• Er zijn steeds meer mogelijkheden om een hypotheek te nemen als je een huis voor verhuur wil aanbieden.
  • De voorwaarden voor een verhuurhypotheek kunnen wel flink verschillen per aanbieder.
  • Sommige aanbieders willen dat je de hypotheek in 10 jaar aflost, anderen gaan voor 30 jaar.
  • Hypotheekrentes voor verhuurhypotheken liggen ongeveer 1% tot 2% hoger vergeleken met reguliere hypotheken.

Hypotheken die niet bestemd zijn voor het eigen huis, maar bijvoorbeeld voor een huis voor verhuur, zijn steeds populairder. Het aantal aanbieders dat zo’n verhuurhypotheek aanbiedt aan particulieren neemt ook flink toe. Maar de voorwaarden van de aanbieders verschillen nogal en zijn soms heel specifiek.

Beleggers zoeken naar alternatieven nu de spaarrentes al tijden extreem laag zijn. Naast beleggen in aandelen neemt de populariteit van vastgoed ook toe.

Lees hier de uitgebreide vergelijking van Business Insider: Ga je in aandelen beleggen of koop je een huis om te verhuren en word je ‘huisjesmelker’? 7 dingen om goed op te letten

Als je eenmaal besluit te kiezen voor beleggen in vastgoed zul je doorgaans ook geld moeten lenen. De bedragen die je nodig hebt om een huis of appartement te kopen hebben weinig mensen zomaar beschikbaar. Veel beleggers zijn deels aangewezen op hypothecaire financiering.

Adviseur Thierry Stokkink van Thuiz Hypotheken, een intermediair die zich heeft gespecialiseerd in verhuurhypotheken, heeft een infographic gemaakt waar diverse aanbieders van verhuurhypotheken worden vergeleken.

Thuiz Hypotheken houdt naar eigen zeggen van duidelijkheid, want ‘vastgoed met een klote hypotheek is niet fijn investeren’, zo valt er te lezen op de website.

Hieronder zie je een overzicht van een aantal kenmerken van aanbieders van verhuurhypotheken en van de voorwaarden die ze stellen.

Lees ook op Business Insider

Hypotheek voor verhuur: ‘Loan-to-value’

De ene geldverstrekker is scheutiger dan de andere. Belangrijk is bijvoorbeeld de ‘loan to value’. Dit is een verhoudingsgetal dat weergeeft hoe hoog je lening mag zijn ten opzichte van de waarde van het onderpand.

Bij ING, NIBC en Nationale Nederlanden is de maximale ‘loan to value’ 70 procent. Stel je hebt een pand getaxeerd op 200.000 euro, dan kun je maximaal 70 procent van die 2 ton lenen, dus 140.000 euro.

Bij RNHB en Woonfonds ligt de maximale ‘loan to value’ op 80 procent. Daar kun je voor een huis van 2 ton dus maximaal 160.000 euro lenen. Dynamic spant de kroon en leent zelfs tot 90 procent.

Hoe minder eigen geld je inbrengt, hoe groter je rendementshefboom is. Maar het risico voor jou als investeerder én voor de leningverstrekker neemt toe. Bij een hoge leningen staat je huis namelijk sneller ‘onder water’, als bijvoorbeeld huizenprijzen dalen en de waarde van de woning lager wordt dan de hypotheek.

Verhuurhypotheek: voorwaarden aflossing

Een ander belangrijk kenmerk is de periode waarbinnen je de verhuurhypotheek moet aflossen. De verschillen zijn enorm.

Zo willen  ING en NIBC dat je in tien jaar de hele hypotheek aflost. Dynamic en Lloyds Bank stellen dat je er dertig jaar over mag doen. Dat betekent nogal wat voor het bedrag dat je ieder jaar aan aflossing op tafel moet leggen.

Bij een huis van 200.000 euro en een hypotheek van 160.000 euro (80 procent van de woningwaarde) zou een lineaire aflossing van de hypotheek neerkomen op 5.333 euro per jaar in dertig jaar. Zou je dezelfde hypotheek in tien jaar moeten aflossen heb je 16.000 euro per jaar nodig.

Aflossingsvrije leningen komen overigens ook wel voor, maar dan mag de lening meestal niet meer dan 50 procent van de marktwaarde zijn. Bovendien betaal je doorgaans enkele tiende van een procentpunt extra rente wanneer je niet aflost.

Met welke huuropbrengsten houdt de geldverstrekker rekening?

Je krijgt natuurlijk geen lening puur op basis van het onderpand. De geldverstrekker die je eventueel een lening geeft, gaat ook checken of je de rente en aflossing op de hypotheek straks wel kan opbrengen. Een ‘loan to value’ is leuk, maar als er nauwelijks huurinkomsten uit een peperduur pand komen, loopt de bank alsnog risico.

Tussen de zeven aanbieders zijn ook verschillen in visie en aanpak. Nationale-Nederlanden neemt 70 procent van de inkomsten uit het verhuurde pand mee als beoordelingscriterium wanneer je een lening aanvraagt.

ING houdt het bij een globale omschrijving van de eisen: “De huur wordt zakelijk beoordeeld”, heet het daar. Dynamic neemt in de kredietbeoordeling 80 procent van de nettohuur mee. Die moet dan wel langer dan een jaar blijven binnenkomen.

Mag je kamers verhuren aan wie je wilt?

Een huis kopen en daarbinnen kamers verhuren zien Lloyds Bank en ING helemaal niet zitten. Ze laten het niet toe volgens Thuiz Hypotheken.

De meeste andere aanbieders willen dat je, áls je al kamers verhuurt, je dat doet aan goede bekenden: familieleden in de eerste of tweede graad. Denk aan kinderen of kleinkinderen.

Verhuurhypotheekaanbieders zijn beducht voor gedoe met kamerhuurders en denken blijkbaar dat huurconflicten binnen een familie makkelijker op te lossen zijn dan gedoe met derden. Alleen RNHB laat kamerverhuur buiten de familiekring toe.

Nationale-Nederlanden heeft een tussenvorm: je mag tot drie kamers verhuren, als één van de kamers maar voor een kind of kleinkind is. Die kan dan voor ouder of grootouder een oogje in het zeil houden.

Een speciale eis bij NIBC die verder gaat dan de eisen omtrent de huurders betreft de locatie van je verhuurpand. NIBC wil eigenlijk uitsluitend courante verhuurpanden in een beperkt aantal grote steden en dorpen financieren. Voorwaarde is uiteraard dat je voldoet aan de gemeentelijke vergunningseisen voor kamerverhuur.

Taxatierapport waarde woning bij verhuur

De onderste regel in het overzicht van Thuiz Hypotheken kan je nog verrassen. Zes aanbieders scoren positief op het vergelijkingscriterium ‘taxatierapport’ en één negatief, dat is RNHB.

Vastgoedadviseur Thierry Stokink geeft op LinkedIn een toelichting. Zijn ervaring is dat je bij RNHB een beperkter aanbod aan taxateurs hebt waaruit je mag kiezen. Andere geldverstrekkers zouden meer keuzemogelijkheden bieden in taxateurs. Het gevolg kan zijn dat taxateurs die voor RNHB werken voller zitten met werk. De doorlooptijd van een uitgewerkte taxatie zou daardoor langer kunnen zijn.

Hypotheekrente bij verhuurhypotheek

In de infographic van Thuiz Hypotheken komt de hypotheekrentes niet aan bod, maar uiteraard is dat een cruciaal onderdeel van het financiële plaatje als je een huis voor verhuur aanbiedt.

De rente bij verhuurhypotheken is doorgaans wat hoger dan de rente op ‘gewone’ hypotheken. Bij verhuur van onroerend goed heb je het risico van leegstand als een huurder opzegt en er even geen nieuwe huurders zijn. Verder is er het risico van verwaarlozing of beschadiging van het pand of van juridische conflicten met huurders.

Ook kan een wijk achteruit gaan en onaantrekkelijker worden voor huurders. Dat risico raakt niet alleen jou als huiseigenaar, maar de financier loopt ook risico. Dat verklaart waarschijnlijk het verschil in tarieven tussen een gewone en een verhuurhypotheek.

Zo zie je bij overzichten van bijvoorbeeld Nationale-Nederlanden dat je standaard 1 procent extra rente betaalt voor een verhuurhypotheek vergeleken met een reguliere hypotheek. Zet het vinkje ‘verhuurhypotheek’ in het NN’s online tarievenoverzicht maar aan en de rente schiet omhoog.

Hieronder heeft Business Insider een overzicht gemaakt van hypotheekrentes van verhuurhypotheken, op basis van de sites van Nationale-Nederlanden, NIBC, RNHB, Woonfonds, Dynamic en Lloyds Bank.

RNHB heeft overigens een bijzonder tariefverschil: professionele partijen die veel huurpenningen innen, betalen een 0,65 procentpunt hogere rente dan starters, beleggers die net beginnen met beleggen in vastgoed en minder dan 35.000 euro huur per jaar binnenkrijgen.

In historisch perspectief zijn de hypotheekrentes uit de bovenstaande tabel niet bijzonder hoog. Voor tien jaar vast varieert dit van 2,3 procent tot 3,65 procent.

Zet je deze tarieven voor verhuurhypotheken af tegen de extreem lage hypotheekrentes voor particuliere hypotheken, dan maakt dat wel flink uit. Zo is de gemiddelde hypotheekrente voor particuliere tophypotheken (100 procent van de woningwaarde) momenteel 1,65 procent voor 10 jaar vast, zo blijkt uit dit overzicht van De Hypotheekshop.

De tarieven voor verhuurhypotheken liggen bij een rentevaste periode van 10 jaar dus ongeveer 0,8 tot 2 procentpunt boven de normale hypotheekrentes.

De hypotheekrentes van ING ontbreken in bovenstaand overzicht, omdat die bank geen exacte tarieven per looptijd publiceert. ING zegt daarover: “De rente die je betaalt, is afhankelijk van de combinatie van de volgende factoren: de hoogte van jouw financiering(en), de waardering van jouw hypothecaire en aanvullende zekerheden, de actuele inschatting van jouw risicoprofiel, het overeengekomen aflosschema én de kosten en winstdoelstellingen van ING.”

ING geeft de volgende bandbreedte voor de hypotheekrente per looptijd:

  • 3 jaar vast: tussen de 1,40% en 12,30%
  • 5 jaar vast: tussen de 1,55% en 12,45%
  • 10 jaar vast: tussen de 2% en 12,60%

Lees meer: