Luister hieronder naar de audioversie van dit artikel


0:00

De huizenmarkt is officieel aan het afkoelen. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning is in het derde kwartaal is met bijna 6 procent gedaald ten opzichte van een kwartaal eerder. Ondertussen blijft het woningaanbod groeien met een plus van 80 procent ten opzichte van een jaar geleden.

De sterke stijging van de hypotheekrente en de hogere energierekening beperken de financieringsmogelijkheden voor woningen en dat begint door te sijpelen naar de huizenmarkt.

Lees ook: Dit doet de huizenprijs bij jou in de buurt: daling of stijging in derde kwartaal?

De huidige markt biedt wel kansen voor potentiële huizenkopers die de afgelopen jaren aanliepen tegen extreme prijsstijgingen en massaal overbieden tijdens het koopproces.

Het goede nieuws is dat een situatie op de woningmarkt zoals tijdens de kredietcrisis, met zware prijsdalingen, nog ver weg lijkt. Toen was er een enorm woningaanbod van huizen die moeilijk te verkopen waren. Maar de vraag naar koopwoningen lijkt momenteel te sterk om in zo'n scenario weer te belanden. Dat is althans de verwachting onder economen van Rabobank, die een lichte daling van de huizenprijs voorzien.

Voor starters zijn de huidige marktomstandigheden zowel een zegen als een probleem, schrijft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn wekelijkse nieuwsbrief.

Het is aan de ene kant fijn om niet langer met forse huizenprijsstijgingen te maken te hebben. Maar aan de andere kant worden starters die een geschikte woning zoeken, geconfronteerd met hogere woonlasten dan een jaar geleden. De stijging van de hypotheekrente en mogelijk hoge energiekosten tikken immers wel aan.

Lees ook: Energieprijs ‘hot item’ onder huizenkopers: ze vragen naar verbruik gas en stroom en hoge energierekening kan dealbreaker zijn, zeggen makelaars

Kansen voor senioren: overwaarde eigen woning inzetten voor nieuw huis

Voor senioren ziet het plaatje er relatief het meest gunstig uit, aldus Van Bruggen. Door het bredere woningaanbod hebben ze een grotere kans om een woning te vinden, bijvoorbeeld een passend appartement of een andere koopwoning.

Verder geldt dat oudere huiseigenaren doorgaans meer overwaarde hebben. Het gaat hier om het verschil tussen de marktwaarde van een huis en de hoogte van de hypotheek. Die overwaarde is bij oudere huiseigenaren meestal een gevolg van een combinatie van de stijging van huizenprijzen in de afgelopen jaren en aflossingen op de hypotheek. De overwaarde is een buffer die ingezet kan worden bij het kopen van de nieuwe woning.

Dat de prijzen nu amper meer stijgen en wellicht zelfs gaan dalen, hoeft voor oudere huiseigenaren geen reden te zijn om niet te verhuizen. De huidige overwaarde neemt weliswaar niet meer zo snel toe, maar je hoeft ook niet belachelijk veel te betalen voor de woning die je gaat kopen.

Een ander voordeel dat senioren hebben, is dat ze minder geraakt worden door de gestegen hypotheekrente. Doordat de overwaarde relatief groot is, hebben ze vaak een minder hoge hypotheek nodig voor een nieuwe woning.

Daarnaast is het voor doorstromers op de woningmarkt in veel gevallen mogelijk om een eerder vastgelegde (relatief lage) hypotheekrente mee te nemen naar de nieuwe woning. Een kanttekening hierbij is dat het belangrijk is om goed te kijken naar de voorwaarden die een geldverstrekker stelt aan het meenemen van de hypotheek.

Als je je overwaarde gebruikt om een nieuwe woning te kopen en je de oude hypotheek meeneemt, hoef je vaak slechts een klein beetje extra te lenen, als je naar een duurdere woning verhuist. Alleen over dat extra stukje hypotheek zal je de hogere hypotheekrente betalen.

Ook wat betreft de energiekosten kan een verhuizende senior het vaak beter voor elkaar krijgen. In veel gevallen is het mogelijk om een lopend energiecontract mee te verhuizen naar je nieuwe huis. Je hoeft dan niet per se een nieuw energiecontract af te sluiten bij een energieleverancier die voor nieuwe klanten de hoofdprijs rekent.

Hypotheek: woonlasten voor starter versus doorstromer

Van Bruggen geeft een rekenvoorbeeld om te laten zien hoe anders de situatie is voor een senior doorstromer en een starter op de woningmarkt.

Stel een starter koopt een woning van 350.000 euro en heeft voor 100 procent daarvan een annuïteitenhypotheek nodig, Hij zet de rente vast voor tien jaar tegen 4,25 procent. Zijn bruto maandlast bedraagt 1.722 euro per maand.

Voor een senior nemen we iemand die in 2015 is verhuisd en een andere koopwoning heeft gekocht voor 250.000 euro. Deze senior had voor die woning twee hypotheken gesloten, een aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro en een annuïteitenhypotheek van 150.000 euro. Beide hypotheken hebben een rente van 3 procent en zijn afgesloten voor een periode van twintig jaar. Deze senior heeft een bruto maandlast van 882 euro per maand.

De waarde van de woning van de senior is ondertussen toegenomen tot 410.000 euro. Dat betekent een overwaarde van 184.000 euro, die gedreven werd door de hogere woningwaarde maar ook doordat er 24.000 afgelost is op de hypotheek.

De senior besluit om een woning te kopen voor 500.000 euro. Daarvoor verkoopt hij zijn huidige woning. De hypotheek verhuist hij mee en er is dan een extra annuïteitenhypotheek ter hoogte van 90.000 euro. Als we een rente zonder de NHG-garantie nemen van bijvoorbeeld 4,5 procent en deze vastzetten voor tien jaar, stijgt de bruto maandlast met 456 euro naar een totaal van 1.338 euro.

Uit dit voorbeeld wordt duidelijk dat een gemiddelde senior met gemiddeld een hoger inkomen dan een starter beter gepositioneerd is om een nieuwe woning te kopen. Een senior heeft namelijk overwaarde die hij of zij kan inzetten. Daarnaast heeft een senior de mogelijkheid om de lage hypotheekrente mee te verhuizen.

Senioren die overwegen om een nieuwe woning te kopen moeten een aantal zaken in de gaten houden. Als de resterende looptijd van hun hypotheek korter is dan tien jaar, dat wordt bij de berekening of de hypotheek betaalbaar is, voor de bestaande hypotheek niet gerekend met het daadwerkelijke rentepercentage dat nu wordt betaald, maar met een fictieve rente van 5 procent. Hierdoor kan de maximale hypotheek lager uitvallen.

Het is verder sowieso belangrijk om van te voren goed na te gaan welke voorwaarden er gelden bij verhuizing om de huidige lage hypotheekrente mee te mogen nemen.

Lees meer over hypotheken: