De woning dient als melkkoe voor de overheid, maar ook als een fiscale aftrekpost. Welke kosten mag je opvoeren bij je aangifte over 2015 als je een huis bezit?

Het is weer tijd om de belastingaangifte in te vullen. Deze is grotendeels al ingevuld, maar je moet de gegevens natuurlijk nog wel zelf controleren en indien nodig wijzigen.

Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Aan de ene kant moet je extra belasting betalen (overdrachtsbelasting en eigenwoningforfait). Aan de andere kant brengt een eigen woning ook fiscale voordelen met zich mee, zoals de hypotheekrenteaftrek. Welke kosten mag je aftrekken?

Eigen woningforfait

Je moet voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen gaat het om 0,75 procent.

Voor huizen met een WOZ-waarde hoger dan 1.050.000 euro is het eigenwoningforfait in 2015 omhoog gegaan naar 7.875 euro, plus 2,05 procent van de woningwaarde dat uitkomt boven 1.050.000 euro.

Let wel op: gebruik niet de WOZ-waarde die onlangs in je brievenbus is gevallen, maar de waarde die is vermeld op de gemeentelijke belastingaanslag van vorig jaar, met als peildatum 1 januari 2014.

Lees ook: Zo is de WOZ-waarde berekend en zo maak je bezwaar

Voor de berekening van het eigenwoningforfait is niet de verhuisdatum leidend, maar de datum van inschrijving bij de gemeente. Heb je voor het eerst een huis gekocht, dan moet je dus eigenwoningforfait afrekenen vanaf de dag van inschrijving bij de gemeente. Ruil je een eigen woning in voor een huurhuis, ga dan uit van de datum waarop je bij de gemeente bent uitgeschreven uit je koopwoning.

... als je gaat verhuizen

Ben je verhuisd naar een ander koophuis en heb je de vorige woning verkocht, dan moet je het eigenwoningforfait voor elk huis berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven. Beide bedragen tel je vervolgens bij elkaar op.

Je bent geen eigenwoningforfait verschuldigd als je huis leeg is en te koop staat, of als je huis nog in aanbouw is.

... en bij afgeloste hypotheek

Is je hypotheekrenteaftrek lager dan het eigenwoningforfait omdat je je hypotheek (vrijwel) volledig hebt afgelost, dan hoef je geen eigenwoningforfait te betalen. Deze regel is bekend onder de naam Wet Hillen.

Hypotheekrente

Je mag maximaal dertig jaar hypotheekrente aftrekken. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan mag je de rente alleen nog aftrekken als je de hypotheek maandelijks aflost. Had je voor die tijd al een hypotheek afgesloten, dan blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar, ook als de lening niet gedurende de looptijd wordt afgelost. Maar ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing of verbouwing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat deel van de geldlening annuïtair of lineair wordt afgelost.

De maximale hypotheekrente-aftrek gaat stapsgewijs omlaag, naar 28 procent in 2042. Voor de hoogste inkomens is de maximale hypotheekrenteaftrek in 2015 verlaagd naar 51 procent.

Erfpacht

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, is meestal wel aftrekbaar.

Overige aftrekposten

Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen. Denk hierbij aan de taxatie van je huis, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van  nieuwbouwdepot of  verbouwingsdepot, eventueel betaalde boeterente (zie verderop), betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie. Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook bij het oversluiten van je hypotheek.

Niet aftrekbaar

De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook voor bemiddelingskosten voor de aankoop van je huis, zoals de makelaarsprovisie. Ook betaalde overdrachtsbelasting, rekeningen voor onderhoud of een verbouwing en premies voor je opstalverzekering mag je niet aftrekken.

Als je een deel van de geldlening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto, zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar. Ook premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning en premies voor je opstalverzekering vallen erbuiten.

Verbouwingen

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De bouw van een dakkapel of nieuwe badkamer die je uit eigen zak betaalt, is niet aftrekbaar. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt gesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3. De kosten voor het onderhoud of de verbouwing zelf zijn niet aftrekbaar.

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een aparte rekening staat -- een verbouwingsdepot -- mag je de rente en financieringskosten voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn loopt vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten. Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3.

Bij een verbouwingsdepot mag je zes maanden lang de volledige betaalde rente aftrekken. Daarna is alleen het verschil tussen de rente die je over dit depot betaalt en de rente die je ontvangt aftrekbaar.

Kapitaalverzekering eigen woning

Veel huizenbezitters hebben een spaar-, leven- of beleggingshypotheek afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze verzekering valt in box 1. Dat betekent dat je tijdens de looptijd geen belasting hoeft te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je wel aftrekken.

Je verzekering moet wel zijn afgesloten bij een levensverzekeraar en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook moet je volgens de polis minimaal vijftien jaar (of tot je overlijden) premie betalen. Voldoet je verzekering niet aan deze voorwaarden, dan valt deze in box 3 en is de rente dus niet langer aftrekbaar.

Op het moment van aflossing geldt voor kapitaalverzekeringen eigen woning een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt over 2015 maximaal 161.500 euro per verzekerde en is nooit hoger dan de woningschuld. Heb je minder dan twintig jaar premie betaald, dan is de vrijstelling aanzienlijk lager: maximaal 36.600 euro per persoon. Bij vroegtijdig overlijden wordt hierop een uitzondering gemaakt.

Banksparen

Er zijn ook huizenbezitters die via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeensprokkelen: banksparen. Hiervoor geldt een vergelijkbaar regime als bij de kapitaalverzekering eigen woning. Ook aan deze fiscale vrijstellingen zijn voorwaarden verbonden. Sinds 2013 is het overigens niet meer mogelijk om een spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning af te sluiten.

Boeterente

Wie afgelopen jaar grote bedragen vervroegd heeft aflost of de hypotheek heeft overgesloten terwijl de rentevaste periode nog niet was verstreken, is er misschien mee geconfronteerd: een boeterente. Ook deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren. Financier je deze mee in je hypotheek, dan is de rente over dit bedrag níet aftrekbaar.

Bijleenregeling

Een venijnige fiscale regeling is de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Je mag namelijk alleen de rente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning na aftrek van de overwaarde.

Vakantiehuisje

Een vakantiehuisje moet je aangeven als bezitting in box 3. Je moet de waarde op 1 januari aangeven. Staat de woning in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2014 aangeven.

Is het een huisje in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat; eveneens van 1 januari 2014.

Lees ook

Waarom extra aflossen op hypotheek niet altijd verstandig is

Slimme aftrekposten bij de aangifte 2015: giften, erfenis en kinderopvang

Belastingaangifte 2015: let op deze vergeten aftrekposten

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl