Wie een huis wil kopen mag maximaal de woningwaarde lenen.

Alle bijkomende kosten moet je zelf ophoesten en dat gaat doorgaans om 4 tot 6 procent van de aankoopprijs, plus inventaris en verhuiskosten.

Business Insider biedt een overzicht van de extra kosten waar je rekening mee moet houden. En we geven aan hoe je zo’n extra bedrag bij elkaar kunt krijgen.

Om een woning te kunnen kopen, kun je niet volledig leunen op de geldverstrekker. Je mag maximaal de waarde van het huis lenen. Alle bijkomende kosten zijn voor eigen rekening.

Dat tikt behoorlijk aan. Wil je een huis kopen, dan is het belangrijk om al vroeg te beginnen met de voorbereidingen, zodat het geld er straks ook is. Maar hoeveel heb je nu nodig? En hoe krijg je dit bij elkaar?

Aankoopmakelaar: ruim 1 procent aankoopsom

In de huidige overspannen woningmarkt is het inhuren van een aankoopmakelaar geen overbodige luxe. De tarieven variëren per aanbieder. Sommige partijen werken met een vast bedrag, andere makelaars rekenen een percentage van de verkoopprijs.

Gemiddeld moet je volgens de Vereniging Eigen Huis rekenen op 1 procent van de aankoopsom plus 21 procent btw. Bij een gemiddelde koopwoning (in september 405.165 euro) komt dat neer op circa 4.900 euro.

Bouwtechnische keuring: €350

Om niet te worden geconfronteerd met onverwachte gebreken, is het verstandig om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren voordat je tot aankoop overgaat. Hiervoor moet je rekenen op circa 350 euro.

Overdrachtsbelasting: 2 procent aankoopsom

Een grote kostenpost is de overdrachtsbelasting. Hiervan ben je in twee situaties vrijgesteld:

  • als je een nieuwbouwhuis koopt
  • als je starter bent tussen de 18 en 35 jaar en een huis koopt dat niet duurder is dan 400.000 euro.

In alle andere gevallen moet je 2 procent van de verkoopprijs afdragen aan de Belastingdienst. Ga je niet zelf in het huis wonen, omdat je het bijvoorbeeld wil verhuren, dan is dat 8 procent.

Gaan we uit van 2 procent, dan moet je in het bovenstaande voorbeeld circa 8.103 euro overdrachtsbelasting betalen.

Hypotheekadvies: €1.500 tot €3.000

Een andere grote kostenpost is hypotheekadvies. Volgens de Vereniging Eigen Huis moet je rekenen op 1.500 euro tot 3.000 euro.

Taxatie- en notariskosten: circa €1.400

Om een hypotheek te kunnen krijgen moet je je woning ook laten taxeren. Dit kost circa 400 euro.

Verder moet je nog naar de notaris voor het opmaken van de eigendoms- en hypotheekakte. Dit kost meer dan 1.000 euro.

Tellen we al deze bedragen bij elkaar op, dan kom je uit op bijna 17.000 euro aan kosten koper. Dat is ruim 4 procent van het aankoopbedrag.

NHG: 0,7 procent totale hypotheekbedrag

Koop je een huis dat in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan moet je daarnaast nog eenmalig 0,7 procent van het totale hypotheekbedrag aan borgtochtprovisie betalen.

Hier staat dan wel tegenover dat je een financieel vangnet krijgt voor het geval je de hypotheek door bijzondere omstandigheden niet meer kunt betalen. Ook krijg je een aantrekkelijke rentekorting. Maar ook dit bedrag moet je zelf inbrengen.

Tussenstand: 4 tot 6 procent aankoopbedrag

Al met al moet je er dus op rekenen dat je zo’n 4 tot 6 procent van het aankoopbedrag aan bijkomende kosten moet betalen. Hoeveel het voor jou ongeveer zal zijn, kun je uitrekenen met deze tool op de website van de Vereniging Eigen Huis.

Een deel hiervan, zoals advies- en notariskosten voor de hypotheek, kun je aftrekken bij je aangifte voor de inkomstenbelasting, dus het nettobedrag is iets lager. Maar je moet dit geld wel zelf voorschieten.

Inrichting nieuwe woning: €10.000

Met deze ‘kosten koper’ ben je er helaas nog niet. De kans dat je in een gespreid bedje terecht komt, is klein. Je moet je nieuwe woning namelijk ook nog inrichten. Denk aan een nieuwe vloer, raambekleding, stuc- of schilderwerk en meubels.

Hoe hoog dit bedrag is, hangt van veel verschillende factoren af, zoals de omvang van je huis, het aantal bewoners, je persoonlijke wensen (houd je van luxe of mag het ook basic zijn) en de spullen die je mee kunt nemen naar de nieuwe woning.

Ook de staat van de woning speelt natuurlijk een belangrijke rol. Voor een huis waar veel aan moet gebeuren, zoals een nieuwe badkamer, nieuwe vloer, herstel van gebreken en veel tuinonderhoud, ben je natuurlijk duurder uit dan voor een woning waar je zó in kunt trekken.

Ook bij een nieuwbouwhuis komen veel extra kosten, omdat je alles letterlijk vanaf de grond moet opbouwen. Daar staat dan wel tegenover dat je geen overdrachtsbelasting bent verschuldigd.

Het Nibud hanteert als richtlijn voor inventaris 6.672 euro voor een alleenstaande en 9.740 euro voor een stel met twee kinderen. Maar die bedragen kunnen snel oplopen.

Ga je verbouwingen uitvoeren die de waarde van je huis vergroten, dan kun je een deel van de kosten in de hypotheek meenemen. Je moet dan laten taxeren hoeveel het huis waard wordt na de verbouwing. Dat wordt dan het bedrag dat je maximaal mag lenen.

Verhuizing: €1.500

Verder moet je nog verhuiskosten betalen. Doe je alles zelf, dan ben je uiteraard een stuk goedkoper uit dan wanneer je een verhuisbedrijf inhuurt. Gemiddeld moet je rekenen op circa 1.500 euro voor een eengezinswoning.

Op de website van de Consumentenbond vind je een handige tool waarmee je de verhuiskosten globaal kunt berekenen.

Totale kosten: al snel 30.000 euro voor huis van vier ton

Tellen we naast de ‘kosten koper’ de kosten voor de verhuizing en inrichting van je huis op, dan moet je voor een woning van ruim vier ton al snel 30.000 euro aan eigen geld meebrengen.

De rekening kan nog verder oplopen als je gaat overbieden. Als de woning na aankoop lager wordt getaxeerd dan de verkoopprijs, kun je hiervoor niet aankloppen bij de verstrekker van de hypotheeklening. Je moet het verschil zelf bijleggen. Dit kan hard gaan in de huidige woningmarkt, waarin kopers elkaar overbieden.

Wil je een onaangename verrassing voorkomen, zorg er dan voor dat je niet meer gaat bieden dan de woning waard is. Een aankoopmakelaar kan je hiervoor behoeden.

Een ander aspect om rekening mee te houden is dat je een buffer moet overhouden om onverwachte tegenslagen te kunnen opvangen, zoals inkomensverlies of vervanging van een kapotte koelkast. Hoeveel je nodig hebt, lees je in dit artikel.

Hoeveel moet ik maandelijks opzij leggen?

Die 30.000 euro (of meer) hebben de meeste huizenkopers niet op de plank liggen. Je moet er dus tijdig naartoe werken.

Bepaal eerst een richtbedrag. Zet vervolgens op een rij hoeveel je al hebt aan spaargeld en beleggingen na aftrek van de buffer die je nodig hebt voor tegenslagen. Maak daarna een inschatting hoeveel tijd je nog hebt om dit bedrag bij elkaar te krijgen. Vervolgens kun je berekenen hoeveel je maandelijks opzij moet leggen.

Je kunt hiervoor ook deze rekenhulp gebruiken.

Sparen of beleggen?

Er zijn verschillende manieren om dit bedrag bij elkaar te krijgen. Sparen levert op dit moment helaas niets op, met de huidige rentestand.

Aan de andere kant kun je wel een potje opbouwen door simpelweg periodiek geld opzij te zetten op een spaarrekening. Bij gebrek aan rente neemt de koopkracht van je spaargeld af, maar je loopt verder geen grote risico’s op verliezen.

Ga je beleggen, dan moet je rekening houden met een historisch nettorendement (na aftrek van inflatie en vermogensbelasting) van gemiddeld 5 procent per jaar. Maar op de korte termijn kunnen beurskoersen heftig schommelen en kan je makkelijk ook verlies lijden.

Wil je binnen een paar jaar een huis kopen en er zeker van zijn dat je genoeg geld hebt om bijkomende kosten van een huis te kunnen betalen, dan ligt sparen wellicht meer voor de hand.


Schenking van gulle gever: de jubelton

Een groot bedrag bij elkaar sparen is een flinke opgave. Heb je familieleden die goed in de slappe was zitten, dan kun je vragen of zij kunnen bijspringen. Ouders mogen elk jaar een bedrag belastingvrij schenken aan hun kind. Dat is dit jaar 6.604 euro. Voor overige schenkingen geldt een vrijstelling van 3.244 euro.

Daarnaast mogen ouders aan hun kind tussen de 18 en 40 jaar eenmalig een hoger bedrag belastingvrij schenken. Dit is dit jaar 26.881 euro.

Gaat het geld naar een eigen woning, dan geldt een nog veel hogere schenkingsvrijstelling van maar liefst 105.302 euro: ook wel de jubelton genaamd. Hiervoor geldt dezelfde leeftijdsgrens. Ben je 40 jaar of ouder, dan heb je hier helaas geen recht op. Van deze schenking mogen ook niet-kinderen gebruik maken. Je mag het geld dus ook van een vriend of grootouder krijgen.

Het bedrag mag verspreid over drie jaar worden geschonken.

Extra lenen voor energiebesparende maatregelen

Wil je energiebesparende maatregelen nemen, zoals de aanschaf van zonnepanelen of vloerisolatie, dan kun je een hogere hypotheek krijgen: maximaal 106 procent van de koopsom. Het geld moet dan wel daadwerkelijk voor dit doel zijn uitgegeven. Maar dit kan je ook wat extra lucht geven.

Starterslening

Een andere mogelijkheid om het gat te dichten is een starterslening. Deze komt bovenop de lening van de bank. Je hoeft in de eerste drie jaar nog geen rente en aflossing te betalen. Je kunt deze lening afsluiten via de gemeente. Er doen circa 200 gemeenten aan mee.

Er gelden wel strikte eisen om hiervoor in aanmerking te komen. Zo moet het, zoals de naam van de lening al suggereert, om een eerste woning gaan. Ook mag je niet teveel eigen geld hebben, geldt er vaak een bovengrens aan de aankoopprijs en moet je een hypotheek met NHG afsluiten.

De kosten voor het afsluiten van de Starterslening bedragen eenmalig 750 euro en zijn fiscaal aftrekbaar. Hier kun je zien of jouw gemeente hieraan meedoet.

Lees meer over de aankoop van een huis