Verhuurders van commercieel vastgoed die hun poot stijf houden als de huurder om huurkorting vraagt in de coronacrisis, kunnen bij de rechter hiertoe worden gedwongen.
Waar de kredietcrisis door rechters als ondernemersrisico werd gezien, wordt de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid aangemerkt. Bedrijven kunnen hier dus een beroep op doen.
Dat wil nog niet zeggen dat ze ook huurkorting krijgen. Het is belangrijk dat bedrijven aantonen dat ze omzetverlies lijden.
Bedrijven die gebukt gaan onder de coronacrisis en geen huurverlaging krijgen van hun vastgoedverhuurder, maken een goede kans dit met succes af te dwingen via de rechter.
Dat blijkt uit een analyse van 14 gerechtelijke uitspraken door NRC. Ook sprak de krant met deskundigen.
In de zaken valt op dat rechters anders naar de coronacrisis kijken dan naar de kredietcrisis tien jaar geleden en dat niet per se een gedwongen sluiting tot huurkorting leidt. Wel is het van belang dat bedrijven omzetverlies aantonen.
Waar de kredietcrisis tien jaar geleden nog gezien werd als ‘ondernemersrisico’, wordt de coronacrisis door rechters gekwalificeerd als ‘onvoorziene omstandigheid’. Volgens advocaat Niels Pannevis werd dit haakje voor de coronacrisis nauwelijks gebruikt. “Daarvoor moet je terug naar de periode na de Tweede Wereldoorlog”, zegt hij tegen NRC.
De coronacrisis als onvoorziene omstandigheid maakt het mogelijk om de huur tijdelijk te wijzigen, ook als dit expliciet is uitgesloten in het contract.
Pijn moet worden verdeeld tussen huurder en verhuurder
Rechter oordelen vaak dat de pijn van de coronacrisis moet worden verdeeld en hoeft de huurder nog maar de helft van de overeengekomen prijs te betalen.
Dit was het geval in de zaak tussen Palace Hotel, uitbater van onder meer Hotel W in de Amsterdamse Spuistraat, en de grote, Duitse vastgoedbelegger Deka Immobilien. Deka weigerde huurkorting te geven en verwees daarbij naar Otto Normalverbraucher, de Duitse Jan Modaal wiens pensioengeld Deka belegt.
Ondanks 'unser Otto' vond de rechtbank het voor de hand liggen dat het financiële nadeel over huurder en verhuurder moest worden verdeeld.
Palace Hotel, eveneens een grote speler, hoefde in april, mei en juni de helft van de oorspronkelijke huurprijs te betalen.
De geanalyseerde uitspraken zijn kort gedingen waarbij een voorlopig oordeel wordt geveld. Vandaar dat rechters spreken van opschorten van de huur in plaats van verminderen.
Maar rechters gaan alleen over tot opschorten van de huur als zij "het aannemelijk achten dat hun collega in een reguliere bodemprocedure tot hetzelfde oordeel komt", zegt advocaat Justine van Lochem tegen NRC.
