Goed nieuws voor huiseigenaren die willen profiteren van de lage hypotheekrente, maar niet genoeg spaargeld hebben om de boete te betalen voor het oversluiten van de hypotheek. Vanaf 1 juli mogen banken en andere geldverstrekkers geen rente-opslag meer rekenen bij rentemiddeling.

Dat meldt hypotheek intermediair Van Bruggen Adviesgroep in haar wekelijkse nieuwsbrief.

Wie enkele jaren geleden de hypotheekrente tegen een hoger tarief dan de huidige marktrente heeft vastgezet, kan de afspraak over de looptijd openbreken door de hypotheek nu over te sluiten tegen een lagere rente. Gevolg is wel dat de geldverstrekker een boete rekent, vanwege het mislopen van (hogere) rente-inkomsten over de resterende looptijd van de rentevaste periode.

Voor de huiseigenaar komt dit sommetje op het volgende neer. Aan de ene kant moet je berekenen wat je maandelijkse voordeel is als je nu ineens kiest voor een lagere hypotheekrente. Aan de andere kant moet je voldoende spaargeld hebben om de boete voor het openbreken van de resterende looptijd aan de bank te betalen, plus de bijkomende advies- en notariskosten.

Oversluiten van de hypotheek tegen een lagere rente is fiscaal interessant, omdat je de boete plus kosten kan opvoeren als aftrekpost voor je inkomen bij de berekening van de inkomstenbelasting. Dat werkt op dezelfde manier als de rentelasten voor de hypotheekrente-aftrek. Door de fiscale aftrek in box 1 vallen de netto lasten van de boeterente en bijkomende kosten dus lager uit.

Opslag bij rentemiddeling verdwijnt

Huizenbezitters met weinig spaargeld die al deze bijkomende kosten niet kunnen betalen, kunnen kiezen voor een andere route: rentemiddeling. Dat betekent dat ze wel een nieuw hypotheekcontract met een lagere rente aangaan, maar deze lagere rente wordt gemiddeld met de rente over de resterende looptijd van het oude contract.

Je kan bij rentemiddeling dus wel direct profiteren van een lagere rente, maar je betaalt iets meer rente dan wanneer je oversluit tegen de huidige markrente. Op die manier loopt de bank geen rente-inkomsten mis en is er dus geen boete nodig. Maar daar bovenop rekenden de meeste banken nog een extra rente-opslag van 0,2-procentpunt.

Lees ook op Business Insider

Het kabinet heeft ingestemd met het verzoek van de Tweede Kamer om de Europese regels die gelden voor het oversluiten van de hypotheek ook van toepassing te verklaren op rentemiddeling. Dit betekent dat de rente-opslag niet meer mag worden gerekend vanaf 1 juli.

In een reactie op de nieuwe regelgeving heeft ASR aangekondigd per 1 juni te stoppen met rentemiddeling, zo meldde Amweb afgelopen maand. Een aantal andere geldverstrekkers kondigden een tijdelijke stop aan op rentemiddeling, maar willen daar vanaf 1 juli wel weer mee doorgaan.

Hoe werk rentemiddeling ook al weer?

We leggen rentemiddeling uit met een rekenvoorbeeld van intermediair Van Bruggen Adviesgroep.

Stel, je betaalt nu een hypotheekrente van 4 procent met een rentevaste periode van tien jaar en je hebt nog een resterende looptijd van 12 maanden. Je wilt oversluiten naar een nieuwe looptijd van 10 jaar met een rente van 2 procent, maar je kan de boeterente niet ophoesten.

Bij rentemiddeling gaat de berekening van de nieuwe rente als volgt:

  • De oude rente geldt nog voor 12 maanden: 12 * 4 = 48
  • De nieuwe rente van 2 procent geldt voor 120 maanden minus 12 maanden dat de oude rente nog geldt = 108 * 2 = 216
  • Totaal: 48 + 216 = 264
  • De nieuwe rente bij rentemiddeling is dan: 264/120 = 2,2 procent

In dit voorbeeld kom je dus uit op een 0,2 procentpunt hogere rente dan de marktrente van 2 procent. Maar je hoeft niet ineens een bedrag te betalen voor de boeterente.

Rentemiddeling is door het verbod op de rente-opslag interessanter geworden, maar een echt rentevoordeel ten opzichte van oversluiten tegen de actuele marktrente heb je niet. Je betaalt immers nog wel de compensatie voor de resterende looptijd van je oude hypotheekrente, die wordt uitgesmeerd over de looptijd van de nieuwe rentevaste periode. Maar je maakt niet de bijkomende kosten die komen kijken bij het oversluiten.

Het voornaamste voordeel van rentemiddeling en oversluiten is dat je eerder dan de renteherzieningsdatum kan profiteren van een lagere rente. Dat is vooral gunstig als je denkt dat de hypotheekrente voor die tijd weer gaat stijgen. Maar dat is op korte termijn niet het geval.

Lees meer over hypotheken: