Voor huiseigenaren die een nieuwe rentevaste periode voor de hypotheek moesten afspreken én voor starters op de woningmarkt is 2022 een turbulent jaar: na jaren van dalende hypotheekrentes, is dit jaar plots sprake van een ongekend sterke stijging van de hypotheekrente.

Hypotheekrentes zijn over een breed front omhoog gegaan, mede door de stijging van rentes op de kapitaalmarkt die reageerden op de hoge inflatie.

Doordat prijzen van goederen en diensten klimmen, willen beleggers die geld uitlenen een hogere rentevergoeding om de koopkracht van uitgeleende bedragen te beschermen. Dit werkt uiteindelijk ook door op de hypotheekmarkt.

In de onderstaande grafiek is voor de 10-jaars hypotheekrente te zien hoe hard de tarieven zijn gestegen.

Lag de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast mét NHG-verzekering begin dit jaar iets boven de 1 procent, medio december zitten we iets boven de 4 procent. Een stijging van liefst 3 procentpunt!

Voor hypotheken zonder NHG-verzekering is het beeld vergelijkbaar: de rente voor 10 jaar vast is geklommen van gemiddeld bijna 1,5 procent begin dit jaar naar ongeveer 4,7 procent medio december.

In de grafiek is ook te zien dat eind oktober een piekniveau werd bereikt, toen de 10-jaars hypotheekrente zonder NHG-verzekering bijna het niveau van 5 procent aantikte. Sindsdien is deze rente met ongeveer 0,3 procentpunt gedaald.

Hypotheekrente in 2023: 3 scenario's

Een belangrijke vraag voor huiseigenaren en starters is uiteraard hoe de hypotheekrente zich in 2023 gaat ontwikkelen. Dat is lastig te voorspellen, gelet op onzekerheden zoals de ontwikkeling van de inflatie en het risico van een recessie die van invloed kan zijn op de huizenmarkt.

Voor de huizenmarkt zelf gaan economen veelal uit van een lichte prijsdaling in 2023. Wat de inflatie betreft lopen de schattingen voor volgend jaar flink uiteen.

Financieel intermediair Van Bruggen adviesgroep heeft in zijn nieuwsbrief van deze week drie scenario's opgesteld voor de hypotheekrente in 2023. Hierbij wordt het eerste scenario met een lichte daling van de hypotheekrente het meest waarschijnlijk geacht.

1) Lichte daling hypotheekrente met maximaal 0,5 procentpunt

  • In dit scenario daalt de gemiddelde hypotheekrente in 2023 met enkele tienden tot maximaal 0,5 procentpunt. Voor de 10-jaarsrente zonder NHG-verzekering zou je dan uitkomen op ongeveer 4,2 procent.
  • Op de kapitaalmarkt zijn rentes de afgelopen maanden met zo'n 0,7 procentpunt gedaald, terwijl de gemiddelde hypotheekrente met 0,35 procentpunt is gezakt. Dit biedt ruimte voor een verdere daling van hypotheekrentes begin 2023.
  • De inflatie zakt in dit scenario wel terug, maar blijft in 2023 beduidend hoger dan het streefniveau van 2 procent dat de Europese Centrale Bank hanteert.
  • Door de afkoeling van de huizenmarkt worden er in 2023 naar verwachting minder hypotheken afgesloten dan dit jaar. Geldverstrekkers zullen dus meer hun best moeten doen om nieuwe hypotheekleningen te slijten.

2) Stijging gemiddelde hypotheekrente naar 5% voor 10 jaar vast

  • De hypotheekrente voor 10 jaar vast zonder NHG-verzekering loopt op naar 5 procent.
  • De energiecrisis blijft in dit scenario een grote rol spelen door bijvoorbeeld een strenge winter met gastekorten. Energieprijzen stijgen en zorgen voor een aanhoudend hoge inflatie.
  • Ook de lonen lopen in dit scenario relatief hard op, als gevolg van eerdere prijsstijgingen in 2022. Hierdoor ontstaat een zogenoemde loon-prijsspiraal die de inflatie verder voedt.

3) Daling inflatie naar 3% voor 10 jaar vast

  • Een verdere daling van de 10-jaarsrente zonder NHG-verzekering naar 3 procent kan positieve én negatieve oorzaken hebben.
  • De positieve variant: de energiecrisis valt weg door een zachte winter en het einde van de oorlog tussen Rusland en Oekraïne. Dit leidt tot fors lagere energieprijzen, waardoor de inflatie flink zakt.
  • De negatieve variant: er komt een zeer zware recessie die zorgt voor minder economische vraag, wat tot gevolg heeft dat prijzen gaan dalen. De lagere inflatie trekt dan ook hypotheekrentes mee.

Samenvattend is het basisscenario van Van Bruggen dat de gemiddelde 10-jaars hypotheekrente zonder NHG-verzekering iets boven de 4 procent blijft hangen.

De bandbreedte van de drie scenario's ligt bij een rente tussen de 5 procent en 3 procent. Neem je dit verschil van 2 procentpunt in overweging, dan maakt het behoorlijk uit welk scenario zich voltrekt.

Het maximale bedrag voor financiering van de eigen woning met een NHG-hypotheek komt in 2023 te liggen op 405.000 euro. Stel, je zit daar met een annuïteitenhypotheek net boven met een lening van 410.000 euro. Bij een hypotheekrente van 5 procent liggen de netto maandlasten, dus inclusief de hypotheekrenteaftrek, dan op 1.600 euro, zo kun je hier berekenen.

Bij een hypotheekrente van 3 procent zijn netto maandlasten in het eerste jaar ongeveer 1.400 euro. Een verschil van 200 euro per maand, dat na een jaar dus al op 2.400 euro neerkomt.

LEES OOK: Hypotheekrente voor 10 jaar vast daalt, terwijl variabele rente stijgt: dit is de reden