Deze hypotheekrentes zijn al negatief: zo voel je dat in je portemonnee

Het effect van de lage rente sijpelt door naar alle delen van de economie. Zo zijn spaarders inmiddels gewend aan het fenomeen van de negatieve rente: op spaarrekeningen met meer dan 250.000 euro moet bij veel banken rente worden betaald.

De trend van de dalende rente is ook te zien bij hypotheken. Zo zakte het tarief voor 30 jaar vast in november tot gemiddeld 1,84 procent. Dat was een historisch dieptepunt.

Maar er is ook een andere reden waarom deze ontwikkeling bijzonder is: in sommige gevallen zijn de hypotheekrentes zo laag, dat ze onder de inflatie liggen. Dat betekent dat de reële hypotheekrente negatief is.

NHG-hypotheekrente ligt al onder inflatie

Volgens de meest recente inflatie-gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) over de maand oktober ligt de gemiddelde stijging van prijzen van goederen en diensten in Nederland op 1,2 procent.

Met dit in het achterhoofd kijken we naar de meest recente hypotheekrentes voor verschillende rentevaste periodes, opgesteld door intermediair Van Bruggen Adviesgroep.

Wat gelijk opvalt is dat enkele hypotheektarieven met een NHG-garantie onder het huidige inflatieniveau liggen: de gemiddelde rentes voor 5- en 10 jaar vast bedragen respectievelijk 1,11 procent en 1,19 procent. Deze hypotheekrentes zijn dus in reële termen negatief.

Of de andere hypotheekrentes eveneens binnenkort onder de inflatie zakken, valt nog te bezien. Dat hangt van twee factoren af: de ontwikkeling van de hypotheekrentes en de schommelingen in de prijzen van goederen en diensten.

Volgens Van Bruggen Adviesgroep is de kans aanwezig dat de hypotheekrentes de bodem hebben bereikt en vanaf hier langzaam gaan stijgen. Als dit inderdaad de nieuwe werkelijkheid wordt, biedt de huidige zeer lage tarieven een unieke mogelijkheid om de hypotheekrente op een aantrekkelijk niveau vast te zetten.

Wat de inflatie betreft, zijn de vooruitzichten stabiel. Het Centraal Planbureau verwacht dat de gemiddelde prijsstijging volgend jaar op 1,3 procent uitkomt. De prijsontwikkelingen kunnen natuurlijk ook sneller gaan, bijvoorbeeld als de vraag naar goederen en diensten krachtiger stijgt dan gedacht.

Door hypotheekrenteaftrek duiken meer tarieven onder inflatieniveau

Bij de hypotheekrentes die we boven lieten zien, is het effect van de hypotheekrenteaftrek niet meegenomen. Als we dat wel doen, dan komen de tarieven nog lager uit.

Om dit te illustreren, nemen we de hypotheekrente met een looptijd van 20 jaar vast zonder de NHG-garantie. Het huidige tarief staat op 2,06 procent. Als we de hypotheekrenteaftrek van 37,35 procent toepassen, komt de 'netto' hypotheekrente uit op 1,29 procent. Dit is overigens het aftrektarief voor woningeigenaren met een brutosalaris onder de 68.507 euro.

Mensen die meer verdienen kunnen dit jaar de rente tegen een maximaal tarief van 46 procent aftrekken. Daarmee zou de 'netto' hypotheekrente nog lager uitkomen, op 1,11 procent.

Als we het aftrektarief van 37,35 procent toepassen op hypotheekrentes, die we boven in dit artikel lieten zien, rolt daar het volgende uit:

Veel meer looptijden komen onder het huidige inflatieniveau van 1,2 procent te liggen als we naar de 'netto' hypotheekrentes kijken.

Voor een lening met een NHG-garantie komt zelfs de rente voor 30 jaar vast in reële termen negatief uit. Voor hypotheken zonder de NHG-garantie staan de rentes voor 5- en 10 jaar vast lager dan 1,2 procent.

Reële waarde hypotheekschuld daalt

Maar wat betekent een negatieve reële hypotheekrente eigenlijk? In theorie is dat een financiële meevaller voor de huiseigenaar. Het positieve inflatie-effect weegt in dit geval zwaarder dan het negatieve effect van rentebetalingen.

We nemen als voorbeeld twee huiseigenaren die samen een annuïtaire hypotheek van 400.000 euro hebben. De rente is afgesloten voor een periode van tien jaar op 1,68 procent. De 'netto' hypotheekrente bedraagt in dit geval 1,05 procent, als we uitgaan van het hoogste bruto inkomen van 50.000 euro en een aftrekpercentage van 37,35 procent. In het eerste jaar betalen onze huisbezitters dan netto ongeveer 4.150 euro aan rente (dus exclusief de aflossing).

Als we voor volgend jaar een inflatie van 1,3 procent aannemen, kunnen we makkelijk berekenen met hoeveel de reële waarde van de hypotheekschuld in één jaar afneemt. In ons voorbeeld gaat het om 5.200 euro. Dat is het positieve inflatie-effect.

Als we de twee effecten tegen elkaar afzetten, krijgen de huiseigenaren in ons voorbeeld te maken met een financieel voordeel van ruim 1.050 euro: het saldo van de rentelasten (negatief) en de afname van de reële waarde van de schuld (positief). Dit is het directe gevolg van de hypotheekrente die lager ligt dan de inflatie.

Als de gemiddelde jaarlijkse inflatie de komende tien jaar ongeveer op 1,3 procent per jaar uitkomt, telt het positieve inflatie-effect op tot wel bijna 50.000 euro. Het gaat hierbij in zekere zin om een koopkrachteffect: de schuld van de hypotheek voelt steeds minder zwaar, omdat prijzen en lonen elk jaar stijgen, terwijl het schuldbedrag constant blijft, afgezien van de aflossing.

Als we ook het effect van aflossen meetellen, is de reële waarde van de hypothecaire lening tegen 2030 slechts 284.577 euro.

Het is natuurlijk fijn om te weten dat de reële waarde van je hypotheek binnen tien jaar met 50 duizend euro is gedaald, maar de grote vraag is hoe voel je dat in je portemonnee?

Hoger besteedbaar inkomen: maandlasten hypotheek drukken minder

Niet alleen de waarde van de hypotheekschuld blijft door de tijd onveranderd, maar ook de maandlasten. En dat is hoe huiseigenaren het positieve inflatie-effect in hun besteedbaar inkomen terugzien.

We gaan terug naar ons stel met de hypotheek van vier ton. Het zijn tweeverdieners, met een gezamenlijk inkomen van 89.000 euro. De eerste partner verdient 50.000 euro en de tweede partner 39.000 euro. De lonen worden elk jaar gecorrigeerd voor inflatie en stijgen dus in lijn met de prijzen van producten en diensten.

Hieronder laten we zien hoe het nettoloon van de twee huisbezitters jaarlijks in lijn met de inflatie stijgt. Ook hier nemen we aan dat de gemiddelde prijsstijging de komende tien jaar rond 1,3 procent per jaar blijft.

We zetten de netto maandlasten (zowel de rente als de aflossing) naast het nettoloon. De maandlasten stijgen licht omdat we hier met een annuïtaire hypotheek werken, waarbij je met de tijd meer aflossing moet betalen. Het nettoloon en de netto maandlasten zijn berekend met behulp van de financiële website berekenhet.nl.

Omdat de salarissen van de twee werkenden uiteindelijk harder stijgen dan de maandlasten, neemt het besteedbaar inkomen geleidelijk toe. In 2021 bedragen maandlasten 23 procent van het nettoloon. In 2030 neemt dat af tot 21 procent.

Als de inflatie hoger uitkomt dan 1,3 procent, zal het positieve effect op het inkomen nog groter zijn.

Lees meer over hypotheken:

• Hypotheekrente 30 jaar vast historisch laag – zo hoog zijn je maandlasten als je een annuïtaire of aflossingsvrije hypotheek van €310.000 neemt
• Dit kan je krijgen als maximale hypotheek in 2021 als je €35.000, €50.000 of €70.000 verdient – meer lenen als je inkomen stijgt
• Dit geven Nederlanders uit aan vaste lasten – en zo is de verdeling tussen hypotheek, huur, energie, zorgverzekering en andere uitgaven