Wie een hypotheeklening moet afsluiten, kan vanaf 24 mei ook kiezen voor een hypotheek met een looptijd van 40 jaar. Dat is tien jaar langer dan gebruikelijk. ASR Bank introduceert deze hypotheek speciaal voor starters.
Alleen mensen die hun eerste woning kopen, komen in aanmerking voor de nieuwe hypotheek, meldt het Financieele Dagblad maandag. Een leeftijdsgrens is er niet, al zal de bank wel opletten als bijvoorbeeld iemand van vijftig de hypotheek wil afsluiten, aldus directeur Petra Jansen op de Haar van ASR Bank.
“Door de looptijd van 40 jaar heeft de starter niet een hogere leencapaciteit op inkomen, maar wel meer flexibiliteit in het betalen van de maandlasten”, zegt Martin Hagedoorn van intermediair De Hypotheekshop. “Die langere looptijd houdt meer rekening met de pensioenrichtleeftijd en kan beter aansluiten op de levensfase van een starter.”
Hagedoorn denkt dat meer geldverstrekkers het voorbeeld van ASR zullen volgen, zodat mensen op den duur kunnen kiezen uit verschillende hypotheken met looptijden tot 40 jaar.
Tot nu toe kon je alleen hypotheken afsluiten met een looptijd tot maximaal 30 jaar, met rentevaste periodes variërend van één tot 30 jaar. En nu is er dan ASR die er nog eens 10 jaar aan vastplakt voor starters. Je hebt dus 40 jaar de tijd om de hypotheek af te lossen, met rentevaste periodes van minimaal 10 jaar en maximaal 30 jaar.
Wie kiest voor een hypotheek met een looptijd van 40 jaar moet wel met een aantal zaken rekening houden. Dit zijn er vier:
1. Je maandlasten vallen lager uit
Met een looptijd van 40 jaar zullen je maandlasten wat lager uitvallen. Immers, het bedrag dat je moet aflossen is uitgesmeerd over meer jaren. "De rente is wel 0,1 procentpunt hoger dan de reguliere annuïteitenhypotheek van ASR", merkt Hagedoorn van De Hypotheekshop op.
Hij toont ons een berekening die ASR deelt met tussenpersonen. Hierbij valt de netto maandlast bij de 40-jarige hypotheek ruim 100 euro lager uit bij aanvang.
Zo betaal je bij lening van twee ton tegen 2,3 procent rente, met een looptijd van 40 jaar, de eerste maand 504 euro. Hierin is de hypotheekrenteaftrek meegenomen. Zou je de reguliere annuïteitenhypotheek nemen tegen 2,2 procent rente, met een looptijd van 30 jaar, dan vangt de hypotheek aan met een maandlast van 631 euro.
Na 10 jaar betaal je nog steeds een lagere maandlast. Deze bedraagt bijna 665 euro bij een looptijd van 30 jaar, en 538 euro bij 40 jaar.
In de 360ste maand, dus na 30 jaar, ben je bij een looptijd van 30 jaar bijna 759 euro kwijt, terwijl je bij de looptijd van 40 jaar 637 euro betaalt in dezelfde maand. Hierin is niet meegenomen dat je na 10 of 20 jaar een nieuwe rentevaste periode ingaat met wellicht een hoger rentepercentage.
2. Toch ben je uiteindelijk duurder uit
Hoewel je tot 30 jaar maandelijks minder betaalt bij de hypotheek met een looptijd van 40 jaar, ben je uiteindelijk wel duurder uit.
Die 637 euro betaal je bij de 40-jarige hypotheek na de 360ste maand (ofwel 30 jaar) nog 10 jaar lang, terwijl je de hypotheek van 30 jaar dan al hebt afgelost en je maandlast dus 0 bedraagt. Volgens de berekening van ASR bedragen de totale hypotheeklasten bij een hypotheek met een looptijd van 30 jaar ruim 270.000 euro, waar je bij een looptijd van 40 jaar in totaal ruim drie ton kwijt bent.
3. De laatste 10 jaar krijg je ook geen hypotheekrenteaftrek
Wie in aanmerking wil komen voor hypotheekrenteaftrek moet aan een aantal voorwaarden voldoen. Een daarvan is dat je de hypotheek in maximaal 30 jaar aflost. Bij de nieuwe hypotheek van ASR is dat niet het geval en dus vervalt het fiscale voordeel in de laatste 10 jaar. "We vinden het belangrijk dat dit goed gecommuniceerd wordt naar klanten", zei de directeur van ASR in het FD.
Maar ook als je volgens de voorwaarden wel in aanmerking zou komen voor de hypotheekrenteaftrek in de laatste 10 jaar, dan is het nog maar de vraag of je daar wat aan hebt.
Bij een annuïteitenhypotheek los je immers steeds een beetje meer af, waardoor de rentecomponent in je maandelijkse last almaar kleiner wordt. Het kan zijn dat je daarom in de laatste 10 jaar van je hypotheek sowieso geen profijt meer hebt van de hypotheekrenteaftrek. Dit omdat die bestaat uit het saldo van het verschuldigde eigenwoningforfait en de aftrekbare rente. Als het eigenwoningforfait (een percentage van de woz-waarde van je huis) hoger is dan de aftrekbare rente, heb je per saldo geen fiscaal voordeel meer.
Nu is het nog zo dat volgens de Wet Hillen het saldo van het woningforfait en de aftrekbare hypotheekrente nul wordt, zodra de last van het woningforfait hoger is dan het voordeel van de aftrekbare rente. Maar het kabinet Rutte III wil de Wet Hillen geleidelijk afschaffen, zodat je altijd het eigenwoningforfait blijft betalen, ongeacht de hoogte van de hypotheek.
"De nettomaandlasten lopen bij een annuïteitenhypotheek langzaam op, dit wordt versterkt door de lage rente van dit moment, de afbouw van de hypotheekrenteaftrek en het vervallen van de Wet-Hillen", legt Hagedoorn van De Hypotheekshop uit. "Zodoende is er na ongeveer 20 jaar al geen aftrek meer op een reguliere annuïteitenhypotheek van 30 jaar. Bij de 40-jarige hypotheek treedt dit effect ook na ongeveer 20 jaar op."
Volgens Hagedoorn zal vooral voor deze variant worden gekozen vanwege de lage maandlasten. "Per saldo zijn de maandlasten ook na het wegvallen van de renteaftrek na 20 jaar bij een 40-jarige hypotheek lager dan bij de 30-jarige variant."
4. Jaarlijks 15 procent boetevrij aflossen
Wie zich wil indekken tegen de oplopende maandlasten van de annuïteitenhypotheek, kan tussentijds aflossen.
In het geval van de 40-jarige hypotheek van ASR kunnen klanten jaarlijks 15 procent boetevrij aflossen. Als je dat aan het begin van de looptijd doet, heeft dit natuurlijk wel effect op de hypotheekrenteaftrek. Daarom is het handig om uit te vogelen wanneer de aftrek niets meer oplevert, zodat je kunt aflossen op het moment dat het je niets meer kost.
