Wie een huis koopt, staart zich vaak blind op de vraagprijs. Maar er zijn nog veel andere kostenposten om rekening mee te houden.
Natuurlijk is de vraagprijs van groot belang als je op Funda.nl speurt naar een leuke woning. Maar om goed in beeld te hebben of je je deze fraaie twee-onder-één-kapwoning of dat knusse appartement ook echt kunt permitteren, moet je alle kosten in ogenschouw nemen.
Zo ben je behalve voor de aflossing en de hypotheekrente ook een flink bedrag kwijt aan lokale lasten, verzekeringen en onderhoud. Welke verborgen kosten kleven er zoal aan een eigen woning? Business Insider geeft een overzicht van de belangrijkste posten.
1) Aankoopkosten
Hypotheekadvies, taxatiekosten en notariskosten voor het opmaken van de eigendomsakte en de hypotheekakte… Zodra de koop is beklonken, begint de teller te lopen. Inclusief overdrachtsbelasting (waarover later meer), moet je rekenen op circa 5 tot 6 procent aan extra kosten bij de aankoop van een huis.
De bemiddelingskosten voor het verkrijgen van je hypotheek, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten en bouwrente zijn wel fiscaal aftrekbaar, dus het nettobedrag valt lager uit. Hier lees je wat je wel en niet in mindering mag brengen op je belastingaangifte. De tarieven van de notaris en de makelaar kunnen overigens behoorlijk uiteenlopen, dus hier valt het nodige te besparen.
2) Belastingen
Overdrachtsbelasting
Leuker kunnen ze het niet maken bij de Belastingdienst. Makkelijker helaas ook niet. De hypotheekrente vormt een mooie aftrekpost, maar daar staan allerlei heffingen tegenover. Dit begint al bij de aankoop van het huis. Voor een nieuwbouwhuis is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, maar voor een bestaande woning wèl. De fiscus brengt hiervoor 2 procent van de koopsom in rekening. Als we uitgaan van de huidige gemiddelde huizenprijs van 246.819 euro, dan komt dat neer op 4.936 euro.
Eigenwoningforfait
De Belastingdienst gaat ervan uit dat huiseigenaren inkomen halen uit hun woning, omdat ze geen huur hoeven te betalen, vermogen opbouwen en in de positie zijn om hun huis eventueel te verhuren. Daarom moet je elk jaar een bedrag bij je inkomen optellen: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je huis en is voor de meeste mensen 0,75 procent.
Bij de gemiddelde WOZ-waarde van 2016 van 209.000 euro komt dat neer op 1.567 euro. Heb je een inkomen van bijvoorbeeld 50.000 euro, dan moet je daar dus 1.567 euro bij optellen. Hierover ben je 40,40 procent inkomstenbelasting verschuldigd (het tarief van de derde schijf), ofwel 633 euro. Ligt de WOZ-waarde hoger, dan ben je uiteraard netto meer geld kwijt en vice versa.
3) Gemeentelijke belastingen
Ook gemeenten weten de huizenbezitter te vinden. In tegenstelling tot huurders moeten huiseigenaren onroerendezaakbelasting (OZB) betalen. Ook ben je rioolheffing verschuldigd. In sommige gemeenten wordt het volledige bedrag door huiseigenaren opgehoest; in andere dorpen en steden wordt het bedrag opgesplitst in een gebruikers- en een eigenaarsdeel, waardoor ook huurders worden aangeslagen.
Daarnaast brengen gemeenten afvalstoffenheffing in rekening. Net als het eigenwoningforfait is de hoogte van de de OZB gebaseerd op de WOZ-waarde. Hoeveel je moet betalen, verschilt per gemeente. De verschillen kunnen erg groot zijn. Uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat de doorsnee huizenbezitter dit jaar gemiddeld 724 euro kwijt is aan OZB, riool- en afvalstoffenheffing. Met deze lokale belastingen ben je er nog niet. Aan het waterschap moet je nog waterschapslasten betalen, die eveneens zijn gekoppeld aan de WOZ-waarde.
4) Verzekeringen
Opstalverzekering
Een inboedelverzekering is ook voor huurders een must. Maar als huizenbezitter moet je nog enkele extra verzekeringen betalen, die behoorlijk in de papieren kunnen lopen. Een van de belangrijkste is de opstalverzekering, die de schade aan de woning dekt, door bijvoorbeeld bij brand of storm.
De hoogte van de premie hangt af van verschillende factoren: de regio waar het huis staat, de herbouwwaarde van de woning, de hoogte van het eigen risico en de vraag wat je wel of niet meeverzekerd, zoals de ruiten. Volgens het Nibud bedraagt de gemiddelde jaarpremie 1,22 tot 1,51 euro per 1.000 euro verzekerd bedrag, afhankelijk van de regio waar je woont. Bij een gemiddelde huizenprijs van 246.819 euro komt dat neer op 300 tot 370 euro per jaar.
Overlijdensrisicoverzekering
Aan veel hypotheken is een overlijdensverzekering (orv) gekoppeld. Mocht je tijdens de looptijd van de verzekering overlijden, dan keert de verzekeraar een vooraf bepaald bedrag uit aan de nabestaanden. Hiermee kan de hypotheek (deels) worden afgelost, zodat de achterblijvende gezinsleden in het huis kunnen blijven wonen.
De hoogte van de premie hangt onder andere af van het verzekerde bedrag, het aantal verzekerde personen, je leeftijd en gezondheid en de looptijd van de polis. De laatste jaren zijn de premies voor orv's fors gedaald, vanwege de toegenomen concurrentie tussen verzekeraars en de gestegen gemiddelde levensverwachting. Sluit je een overlijdensrisicoverzekering af op twee levens, dan ben je hiervoor volgens het Nibud per jaar ongeveer 444 euro kwijt, als je een huizenbezitter van 35 jaar bent die 200.000 euro verzekert, de verzekering gedurende de volledige looptijd van de hypotheek (dertig jaar) aangaat en de polis afsluit op twee levens. Afsluitkosten zijn hierin niet meegenomen.
Overige verzekeringen
Verder zijn er nog andere verzekeringen die de huizenbezitter kunnen indekken tegen allerlei onheil. Een voorbeeld hiervan is de woonlastenverzekering, die uitkeert als je inkomen daalt omdat je arbeidsongeschikt of werkloos wordt. Veel verzekeraars hebben de voorwaarden de afgelopen jaren behoorlijk versoepeld, waardoor de woonlastenverzekering de moeite van het overwegen waard is. Een andere polis die veel huiseigenaren afsluiten is een rechtsbijstandsverzekering.
5) Onderhoud
Huurders kunnen terecht bij hun huisbaas als het dak lekt of als de kozijnen geschilderd moeten worden. Huiseigenaren moeten dit zelf bekostigen. Drie op de tien Nederlanders heeft onvoldoende geld om het eigen huis goed te onderhouden, zo blijkt uit eerder onderzoek.
Hier blijkt goedkoop duurkoop te zijn. Achterstallig onderhoud tast niet alleen de waarde van je huis aan, maar zorgt er ook voor dat de onderhoudskosten per saldo toenemen, aangezien achterstallig onderhoud nu eenmaal duurder uitpakt dan regulier onderhoud. Bovendien kun je bij schade in problemen komen met je opstal- en inboedelverzekering, als blijkt dat de schade is ontstaan door achterstallig onderhoud.
Het is daarom belangrijk om elke maand een bedrag opzij te leggen voor het onderhoud van je huis. Hoeveel dit moet zijn, hangt af van de staat van de woning, het type huis en het bouwjaar. Volgens de Vereniging Eigen Huis moet je gemiddeld rekenen op 300 euro per maand, ofwel circa 3.600 euro per jaar. Hierbij moet je denken aan achterstallig onderhoud bij de aankoop van je huis, groot onderhoud (zoals vervanging van de cv-ketel), doorlopend onderhoud (zoals het impregneren van de buitenmuren) en kleine klusjes, zoals het vervangen van een kapotte deurklink. Verbouwingen, zoals het plaatsen van een dakkapel, vallen hierbuiten.
Het werkelijke bedrag kan per huis behoorlijk variëren. Een jaren-dertighuis zal in dit opzicht meer in de papieren lopen dan een nieuwbouwwoning.
Wat ben je in totaal kwijt?
Als we uitgaan van de huidige gemiddelde huizenprijs en WOZ-waarde, ben je bij aankoop van een woning circa 12.000 euro kwijt aan overdrachtsbelasting en aankoopkosten. Daarnaast moet je ruim 5.700 euro per jaar reserveren voor verzekeringen, belastingen en onderhoud. Gemeten over 30 jaar (de looptijd van een hypotheek) komen de extra kosten hiermee uit op ruim 176.000 euro ofwel zo'n 74 procent van de koopsom. Daar komt de hypotheekrente die je per saldo betaalt nog bij.
Daar staat wel tegenover dat na dertig jaar de hypotheek is afgelost, waardoor je woonlasten na deze periode fors dalen. Kosten voor de inboedel(verzekering), tuinaanleg, gas, water, elektra, telefoon en internet zijn in deze berekening buiten beschouwing gelaten, omdat je deze ook maakt als huurder.
Kosten specifieke woningen
In bepaalde gevallen moet nog extra kosten betalen voor een bepaald soort woning. Denk bij bijvoorbeeld bij appartementen aan de kosten van de Vereniging van Eigenaren of zaken die specifiek betrekking hebben op nieuwbouwwoningen.
Eigenaren van een appartement
Koop je een appartement, dan moet je maandelijks servicekosten betalen aan de Vereniging van Eigenaren (VvE). Hieruit worden onder andere onderhoud aan het complex, verzekeringen en eventueel elektriciteit voor gemeenschappelijk trappenhuis betaald. VvE's zijn sinds 1 januari verplicht om een minimaal bedrag te reserveren: 0,5 procent van de herbouwwaarde. Als er een actueel, gedegen onderhoudsplan is, mag een vereniging hiervan afwijken.
Erfpacht
In sommige gemeenten koop je alleen de woning en daarnaast het recht om de grond te gebruiken. Voor dit laatste betaal je een vergoeding aan de gemeente of een particuliere grondeigenaar: erfpachtcanon. Periodieke betalingen voor erfpacht zijn fiscaal aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, is meestal wèl aftrekbaar.
Nieuwbouw
Als je een nieuwbouwwoning koopt, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel word je geconfronteerd met andere kosten. Denk bijvoorbeeld aan bouwrente, die je tijdens de bouw van je huis bent verschuldigd. Dit is een vergoeding voor de kosten die de aannemer maakt voor je het huis betrekt.
De rente die je betaalt over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst is niet fiscaal aftrekbaar, maar je mag deze wel meefinancieren in de hypotheek. Bouwrente over de periode na het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst mag je wèl aftrekken.
Een andere kostenpost is meerwerk, voor extra wensen, zoals een luxere keuken. Hoeveel je hieraan kwijt bent, hangt af van je persoonlijke wensen. Eerder onderzoek van de Vereniging Eigen Huis wees uit dat de gemiddelde koper hiervoor bijna 22.000 euro moet neertellen. Verder moet je aan de gemeente leges betalen voor de bouwvergunning. Volgens de Vereniging Eigen Huis zijn de kostenverschillen tussen gemeenten erg groot. Hier kun je checken met welke bedragen je in jouw gemeente rekening moet houden.
