Voor veel huizenkopers is de vraag: hoe lang ga ik de rente van de hypotheek vastzetten? Meestal wordt daarbij gedacht aan 10 of 20 jaar vast.

Maar er zijn meer smaken. Geldverstrekkers proberen ook andere rentevaste perioden aan de man te brengen, zoals 5, 7, 12 of 17 jaar vast. Dit omdat de concurrentie tussen geldverstrekkers groot is op populaire rentevaste perioden van 10 en 20 jaar. En je kunt zelfs verschillende rentevaste perioden voor verschillende delen van de hypotheek nemen: een zogenoemde rentemix.

“In plaats van 20 jaar vast combineer je bijvoorbeeld rentevaste perioden van 7, 12 en 17 jaar”, zegt Martin Hagedoorn, productmanager van intermediair De Hypotheekshop.

Lees ook: Banken verlagen rentes op ongewone hypotheken van 7, 12, 15 en 17 jaar vast – 4 redenen waarom dat interessant kan zijn

Een belangrijke reden om voor een rentemix te kiezen is risicospreiding. Hagedoorn: “Je hebt meer zekerheid over de rentetarieven omdat je op het moment van verlengen niet wordt geconfronteerd met een hogere rente en een forse stijging van je maandlasten. Althans, niet voor de hele hypotheek. De rentewijziging geldt immers maar voor een deel van de hypotheek.”

Daarnaast kun je met een mix van rentevaste perioden ook nog goedkoper uit zijn. De gemiddelde rente valt lager uit als je voor een mix van rentevaste perioden korter dan twintig jaar kiest, vergeleken met bijvoorbeeld 20 jaar vast.

Wel is een mix aanmerkelijk ingewikkelder dan één rentevaste periode. Een uitleg is daarom wel op zijn plaats.

Lees ook op Business Insider

Stel je leent drie ton. De lening kan worden opgedeeld in drie gelijke leningdelen waaraan een rentevaste periode is gekoppeld. We nemen dus drie leningdelen van een ton, met drie verschillende rentevaste perioden en bijbehorende rentes.

In dit voorbeeld, gebaseerd op deze uitlegvideo van ABN Amro, is voor drie leningdelen gekozen, maar je kunt net zo goed voor meer of minder leningdelen kiezen met andere rentevaste perioden. “In theorie zou je de hypotheeksom ook in vier delen kunnen hakken of in twee delen met bijvoorbeeld rentevaste perioden van 10 en 15 jaar”, zegt Hagedoorn.

Met in dit geval drie rentevaste perioden die naast elkaar lopen, zijn er vanzelfsprekend ook meer momenten waarop de rentevaste periode afloopt en er dus voor een nieuwe rentevastperiode met bijbehorende rente moet worden gekozen.

In dit voorbeeld moet voor één ton na 10 jaar voor een nieuwe rentevaste periode worden gekozen. Twee jaar later moet je weer aan de slag, want dan loopt de rentevaste periode van 12 jaar af. Vijf jaar later mag je opnieuw nadenken over een nieuwe rentevaste periode als die van 17 jaar afloopt.

Vaker naar de hypotheekadviseur, meer kosten?

Dat zijn allemaal momenten waarop je wellicht met een adviseur aan tafel wil. “Bij een verlengingsbericht is het aan de klant of die de rentevaste periode wil bespreken met een adviseur”, zegt Hagedoorn. “Sommige mensen hechten aan overleg met een adviseur bij elke mutatie.”

Wat dat kost? Dat hangt volgens Hagedoorn van de afspraken af. “De meeste adviseurs werken op uurtarief, maar wellicht dat ze andere afspraken maken met klanten die ze eerder hebben geadviseerd.”

We gaan door met het voorbeeld. We vergelijken de bovenstaande rentemix met een rentevaste periode van 20 jaar, op dit moment de populairste rentevaste periode vanwege de lage rentestand.

In de onderstaande tabel zie je wat de maandlasten de eerste tien jaar bedragen en de restschuld na tien jaar.

In dit voorbeeld ben je in de eerste tien jaar goedkoper uit met de rentemix. Je betaalt 79 euro minder per maand, wat in tien jaar een voordeel oplevert van bijna 9.500 euro. Bovendien heb je na tien jaar ruim 4.000 euro meer afgelost in de mix dan met een rentevaste periode van 20 jaar.

Maar waar je met een rentevaste periode van 20 jaar niets hoeft te doen, moet je met de rentemix na tien jaar aan de slag.

Nu de rentevaste periode van 10 jaar voor een leningdeel is afgelopen, moet een nieuwe rentevaste periode met bijbehorende rente worden gekozen. Ondertussen blijven de twee leningdelen met rentevaste perioden van 12 en 17 jaar doorlopen.

Om de vergelijking met 20 jaar vast eenvoudig te houden, worden in het voorbeeld nieuwe rentevaste perioden aangegaan tot 20 jaar. Dus na 10 jaar vast, is de nieuwe rentevaste periode 10 jaar. Als de rentevaste periode 12 jaar is, kom er nog 8 jaar bij. En na 17 jaar komt er een nieuwe rentevaste periode van 3 jaar bij.

Hieronder zie je de nieuwe rentevaste perioden en rentes. Let wel: uitgangspunt is dat de hypotheekrentes stijgen in de loop der jaren. Dus de 10-jarige rente ligt na tien jaar op 4 procent. Na twaalf jaar ligt de 8-jarige rente op 4,2 procent. Enzovoorts.

Met de nieuwe hypotheekrentes, veranderen uiteraard de maandlasten. De tabel hieronder laat zien wat er gebeurt met de maandlasten tussen het tiende en twintigste jaar van de looptijd.

Zoals je ziet is de totale maandlast van de rentemix in het elfde en twaalfde jaar van de looptijd nog steeds lager vergeleken met de rentevaste periode van 20 jaar.

Maar vanaf het dertiende jaar van de looptijd kantelt dat. Omdat bij de rentemix de rentevaste periode van 12 jaar (met een hypotheekrente van 2,8, procent) wordt vervangen door een rentevaste periode van 8 jaar (met een hypotheekrente van 4,2 procent), komen de totale maandlasten van de rentemix 22 euro hoger te liggen, vergeleken met de lasten van de rentevaste periode van 20 jaar.

Tussen het zeventiende en twintigste jaar van de looptijd gebeurt hetzelfde, uitgaande van een forse hogere hypotheekrente voor 3 jaar vast.

Maar ondanks de hogere maandlasten in de laatste twee perioden, is de huiseigenaar na twintig jaar in totaal voordeliger uit met de rentemix dan met een rentevaste periode van 20 jaar. Dat blijkt uit de tabel hieronder.

Na twintig jaar heeft de huiseigenaar met de rentemix 7.000 euro minder aan rente en aflossing betaald. De resterende schuld is ongeveer gelijk vergeleken met een rentevaste periode van 20 jaar.

Wel moet je er rekening mee houden dat het voordeel lager kan uitvallen als je vaker advies hebt ingewonnen bij de hypotheekadviseur bij het aangaan van de nieuwe rentevaste perioden. Daar staat tegenover dat in dit voorbeeld met forse rentestijgingen wordt gerekend.

Hagedoorn van De Hypotheekshop kent voorbeelden van klanten die het voordeel weer gebruiken om extra af te lossen. “Bij de meeste banken kun je 10 of 15 procent van de hypotheeksom boetevrij aflossen.”

Lagere risicoklasse

Extra aflossen kan aantrekkelijk zijn omdat de hypotheeklening dan slinkt ten opzichte van de marktwaarde. Iets wat ook gebeurt als de woning in waarde stijgt. Hoe lager de lening ten opzichte van de marktwaarde, hoe kleiner het risico voor de bank. Vandaar dat je met een aflossing (of gestegen marktwaarde) in een lagere risicoklasse van de bank terecht kan komen, waarbij ook een lager rentetarief hoort.

Bij een rentemix met verschillende leningdelen wordt naar de aflossing van de totale hypotheeksom ten opzichte van de marktwaarde gekeken om de risicoklasse te bepalen.

Uiteraard is dit een voorbeeld. Of een rentemix daadwerkelijker goedkoper is dan een ‘gewone’ hypotheek met een rentevaste periode van 10 of 20 jaar, hangt af van de gekozen rentevaste perioden en de bijbehorende rentetarieven.

Rentemix kan ook duurder uitpakken

Het kan ook zo uitpakken dat je juist duurder uit bent. Je gaat de rentemix dan ook vooral aan om meer zekerheid te krijgen. Hagedoorn: “De rente is op dit moment heel laag, met een rentemix ben je ingedekt tegen een forse rentestijging.”

Ook moet je zin hebben om vaker na te denken over een nieuwe rentevaste periode. “Het is wat bewerkelijker, maar je hebt mensen die het niet erg vinden om wat vaker naar hun hypotheek om te kijken. Aan de andere kant kan ik me voorstellen dat mensen behoefte hebben aan eenvoudige hypotheek. Sommige klanten, voor wie het voordeliger was om de spaarhypotheek door te laten lopen, kozen toch voor een eenvoudigere annuïteitenhypotheek, ondanks dat die duurder is.”

Blijf je bij dezelfde geldverstrekker en wil je verhuizen, dan is de kans overigens groot dat je de rentemix kunt meenemen. Hagedoorn: “De meeste geldverstrekkers bieden een verhuisregeling waarbij de oude rentecondities blijven gelden voor de nieuwe woning.”

Lees meer over hypotheken: