel

Huiseigenaren mogen een deel van de lening boetevrij aflossen. Meestal is dit 10 procent, maar er kan ook een hoger percentage gelden. Over het boetevrije deel van de vervroegde aflossing mag geen boeterente worden berekend.

Van Bruggen Adviesgroep wijst erop dat de geldverstrekker bij een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek ook rekening moet houden met de opgebouwde spaarwaarde. Heb je bijvoorbeeld een spaarhypotheek van twee ton waarbij je inmiddels een ton aan spaarwaarde hebt en je 10 procent boetevrij mag aflossen, dan mag de boeterente over maximaal 80.000 euro worden berekend.

Immers, de lening van 200.000 euro wordt verminderd met 100.000 euro spaarwaarde en het boetevrije deel van 20.000 euro. Gaat het om een hybride hypotheek waarin je een deel belegt en een deel spaart binnen een verzekering, dan moet de geldverstrekker rekening houden met het gespaarde deel.

2. Vergelijkingsrente

Om het financiële nadeel ofwel de boete te berekenen, gaat de geldverstrekker uit van een vergelijkingsrente. Dat is de rente van dit moment die wordt vergeleken met de rente die je nu betaalt, ofwel, de contractrente. Hoe lager de vergelijkingsrente, hoe hoger de boete.

De vergelijkingsrente moet gebaseerd zijn op dezelfde hypotheekvorm als die je hebt afgesloten en moet overeenkomen met de resterende rentevaste periode.

Echter, de resterende rentevaste periode komt vaak niet exact overeen met de rentevaste periodes die geldverstrekkers bieden. Heb je bijvoorbeeld een resterende rentevaste periode van 1,5 jaar, dan is het de vraag welke vergelijkingsrente geldt als de geldverstrekker bijvoorbeeld alleen 1 jaar of 5 jaar vast biedt.

Vroeger kozen geldverstrekkers dan voor 1 jaar vast, omdat de rente van kortere rentevaste periodes meestal lager ligt. Maar dankzij de AFM-regels moeten geldverstrekkers nu voor de hoogste rente van de dichtstbijzijnde rentevaste periodes kiezen. In dit geval dus 5 jaar vast, waarmee de boete lager uitvalt.

De renteverschillen tussen rentevaste periodes zijn de afgelopen jaren kleiner geworden, waardoor het effect van deze regel minder groot is dan voorheen. Volgens Van Bruggen Adviesgroep kan het vooral nog een rol spelen bij geldverstrekkers met een beperkt aantal rentevaste periodes.

3. Toekomstige aflossingen

Sinds 2013 heb je alleen recht op hypotheekrenteaftrek als je meteen begint met aflossen en de lening binnen 30 jaar is afgelost. Dit is het geval met de lineaire en de annuïteitenhypotheek. De annuïteitenhypotheek is sindsdien de meest gekozen vorm.

Kenmerk van de annuïteitenhypotheek is dat de maandelijkse last bestaat uit rente en aflossing, waarbij het rentebedrag naar verloop van tijd steeds kleiner wordt en het aflossingsbedrag steeds groter. Omdat geldverstrekkers alleen een boete mogen berekenen over het daadwerkelijke rentenadeel, moeten ze hier rekening mee houden.

Aangezien het rentedeel bij de annuïteitenhypotheek slinkt, geldt dat dus ook voor de boete. Ook bij de lineaire hypotheek en bij een bankspaarhypotheek en spaarhypotheek moet de boete stroken met de toekomstige rente en aflossingen.

In het onderstaande voorbeeld van Van Bruggen Adviesgroep wordt de boete van een aflossingsvrije hypotheek vergeleken met annuïteitenhypotheek, om te tonen dat het in boete scheelt als rekening wordt gehouden met de toekomstige aflossingen.

In dit voorbeeld is de contractrente die de huiseigenaar betaalt bij zowel de aflossingsvrije als de annuïteitenhypotheek 3,5 procent, en in beide gevallen is de resterende rentevaste periode 3 jaar. De actuele rente, dus de vergelijkingsrente, is bij deze geldverstrekker 0,9 procent.

De oorspronkelijke hypotheek bedraagt 200.000 euro. De resterende schuld is in beide gevallen 170.089 euro; in het geval van de annuïteitenhypotheek is dat de restschuld na de reguliere aflossingen in de eerste zeven jaar.

Om een eerlijke vergelijking te maken zijn we er bij de aflossingsvrije hypotheek vanuit gegaan dat in het voorbeeld er in de eerste zeven jaar vrijwillige aflossingen zijn gedaan, die even groot zijn als de reguliere aflossingen bij de annuïteitenhypotheek.

De boeterente van de aflossingsvrije hypotheek komt op 11.546 euro uit, want:

Hypotheek min boetevrij deel: €170.089 - 10% van € 200.000 = € 150.089
Contractrente: 3,5% x € 150.089 = € 5.253,12
Vergelijkingsrente: 0,9% x € 150.089 = € 1.350,80
Verschil per jaar: € 5.253,12 - € 1.350,80= € 3.902,32
Verschil resterende rentevaste periode 3 jaar: € 3.902,32 x 3 jaar = € 11.706,96 euro
De maandelijkse renteverschillen worden contant gemaakt
Boeterente: € 11.546

Beredeneerd is de berekening als volgt:

Van de 170.089 euro aan resterende hypotheek trek je eerst het boetevrije deel van 10 procent van de oorspronkelijke hypotheekschuld af. Je houdt dus 150.089 euro (170.089 euro min 20.000 euro) aan schuld over.
Zou je de hypotheek niet oversluiten, dan zou je met 3,5 procent contractrente over het bedrag van 150.089 euro, 5.253,12 euro per jaar aan rente betalen. Maar die vlieger gaat niet dus niet op.
Volgens de regels moet de geldverstrekker rekening houden met de huidige rente voor een vergelijkbare hypotheek. Dus het wordt 0,9 procent rente over 150.089 euro, waarmee je uitkomt op 1.350,80 euro rente per jaar.
De rente die de geldverstrekker per jaar misloopt gedurende de resterende rentevaste periode, komt daarmee uit op zo'n (oude rente 5.253.12 min nieuwe rente 1.350,80 euro) 3.902,32 euro.
De resterende rentevaste periode is 3 jaar, dus de misgelopen rente is in totaal ongeveer (3.902,32 euro x 3 jaar) 11.706,96 euro.
De boeterente ligt echter iets lager. Je krijgt namelijk een soort korting omdat je rente die je in de toekomst zou betalen, nu in één keer betaalt. Dit heet 'contant maken'. Volgens berekeningen van Van Bruggen Adviesgroep komt de boeterente in dit voorbeeld uit op 11.546 euro.

De boeterente voor de annuïteitenhypotheek valt lager uit.

Voor de berekening geldt dezelfde methode als bij de aflossingsvrije hypotheek. Maar bij de annuïteitenhypotheek is het lastig om deze in een voorbeeld te gieten, omdat de hypotheekschuld maandelijks daalt en het verschil in rente elke maand wijzigt. Van Bruggen Adviesgroep heeft deze berekening gemaakt en komt uit 11.056 euro.

Omdat rekening wordt gehouden met toekomstige aflossingen, valt de annuïteitenhypotheek in dit voorbeeld 500 euro lager uit. Dit verschil wordt groter als de rentevaste periode langer is of als de annuïteitenhypotheek al langer loopt en aflossingscomponent groter is geworden.

4. Lening ten opzichte van de woningwaarde

Als je geen NHG-hypotheek hebt, dan geldt een risico-opslag. Deze is hoger naarmate je meer hebt geleend ten opzichte van de woningwaarde (loan to value). Sinds het afsluiten van de hypotheek is de lening ten opzichte van de woningwaarde waarschijnlijk geslonken omdat je hebt afgelost en omdat de woning in waarde is gestegen.

Heb je 100 procent van de woningwaarde geleend, dan kan dit aandeel inmiddels geslonken zijn naar 80 procent.

Geldverstrekkers moeten de vergelijkingsrente baseren op de 'contractrente'. Als de rente in het contract is gebaseerd op een LTV van 100 procent, dan moet de vergelijkingsrente daarop gebaseerd zijn.

Ook als de LTV daadwerkelijk naar 80 procent is gezakt. Is de rente in het contract tussentijds aangepast op een LTV van 80 procent, dan moet de vergelijkingsrente daar ook op gebaseerd zijn.