Hypotheekrente meenemen bij verhuizing? Let op deze 5 valkuilen

Bij de meeste geldverstrekkers kan je de rente meeverhuizen op het moment dat je een nieuwe woning koopt.
Maar hier zitten veel haken en ogen aan, blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH).
Een groep huiseigenaren valt buiten de boot door de hypotheekregels. Daarnaast moet je goed op de voorwaarden letten, want die lopen nogal uiteen.
Lees ook: Let op of je de hypotheekrente kan meeverhuizen – dit zijn de voorwaarden

De hypotheekrente kan grillig zijn, hebben we dit jaar gezien. De gemiddelde rente ging van rond de 1 procent in rap tempo naar zo’n 4 procent. Wie meer zekerheid wil, kan een hypotheekcontract afsluiten waarbij je de rente mee kan nemen als je verhuist. Maar daar blijken haken en ogen aan te zitten.

Een probleem doet zich voor als huiseigenaren willen verhuizen en de rentevaste periode korter is dan 10 jaar, blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH). Het is niet zo dat geldverstrekkers plotseling zeggen dat de rente niet mag worden meegenomen, terwijl in de voorwaarden staat dat dit wel mag. Dat de rente uiteindelijk niet kan worden meegenomen pakt zo uit vanwege de hypotheekregels.

Bij een verhuizing wordt opnieuw getoetst hoeveel de woningeigenaar maximaal kan lenen. Als de resterende rentevaste periode van de huidige hypotheek korter is dan 10 jaar, dan berekenen geldverstrekkers de maximale hypotheek met een toetsrente van 5 procent, in plaats van met de contractrente. Dit is volgens de regels van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) die daarmee wil voorkomen dat de hypotheek onbetaalbaar wordt.

Omdat de toetsrente vaak een stuk hoger is dan de rente die de woningeigenaar betaalt, valt de maximale hypotheek lager uit. Daardoor kan de huidige rente niet worden meegenomen voor het ‘oude hypotheekdeel’. Wel kan de hypotheek in zijn geheel opnieuw worden afgesloten, waarbij de maximale hypotheek wordt berekend met de werkelijke, actuele rente.

De maximale hypotheek valt daarmee hoger uit, maar het nadeel is dat de maandlasten hoger zijn dan als de woningeigenaar wel de rente had kunnen meenemen.

Een voorbeeld:

Stel dat de woningeigenaar naar een huis van 400.000 wil verhuizen. De huidige hypotheek bedraagt 300.000 op basis van een jaarinkomen van 65.000 euro. De rente van 2 procent wil de woningeigenaar meeverhuizen. De resterende rentevaste periode is 7 jaar waardoor volgens de AFM-regels met de toetsrente van 5 procent wordt gerekend. Daarmee komt de maximale hypotheek volgens berekenhet.nl lager uit op 287.572 euro.

Als de woningeigenaar het gat niet kan opvullen, is het alternatief om de hele hypotheek van vier ton opnieuw af te sluiten. In dat geval wordt de maximale hypotheek berekend met de actuele rente. Aangezien deze hard is gestegen - naar gemiddeld 3,8 procent voor 10 jaar vast-, is het nog maar de vraag of de maximale hypotheek hoog genoeg uitvalt.

Stel dat het wel lukt, dan vallen de maandlasten hoger uit. Als de woningeigenaar de hypotheek van vier ton afsluit tegen 3,8 procent rente, dan komen de netto maandlasten van een annuïtaire hypotheek in het eerste jaar uit op 1.384 euro, volgens berekenhet.nl. De bruto maandlasten - dus zonder hypotheekrenteaftrek - bedragen 1.864 euro.

Had de woningeigenaar zijn oude hypotheek kunnen meenemen, dan was drie ton tegen 2 procent rente gefinancierd en een ton tegen 3,8 procent. Daarmee zouden de netto maandlasten in 2023 uitkomen op 1.310 euro. De bruto maandlasten zouden volgens berekenhet.nl 1.575 euro bedragen.

'Rentemiddeling is een oplossing'

De Vereniging Eigen Huis stelt dat geldverstrekkers huiseigenaren best kunnen helpen als ze de rente niet kunnen meeverhuizen, door rentemiddeling aan te bieden. De nieuwe rente is dan het gemiddelde van de 'oude rente' en de actuele marktrente.

Rentemiddeling wordt vaak toegepast als je de hypotheek wil 'openbreken' omdat je in aanmerking wil voor een lagere actuele rente. Je hebt een renteafspraak gemaakt en omdat je daar vroegtijdig onderuit wil, vraagt de geldverstrekker een vergoeding - ook wel boete genoemd - voor de gemiste inkomsten. Deze wordt dan verwerkt in het rentepercentage.

Bij een verhuizing hoef je echter niet het huidige hypotheekcontract en de rentevaste periode uit te zitten. Om die reden geldt er geen boete als rentemiddeling wordt toegepast bij een verhuizing, zegt Oscar Noorlag van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep. De boete geldt overigens ook niet als de actuele rente hoger is dan de oude rente.

Noorlag zegt dat het inderdaad bij klanten voorkomt dat ze de rente niet kunnen meeverhuizen door de berekening van de maximale hypotheek bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar. Al krijgt hij nog niet heel veel signalen van adviseurs.

"Tot nu toe zien we vaak doorstromers met voldoende overwaarde en dan is dat stukje lening dat getoetst is op 5 procent nog wel haalbaar. Vaak kunnen ze het gat vullen met eigen middelen", zegt Noorlag, die niet uitsluit dat het probleem in de toekomst wel vaker zal voorkomen.

Hij is het eens met de Vereniging Eigen Huis dat geldverstrekkers dit kunnen oplossen door rentemiddeling aan te bieden. "Dat is ook in het belang van de geldverstrekker, omdat je er daarmee voor zorgt dat de klant in de toekomst de lasten kan betalen."

Volgens Vereniging Eigen Huis bieden ING, Aegon en Woonfonds wel rentemiddeling bij een verhuizing, maar is dit bij andere banken nog niet mogelijk. ”Het is kwalijk dat de meeste banken in deze situaties nalaten om klanten te helpen met een voordeliger rentecontract, terwijl dat met rentemiddeling binnen de regels heel goed mogelijk is", zegt directeur belangenbehartiging Karsten Klein hierover.

5 struikelblokken bij meeverhuizen rente

De Vereniging Eigen Huis stuitte in haar onderzoek op nog meer mogelijke struikelblokken bij het meeverhuizen van de rente. Hieronder volgen de belangrijkste punten:

Mogelijk rente niet meeverhuizen bij rentevaste periode korter dan 10 jaar (zie boven)
Het moment waarop je moet aangeven dat je de rente wil meeverhuizen verschilt. De voorwaarden van sommige geldverstrekkers schrijven voor dat dit moet gebeuren vóórdat je de oude hypotheek aflost. Bij andere mag het ook later.
Bij sommige geldverstrekkers mag je de rente al meenemen als de oude woning nog niet is verkocht, bij andere mag dat niet.
De maximale termijn tussen het aflossen van de oude hypotheek en de nieuwe hypotheek loopt uiteen bij de verschillende geldverstrekkers.
Geldverstrekkers blijken hun acceptatieproces niet op orde te hebben. Niet elke medewerker kent de voorwaarden van de verhuisregeling. En het afhandelen van aanvragen duurt langer omdat systemen niet op orde zijn.

Naar aanleiding hiervan is het goed op het volgende te letten:

Biedt de geldverstrekker rentemiddeling bij een verhuizing?
Check de voorwaarden, in ieder geval vóórdat je de huidige woning verkoopt.
Check goed wanneer je uiterlijk aan de geldverstrekker moet laten weten dat je de rente wil meeverhuizen.
Houd rekening met struikelblokken en neem in de koopovereenkomst van je nieuwe huis een langer voorbehoud van financiering, bijvoorbeeld acht weken.

Toen de rente nog extreem laag was, werd 20 jaar vast de meest gekozen rentevaste periode. Nu de rente is gestegen vindt er een verschuiving plaats naar 10 jaar vast.

Welke rentevaste periode je ook kiest, let er op of je de rente mee kan verhuizen. Bij de meeste geldverstrekkers kan dit wel, maar de voorwaarden en de mogelijkheid tot rentemiddeling zijn dus ook van belang.