In de nasleep van de huizencrisis die in 2009 toesloeg, zijn de hypotheekregels steeds strenger geworden. Toch is de totale hypotheekschuld van Nederlanders de afgelopen jaren vrolijk verder gegroeid. Maar er zijn grote verschillen tussen generaties, zowel wat betreft de hoogte van de hypotheekschuld als de overwaarde die in huizen zit.

Sinds 2013 is het maximale bedrag dat je kunt lenen ten opzichte van de woningwaarde steeds verder naar beneden bijgesteld. Sinds 2018 mag een hypotheek maximaal even hoog zijn als de marktwaarde van een woning. In 2013 was deze “loan-to-value” nog 105 procent. Dus als je huis toen twee ton waard was, kon je maximaal 210.000 euro lenen.

De overheid wil voorkomen dat huiseigenaren te veel schuld op zich nemen. Dit betekent dat je eigen geld moet meebrengen om de zogenoemde kosten koper te dekken. Zaken zoals notariskosten kun je dus niet meer in je hypotheek opnemen. Volgens Vereniging Eigen Huis moet je ongeveer 6 procent van de koopsom zelf opbrengen om de kosten koper te dekken.

Een andere belangrijke wijziging is het strenger worden van de regels voor de hypotheekrenteaftrek. De overheid wil eigenlijk dat je direct begint met het aflossen van de schuld. Om dat te stimuleren, is de maatregel ingevoerd dat je alleen nog recht hebt op hypotheekrenteaftrek als je een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluit. Met deze hypotheekvormen los je binnen 30 jaar af.

Ondanks al deze maatregelen zien we dat sinds 2013 de totale hypotheekschuld van Nederlanders steeds verder is opgelopen. Dat komt voor een groot deel door de hypotheekrentes die tot ongekend lage niveaus zijn gedaald. Dankzij de lage rente blijven de maandlasten relatief laag bij een hogere schuld.

In de beginjaren van de huizencrisis zagen we even een daling in hypotheekschulden, maar ondanks de strengere regels neemt de hypotheekschuld sinds 2013 gestaag toe.

Tot je 45ste loopt je hypotheekschuld alleen maar op

Zo’n totale schuld zegt natuurlijk niet alles. Er kunnen over de jaren heen serieuze verschillen zijn ontstaan tussen de generaties.

Lees ook op Business Insider

Allereerst is er het feit dat de jongste leeftijdsgroepen nog niet ver genoeg op hun carrièrepad zijn om zich een duurder huis en een grotere hypotheekschuld te kunnen veroorloven.

Daarnaast zou je verwachten dat de oudere leeftijdsgroepen ook een lagere hypotheekschuld hebben. Aan de ene kant hebben zij al de tijd gehad om een bedrag af kunnen lossen, aan de andere kant hebben zijn natuurlijk eerder een huis gekocht. De aanschafwaarde van hun woning was dus waarschijnlijk ook lager.

Laten we eens kijken hoe het nu precies zit per generatie.

Business Insider vergeleek de hypotheekschuld van de verschillende leeftijdsgroepen met elkaar, op basis van de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De meest recente cijfers stammen uit 2017.

In de onderstaande tabel hebben we de mediane waarde van de hypotheekschuld per leeftijdsgroep genomen. Dit is de middelste meting in een rij die oploopt van klein naar groot. Dus de helft van de huishoudens per leeftijdsgroep heeft een lagere hypotheekschuld dan de mediaan en de helft een hogere.

De mediaan is vaak een betere manier om te vergelijken dan het gemiddelde, omdat het gemiddelde vertekend kan worden als er een paar grote uitschieters zijn.

Wat we zien is dat de mediane hypotheekschuld gestaag oploopt bij de generaties tot 45 jaar. De piek ligt bij de leeftijdsgroep tussen de 35 en 45 jaar met een mediane hypotheekschuld van 211 duizend euro. Daarna begint de hoogte van de hypotheekschuld geleidelijk te dalen.

Overwaarde eigen huis per generatie

Als de actuele marktwaarde van je woning hoger is dan de hypotheekschuld, noemen we dat overwaarde. Bij de Belastingdienst noemen ze dat de eigenwoningreserve, op het moment dat je je huis verkoopt.

Het kan natuurlijk ook anders uitpakken: is de hypotheekschuld groter dan de actuele marktwaarde dan blijf je zitten met een restschuld als je de woning verkoopt.

Op basis van de mediane hypotheekschuld per generatie en geschatte woningwaarde die het CBS geeft, hebben we gekeken naar de potentiële overwaarde per generatie. Hierin zitten dus niet de extra kosten van makelaars en de inmiddels verplichte energielabels.

Wel kun je zo een idee krijgen hoe warmpjes de verschillende generaties erbij zitten. Onderstaande tabel geeft het overzicht.

Wat opvalt is dat er een sprong naar meer dan een ton aan gemiddelde overwaarde zit bij de groepen vanaf 55 jaar. Dat komt overigens niet door een enorme waardestijging van de woningen, maar vooral door de daling in de hypotheekschuld die we eerder al zagen.

De waarde van de eigen woning stabiliseert zo na je 45 rond de 245.000 euro, met een mediane waarde voor alle Nederlanders van ruim 235.000 euro.

Duidelijk is in ieder geval dat de vermogenskloof tussen generaties voor een niet onbelangrijk deel terug te voeren is op geld dat in stenen zit. Hoe het precies zit met de vermogens per generatie als je alle bezittingen optelt en alle schulden daarvan aftrekt, kun je lezen in dit artikel:

Lees meer over geldzaken: