Bij de aankoop van een woning letten we vooral op de verkoopprijs. Minder in het oog springend, maar minstens zo belangrijk zijn de onderhoudskosten. Hoeveel moet je hiervoor incalculeren?
Drie op de tien Nederlanders heeft onvoldoende geld om het eigen huis goed te onderhouden, zo bleek enkele jaren geleden uit een onderzoek van GfK in opdracht van BLG Wonen.
Zo’n bezuiniging kan financieel onvoordelig uitpakken. Achterstallig onderhoud leidt niet alleen tot een lagere woningwaarde, maar zorgt er ook voor dat de onderhoudskosten per saldo toenemen. Een kozijn overschilderen is immers goedkoper dan dat je deze eerst moet vervangen, omdat hij is verrot.
Bovendien loop je het risico dat je opstal- en inboedelverzekering bij schade de hand op de knip houdt. Verzekeraars hebben in hun algemene voorwaarden opgenomen dat zij niet uitkeren als de schade is ontstaan door slecht of achterstallig onderhoud, zoals een lekkage aan het dak. Ook schade door fouten in de constructie van het huis valt buiten de dekking.
300 euro per maand
Het is daarom belangrijk om elke maand een bedrag opzij te leggen voor het onderhoud van je huis. Hoeveel dit moet zijn, hangt af van de staat van de woning, het type huis en het bouwjaar. Uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat je gemiddeld moet rekenen op 300 euro per maand, ofwel circa 3.600 euro per jaar.
Hieronder valt achterstallig onderhoud bij de aankoop van een huis, maar ook groot onderhoud (zoals het vervangen van kozijnen of de cv-ketel) en doorlopend en planmatig onderhoud (zoals het impregneren van de buitenmuren of schilderen van de kozijnen). Ook kleine klusjes, zoals reparatie van een lekkende kraan, kun je onder dit bedrag scharen. Woningverbeteringen, zoals het plaatsen van een serre of een dakkapel, vallen hierbuiten.
Let wel, die 300 euro is slechts een gemiddelde. Het werkelijke bedrag kan fors uiteenlopen. Voor een huis van tien jaar oud hoef je minder diep in de buidel te tasten dan voor een jaren dertig woning. En voor een vrijstaand huis loopt de teller harder op dan voor een appartement.
Een andere vaak gehanteerde vuistregel is ongeveer 1 procent van de woningwaarde aan onderhoudskosten per jaar.
Bouwtechnische keuring
Wil je exact weten met welke onderhoudskosten je voor jouw huis rekening moet houden, dan kun je een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Je krijgt dan een rapport waarin de gevonden gebreken en herstelkosten staan opgesomd.
De keuring van de Vereniging Eigen Huis is het meest bekend, maar er zijn meer organisaties in de markt. Denk bijvoorbeeld aan Perfectkeur en Woningkeur. De kosten lopen uiteen van 299 tot 359 euro. Voor grotere woningen betaal je een toeslag. Kijk bij de keuze niet alleen naar de prijs, maar ook naar het takenpakket van de inspecteur. Zo inspecteert niet elke organisatie het dak en wordt de kruipruimte niet altijd betreden.
Schilderwerk
Welk onderhoud je moet doen, hangt uiteraard af van het huis. Maar er zijn wel wat basiszaken om op te letten. Eén van de meest in het oog springende onderhoudswerkzaamheden is het schilderwerk aan kozijnen en ander houtwerk. Een goede verf maakt je huis niet alleen representatief, maar beschermt het hout ook tegen weersinvloeden.
Hoe vaak je het buitenwerk moet schilderen, hangt af van de ondergrond, de verf en de ligging (hout in de felle zon moet vaker worden geschilderd). Reken er grofweg op dat schilderwerk gemiddeld zes tot tien jaar mee gaat.
Signalen die erop duiden dat een nieuwe lik verf nodig is, zijn verkleuringen, blaasjes en kleine scheurtjes. Wees extra alert op beschadigingen in het hout en repareer deze voor je nieuwe verf aanbrengt.
Dak en muren
Het dak en stenen gevels vergen doorgaans weinig onderhoud. Check met enige regelmaat - en in elk geval na een hevige storm - of de dakpannen nog recht liggen en niet kapot zijn. Houd de aansluitingen van het dak op de dakgoot en de regenpijp in de gaten en veeg eventueel mos weg.
Controleer regelmatig bij de muren of de ventilatieroosters niet zijn verstopt. Heb je een mechanische of balansventilatie, dan moet je deze om de twee jaar onderhouden en regelmatig schoonmaken. Als je woning niet optimaal ventileert, kan dat leiden tot schimmelvorming en gezondheidsproblemen.
Impregneren
Heb je last van vocht op de buitengevel? Dan kun je overwegen om deze te impregneren. De muur wordt dan voorzien van een laag die ervoor zorgt dat er geen water meer de stenen indringt. Bijkomend voordeel is dat het laagje ook brandvertragend is.
Voordat de gevel kan worden geïmpregneerd, moet deze wel eerst worden gereinigd, om te voorkomen dat er vuil tussen de muur en de impregneerlaag zit.
De kosten om dit uit te besteden kunnen behoorlijk variëren per bedrijf. Staan er meer vergelijkbare huizen in je straat, kijk dan of je het met een aantal buren tegelijk kunt regelen en dan korting kunt bedingen.
Dakgoot
Een dakgoot beschermt het huis tegen overtollig regenwater. Controleer regelmatig of deze niet is verstopt door bladeren, takjes, vogelpoep en mos. Maak daarnaast de goot één keer per jaar schoon; liefst voor de winter, zodat bladresten worden verwijderd. Anders loop je het risico dat de dakgoot beschadigd raakt door zure regen en verzuring door bladresten.
Een zinken goot vergt meer onderhoud dan een exemplaar van kunststof.
Ramen
Controleer om de paar jaar de kitaansluiting bij de ramen. Door weersinvloeden en het openen van deuren en ramen kan deze scheurtjes vertonen, waardoor het hout kan gaan rotten. Om scheuren in de kit te voorkomen is het belangrijk om ook de randen schoon te maken als je de ramen lapt.
Zet hang en sluitwerk en schuivende delen van een dakraam soms in de olie om te voorkomen dat het gaat klemmen.
Laag btw-tarief
Veel onderhoudswerk kun je zelf doen. Dit bespaart veel kosten. Bedenk wel dat bij schade door slecht uitgevoerd onderhoudswerk de woonverzekering dwars kan liggen. Denk dus goed na wat je zelf doet en wat je uitbesteedt.
Kies je voor een vakman, vraag dan altijd verschillende offertes aan, zodat je prijzen kunt vergelijken. Zorg er ook voor dat je een gespecificeerde offerte krijgt, zodat je geen discussie krijgt over eventueel meerwerk of gebruikte materialen.
Heb je een huis ouder dan twee jaar, dan mag je voor isolatie, schilderwerk, behangen en stukadoorswerk een lager btw-tarief betalen: 6 procent, in plaats van 21 procent.
Verhoogde schenkingsvrijstelling
Ben je tussen de 18 en 40 jaar en heb je bijvoorbeeld ouders die financieel willen bijspringen, dan kun je volgend jaar weer gebruik maken van de maximale schenkingsvrijstelling van 100.000 euro voor de eigen woning. Van dit bedrag mag ook onderhoud worden gefinancierd.
Belastingaftrek
Anders dan vaak wordt gedacht, zijn de kosten voor onderhoud van je huis niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Heb je voor een verbouwing een lening afgesloten, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt gesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3.
Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een aparte rekening staat (een verbouwingsdepot) mag je de rente en financieringskosten voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn loopt vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten. Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3.
