Er lijkt geen einde te komen aan de drukte op de hypotheekmarkt. Afgelopen maand werden er ruim 39.000 hypotheekaanvragen gedaan, zo blijkt uit data van HDN, een aanbieder van hypotheeksoftware. Daarmee zit januari 2020 in de top vijf van maanden met de meeste hypotheekaanvragen van de afgelopen jaren. Toch is het niet voor iedere woning eenvoudig om een hypotheek te regelen.
Financieel intermediair De Hypotheekshop constateert dat er een toename is van soorten woningen waar banken en geldverstrekkers niet op zitten te wachten.
Eigenaren van een woonboot, een woon- en/of bedrijfspand, of een zogenoemde kangoeroewoning weten dat niet alle geldverstrekkers hun onderpand accepteren voor een hypotheek. Ook een woonboerderij of een appartement waarvan de Vereniging van Eigenaars (VvE) niet aan de standaardeisen voldoet, zijn soms moeilijk te financieren.
Nieuw is echter dat twee andere soorten woningen de laatste jaren ook tegen financieringsbeperkingen aanlopen: de voormalige sociale huurwoning die door de prijsstijgingen boven het maximum voor een NHG-hypotheek is uitgekomen (310 duizend euro in 2020), en de ongesplitste, verhuurde woning.
Het is moeilijk in te schatten om hoeveel woningen het precies gaat, zegt Martin Hagedoorn van financieel intermediair De Hypotheekshop tegen Business Insider. “Wij reageren vooral op signalen uit het veld. Wij hopen geldverstrekkers ervan bewust te maken om toch oplossingen voor dit probleem te bedenken.”
Hieronder nemen we de kenmerken door van 7 soorten woningen waarbij het lastig kan zijn om een hypotheek te krijgen.
1. Woonboot
Een woonboot is voor geldverstrekkers een moeilijk 'object', omdat er risico's aan vastzitten die lastig zijn in te schatten. Denk daarbij aan ligplaatsvergunning of de waarde van de ligplaats. De meeste geldverstrekkers zijn gestopt met hypotheken voor woonboten, alleen Rabobank doet het nog.
Naast de gewone hypotheekrente voor de woonboothypotheek, hanteert Rabobank een extra renteopslag van 0,8 procent.
Ook stelt Rabobank vaak verplicht dat je een goede verzekering afsluit voor onder andere brand- en zinkschade. Zo heeft de bank afgedekt dat de hypotheek altijd (gedeeltelijk) kan worden afbetaald, als er iets misgaat met de woonboot.
Het is overigens niet mogelijk om een woonboot volledig te financieren met een hypotheek. Je kan vaak tot maximaal negentig procent van de waarde met een hypotheek financieren
"Het is heel moeilijk om een woonboot te taxeren. Dat is heel anders dan bij een huis", legt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop uit. "Daar moet je hele specifieke kennis voor hebben. Het gaat ook om een relatief kleine groep. Er zijn naar schatting zo'n 10.000 woonboten in Nederland."
2. Woon-/bedrijfspand
Om een hypotheek te krijgen voor een woning met een bedrijfsruimte, zijn er ook regels. Bij veel geldverstrekkers dient het woongedeelte minimaal de helft tot twee derde van het totale woonoppervlak te zijn. Ook geldt vaak als verplichting dat je zelf in het woongedeelte woont.
"Woon-winkelpanden kan je best kwijt bij een aantal geldschieters", aldus Hagedoorn. "Maar niet als er een industriële bestemming op het pand zit. Deze panden zijn wel steeds interessanter geworden door de ontwikkelingen op de woningmarkt. Mensen zijn steeds verder buiten de Randstad gaan zoeken. Dit soort panden waren eerst minder gewild. Maar omdat ze nu 'overblijven', worden ze toch interessant."
Als je als zzp'er een kantoorruimte in je eigen woning hebt, is dat overigens vaak geen probleem voor geldverstrekkers.
Belangrijk om in de gaten te houden is dat een eigen werkruimte door de Belastingdienst niet automatisch wordt erkend als werkruimte. Om in aanmerking te komen als fiscale aftrekpost moet zo'n werkruimte voldoen aan een zelfstandigheidscriterium en het inkomenscriterium.
3. Kangoeroewoning
Een kangoeroewoning is een combinatie van twee (zelfstandige) woningen onder één dak. Deze woonruimtes hebben elk een aparte voordeur en een interne afsluitbare verbindingsdeur. Met je hele familie zit je in zo'n woning.
Je kan allebei een zelfstandig huishouden voeren. Maar als je hetzelfde huisnummer hebt, ben je voor de belasting fiscaal partner. Als kinderen en ouders onder één dak wonen vanwege mantelzorg, heeft dit geen gevolgen voor de AOW-uitkering van de ouders.
Zoals de kangoeroe haar jong in een buidel draagt, zitten bij de kangoeroewoning de ouders vaak in de buidelwoning.
"De kangoeroewoning is nu nog een niche, maar wel een fenomeen dat in de toekomst groter kan worden", legt Hagedoorn uit. "Het aantal ouderen dat langer zelfstandig wil wonen, neemt flink toe. Hun kinderen kunnen de woning dan kopen als onderpand, maar het wijkt erg af van het gebruikelijke. Slechts een kleine groep geldverstrekkers staat hiervoor open."
4. Woonboerderij
Agrariërs die hun huis willen verkopen, moeten een lange adem hebben. Vaak zit op het perceel een agrarische bestemming die moet worden omgezet. Steeds meer van zulke panden staan te koop, omdat boeren stoppen bij gebrek aan een opvolger, maar ook omdat dit vanuit de overheid wordt gestimuleerd.
"Als de woonboerderij ook echt een woonbestemming heeft, is het geen probleem. Maar als je deze woning moet gaan omzetten vanuit een agrarische bestemming, dan moeten agrarische onderdelen worden verwijderd', vertelt Hagedoorn. "En dat is vaak een langdurig en tijdrovend proces."
In sommige gemeenten is het mogelijk om de woning aan te laten merken als een zogeheten plattelandswoning. Als er ruimte voor is, duurt deze procedure enkele weken en kan je alsnog gemakkelijker een hypotheek krijgen.
5. Appartement met een 'slapende' VvE
Als je een appartement koopt in een groter complex, heb je formeel niet het appartement zelf gekocht maar een aandeel in het hele gebouw en een recht om een bepaald appartement te mogen gebruiken. Dit wordt ook wel appartementsrecht genoemd. Samen met je buren ben je dus eigenaar van het gehele gebouw. Om dit appartementsrecht te verkopen, moet het gebouw juridisch worden opgesplitst, anders kan alleen het gehele gebouw worden verkocht.
In de wet staat dat bij splitsing ook meteen een Vereniging van Eigenaren (VvE) moet worden opgericht. Ook die moet aan bepaalde eisen voldoen. Zo moet er een minimumbedrag worden gereserveerd voor onderhoud en herstel van het gebouw.
Ook moet een VvE sinds 1 januari 2018 verplicht beschikken over een goed onderbouwd onderhoudsplan. Als dat niet zo is, dan heb je te maken met een 'slapende' VvE. En dat kan de hypothecaire financiering voor kopers en verkopers in de weg staan.
"Vooral kleinere VvE's hebben moeite om aan de strengere regels te voldoen", merkt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop op. "Als ze zo'n drie of vier onderpanden hebben, merk je vaker dat ze niet aan alle voorwaarden voldoen. Niet alle eigenaren zijn hiervan op de hoogte. Ze zijn zich er niet van bewust. Als ze geen verkoopmakelaar inschakelen, of een aankoopmakelaar in het geval van een koper, worden ze er vooraf ook niet op gewezen. Check dit dus altijd vooraf, anders kan je van een koude kermis thuiskomen."
6. Voormalige sociale huurwoning die door de prijsstijgingen boven de NHG-grens is uitgekomen
Tegenwoordig gebeurt het nog mondjesmaat, maar in het verleden verkochten woningbouwcorporaties op grote schaal huurwoningen aan met name starters op de woningmarkt. Daarbij werd gebruikt gemaakt van een verkoop-onder-voorwaardenregeling, zoals Koopgarant, Kopen naar Wens of Slimmer kopen.
In veel gevallen werd bij verkoop een korting op de verkoopprijs aangeboden en een terugkoopgarantie gegeven. In ruil hiervoor werd bij doorverkoop de waardeontwikkeling gedeeld tussen de corporatie en de eigenaar.
Dergelijke woningen konden met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) worden gefinancierd. Daarmee geef je de geldverstrekker de zekerheid dat de hypotheekschuld wordt terugbetaald in bepaalde situaties. Als je partner overlijdt, je werkloos raakt of gaat scheiden, dan garandeert de NHG-verzekering dat de geldverstrekker wordt afbetaald.
Maar door de stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren komt een deel van deze voormalige huurwoningen nu boven de NHG-grens uit. Voor 2020 is de maximale hypotheek bij aankoop mét NHG-verzekering begrensd op 310.000 euro.
Zonder NHG wordt het moeilijk om een Koopgarant-achtige constructie rond te krijgen. Dan is de animo bij geldverstrekkers zeer beperkt. Je kan sowieso minder geld lenen, waardoor de woning buiten bereik komt voor mensen met lagere middeninkomens.
"Sinds twee jaar komt dit steeds vaker voor", merkt Hagedoorn op. "Al geldt dit niet voor alle sociale huurwoningen. Maar vooral in de omgeving van Haarlem en Bussum merk je dat woningen flink in waarde zijn toegenomen. En dat is met name een hele lastige situatie voor mensen die er al wonen en naar duurdere woning willen verhuizen."
7. Ongesplitste verhuurde woning
Soms zijn woningen zo groot, dat ze zijn verdeeld in meerdere zelfstandige woningen met een eigen opgang. Naast eigen bewoning wordt het andere deel (of delen) dan verhuurd. De meeste van dit soort woningen zijn ook kadastraal gesplitst. Iedere woning krijgt dan een eigen perceelnummer en een definitieve grens. Daardoor is individuele verkoop mogelijk.
Niet iedere woning mag zomaar gesplitst worden. Gemeenten bepalen of een vergunning wordt afgegeven. Maar de laatste jaren zijn gemeenten terughoudend geworden door een toename van verkamering. Steeds meer gewone woningen worden omgetoverd tot studentenwoningen met veel kamers om zo veel mogelijk huur op te kunnen strijken.
"Deze situatie kennen wij bijvoorbeeld in Amsterdam", legt Hagedoorn uit. "Daar worden woningen bijvoorbeeld al twintig, dertig jaar op deze manier verhuurd. Als wordt besloten om een woning te verkopen, moet de status officieel worden aangepast. En dan wil de gemeente niet meewerken. Ook Groningen, Maastricht en Leiden zijn hier geen fan van. Daarom willen ze nu een grens gaan stellen aan dit soort woningen."
Vanuit het verleden zijn dus nog niet alle verhuurde woningen gesplitst, waardoor eigenaren bij verkoop of herfinanciering van een hypotheek klem kunnen komen te zitten. Hierdoor wordt het aantal geldverstrekkers dat zo'n woning wil financieren beperkt.
Zo willen sommige geldverstrekkers dit alleen doen als het verhuurde woningoppervlak minder dan 33 procent van het totaal vormt. Andere kennen voor beleggingspanden een hoge renteopslag voor de hypotheek (1,2 procent) en stellen als voorwaarde dat de hypotheek volledig annuïtair wordt afgelost.
Lees meer over hypotheken:
- 3 redenen waarom de hypotheekrente in Nederland zo veel hoger is dan in Duitsland en België
- De WOZ-waarde valt op de mat – 3 dingen om op te letten als je een lagere hypotheekrente wilt
- Bij het afsluiten van een hypotheek telt niet alleen de hypotheekrente – dit zijn 5 andere belangrijke dingen om op te letten
