• Wie een huis of meerdere woningen koopt om te verhuren, kan te maken krijgen met verschillende fiscale regels.
  • De woning en de huurinkomsten kunnen op verschillende manieren worden belast, afhankelijk van of je fiscaal gezien in box 1, box 2 of box 3 van de inkomstenbelasting valt.
  • Business Insider legt met toelichting van een fiscaal jurist uit wat de fiscale haken en ogen zijn, als je als particulier een woning gaat verhuren.

Vastgoedinvesteerders zijn er in allerlei soorten en maten. De bezitter van een eigen woning heeft geld in stenen zitten, evenals de ouders met een tweede huis waar hun studerende zoon of dochter in bivakkeert. En dan zijn er nog mensen die tientallen panden in hun bezit hebben, of honderden adressen, zoals ‘pandjesprins’ Bernhard.

Wie een huis of meerdere woningen koopt om te verhuren, kan te maken krijgen met verschillende fiscale regels. Als het om een huis gaat dat je zelf als hoofdwoning hebt of woningen die je als IB-ondernemer verhuurt, valt dit fiscaal gezien onder box 1 van de inkomstenbelasting.

Aan de andere kant is het ook mogelijk dat een huis dat je verhuurt, fiscaal gezien een belegging is die onder box 3 valt. En tot slot kan het zijn dat een huis is ondergebracht in een bv en fiscaal gezien in box 2 valt.

De woning(en) en eventueel bijbehorende huurinkomsten kunnen zodoende op verschillende manieren worden belast door de fiscus. We nemen hieronder eerst door wat het verschil is tussen box 1 en box 3.

Box 1: eigen woning of...

  • Dit is de woning waarin je feitelijk woonachtig bent en staat ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie. 
  • Je hebt recht op hypotheekrenteaftrek en betaalt eigenwoningforfait. 
  • Huuropbrengsten van vakantieverhuur via bijvoorbeeld Airbnb moet je voor 70 procent opgeven

...een woning die je als IB-ondernemer verhuurt

  • Je woont niet in de woning
  • Je voert diensten uit waardoor de aankoop/verhuur/verkoop van de woning is omgeslagen in ondernemen.
  • De woning valt niet onder de eigenwoningregeling in box 1 maar onder resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming.
  • Je kunt kosten voor bijvoorbeeld een verbouwing aftrekken
  • Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait speelt geen rol
  • Je moet alle huuropbrengsten opgeven, die worden belast tegen maximaal 49,50 procent (2021)
  • Ga je de woning verkopen, dan wordt de opbrengst belast tegen maximaal 49,50 procent (2021)

Box 3: verhuurpand als belegging

  • Dit is niet de woning waar je woonachtig bent en staat ingeschreven
  • De WOZ-waarde van de woning wordt opgeteld bij je overige bezittingen in box 3. De hypotheek komt bij schulden terecht.
  • Het saldo van de WOZ-waarde minus de eventuele hypotheekschuld geldt als belastbaar vermogen in box 3. Daarbij is voor je totale vermogen in box 3 een vrijstelling over de eerste 50.000 euro van toepassing.
  • Op de netto waarde van de woning is een fictief rendement van toepassing, waarover je 31 procent (tarief 2021) belasting betaalt.
  • De fiscus gaat uit van een getrapte heffing bij de berekening van het fictieve rendement. Een volledige uitleg vind je op de website van de Belastingdienst. 
  • Je betaalt géén belasting over de huuropbrengst.
  • Kosten voor bijvoorbeeld een verbouwing kun je niet aftrekken.
  • Rentelasten kun je niet aftrekken.
  • Je betaalt géén belasting over de opbrengst bij verkoop.

Woning voor verhuur: box 1 versus box 3

Koop je een woning om te verhuren als privépersoon of als IB-ondernemer, dan zijn er twee fiscale smaken: verhuren in box 1 of in box 3. Na het doornemen van fiscale regels, kun je concluderen dat box 1 niet de meest aantrekkelijke plek is voor verhuurders. 

Zo moet je in box 1 alle huuropbrengsten opgeven als overige inkomsten voor de inkomstenbelasting, als je panden verhuurt waar je niet zelf woont en het dus niet je eigen 'hoofdwoning' betreft.

Een ander belangrijk verschil betreft de verkoop. Wat betreft box 1 zijn er hierbij twee mogelijke situaties. Als het gaat om de verkoop van een eigen huis dat in box 1 valt, betaal je geen belasting over de overwaarde. Maar als je één of meer woningen verhuurt verhuurt en door de fiscus als ondernemer voor de inkomstenbelasting wordt gezien (IB-ondernemer) ligt dat anders. Je kunt dan bij verkoop van de woning te maken krijgen met een belasting over de overwaarde in box 1. Val je in het hoogste tarief voor de inkomstenbelasting (bij een inkomen boven de pakweg 65.000 euro), dan gaat het om een heffing van 49,5 procent.

Neem dan box 3 waar je weliswaar de kosten voor een verbouwing niet kunt aftrekken, maar waar je wel de huuropbrengst en de winst bij verkoop onbelast in je zak kunt steken. Wel betaal je 31 procent belasting over een fictief rendement op de woning. Maar in werkelijkheid kan de belasting nihil zijn omdat de WOZ-waarde wordt verminderd met de hypotheekschuld.

Om in box 3 te blijven is het zaak dat je activiteiten niet uitmonden in ondernemen, waarmee je fiscaal gezien in box 1 terecht kan komen.

Een harde grens is er niet, maar de fiscus zal je eerder als box 1-ondernemer zien wanneer je diensten levert, zoals het verzorgen van ontbijt bij tijdelijke verhuur. Of als je woningen 'flipt' met het doel die met winst te verkopen. Ook groot onderhoud dat je zelf verricht of specifieke kennis over vastgoed kunnen je richting box 1 duwen. Het is dus beter om dat uit te besteden.

Maar zolang je het houdt bij het zoeken van huurders, het ontvangen van huur en het vervangen van het kraanleertje, heb je weinig te vrezen. “Passieve verhuur valt 99 van de 100 keer in box 3”, zegt Roy Damhuis, eigenaar van Jongbloed Fiscaal Juristen. “Er is wel discussie over de groep die woningen koopt, splitst en verhuurt. Dat zijn grensgevallen”, weet hij.

Als je zo'n grensgeval bent dat mogelijk activiteiten uitvoert die niet meer tot ‘normaal vermogensbeheer’ behoren, of als je de ambitie hebt om uit te groeien tot pandjesprins, dan wil je wellicht de derde fiscale optie onderzoeken: in vastgoed beleggen via een bv in box 2. 

Uiteraard moet je voor deze optie eerst een bv oprichten, waarvoor een gang naar de notaris nodig is. Dat hoeft niet heel veel voeten in aarde te hebben, als je bedrijven als Firm24 en Ligo mag geloven die beloven het voor zo’n 300 euro online voor je te regelen.

Woning verhuren via een bv in box 2

Hieronder noemen we de belangrijkste kenmerken van box 2:  

  • Over de winst die de bv maakt moet vennootschapsbelasting worden betaald. In 2021 geldt een tarief van 15 procent tot een winst 245.000 euro en daarboven 25 procent. 
  • Keer je de winst uit dan moet je daar nog inkomstenbelasting over betalen tegen een tarief van 26,9 procent.
  • De huurinkomsten gelden als omzet en worden bij winst dus belast.
  • Ook de opbrengst bij verkoop is belast.
  • Rentelasten zijn aftrekbaar
  • Kosten voor onderhoud, beheer enzovoorts zijn aftrekbaar
  • Let wel: een bv is weliswaar een rechtspersoon, maar wat betreft de hypotheek ben je hoofdelijk aansprakelijk.

Zoals gezegd kun je een bv in box 2 overwegen als je activiteiten uitvoert die meer bij ondernemen horen dan bij vermogensbeheer. Maar er kan nog een andere reden zijn om in box 2 te beleggen: het rendement op je vastgoed.

In box 3 is het vermogen belast middels een fictief rendement. “Daar betaal je ongeacht het rendement minimaal 0,59 procent en maximaal 1,76 procent belasting”, zegt Damhuis. Dit in tegenstelling tot box 2 waar het daadwerkelijke rendement wordt belast. Hoe dit in concrete gevallen uitpakt, is afhankelijk van diverse factoren.

Ter illustratie noemt Damhuis het voorbeeld van een alleenstaande die 150.000 euro aan vermogen heeft. "Veel mensen die in panden beleggen hebben al een dergelijk basisvermogen", weet Damhuis. Deze alleenstaande heeft naast anderhalve ton aan vermogen ook een woning voor de verhuur in bezit met een WOZ-waarde van 200.000 euro en een huuropbrengst van 700 euro per maand. De huuropbrengst geeft dus een bruto rendement van 4,2 procent.

Voor het gemak is in dit voorbeeld geen sprake van een hypotheekschuld en ook een waardestijging van de woning laten we buiten beschouwing.

Wordt de woning in box 3 geplaatst, dan doet de 4,2 procent aan huuropbrengst er voor de fiscus niet toe. Deze wordt niet belast. Daarnaast mag deze huisbaas van de fiscus rekening houden met de leegwaarderatio. "Omdat de woning voor onbepaalde tijd wordt verhuurd, wordt deze minder waard geacht. Ook dat is aantrekkelijk in box 3", zegt Damhuis. In dit geval geldt een leegwaarderatio van 67 procent. De woningwaarde in box 3 bedraagt dus niet 200.000 euro maar (67 procent x €200.000) 134.000 euro.

Deze belastingplichtige valt met zijn vermogen in de tweede schijf van box 3, waar een gemiddeld fictief rendement van 4,5 procent geldt. Daarmee komt het fictief rendement op de woning neer op (4,5 procent * 134.000 euro) 6.030 euro. Hierover moet 31 procent belasting worden betaald, dus 1.869 euro.

Hoe zou dezelfde situatie in box 2 uitpakken?

Als de huisbaas deze woning in een bv had aangekocht, dan zou de huuropbrengst wel worden belast. "De totale huuropbrengst verminderd met de kosten die gerelateerd zijn aan de woning, zoals OZB, onderhoud, verzekering enzovoort, wordt belast met 15 procent vennootschapsbelasting", zegt Damhuis.

De jaarlijkse huurinkomsten zijn 8.400 euro. We gaan er even vanuit dat de kosten 1.400 euro per jaar bedragen. Over 7.000 euro moet dus 15 procent belasting worden betaald, wat neerkomt op 1.050 euro. Het nettoresultaat is dan 7.000 euro verminderd met de 1.050 euro aan betaalde vennootschapsbelasting, ofwel 5.950 euro.

"Maar", zegt Damhuis, "er rust nog een belastingclaim op de winst na vennootschapsbelasting." Wil je hier als privépersoon over beschikken, dan kan je de 5.950 euro aan opbrengst aan jezelf uitkeren. In dat geval ben je er 26,9 procent belasting in box 2 over verschuldigd. Dat komt dus neer op 1.600 euro belasting, waarmee de opbrengst uiteindelijk uitkomt op 4.350 euro. De belastingdruk (vennootschapsbelasting plus inkomstenbelasting box 2) komt uit op 2.650 euro.

Let wel: de 1.600 euro inkomstenbelasting ben je pas verschuldigd als je de winst naar privé haalt. En dat kan je tot in den treure uitstellen. "Laat je de winst in de bv tot je overlijdt, dan gaat die naar je erfgenamen. Zij moeten dan alsnog de inkomstenbelasting in box 2 afrekenen met de fiscus." Dat kan overigens aardig in de papieren lopen voor de nabestaanden.

Laten we echter even kijken naar het fiscale verschil tussen box 2 en box 3, ervan uitgaande dat je de winst in box 2 uitkeert. In totaal gaat het dan om een belasting van 2.650 euro in box 2, terwijl het sommetje in box 3 uitkwam op 1.869 euro aan af te dragen belasting.

"In dit voorbeeld is het aanhouden van een woning in box 3 voordeliger. Ook met het oog op een waardestijging van de panden die in box 3 belastingvrij genoten wordt", zegt Damhuis.

Damhuis benadrukt echter dat de vraag of je woningen in box 2 of 3 moet parkeren, niet eenduidig te beantwoorden is. "Dergelijke vraagstukken zijn maatwerk. Niet elke belastingplichtige heeft een gelijk vermogen en legio andere factoren spelen rol", zegt hij.

Zo is het omslagpunt afhankelijk van de situatie. Welk percentage aan vennootschapsbelasting betaal je, heb je een fiscale partner en hoe is de verhouding vermogen en schulden? En wat ben je met de panden van plan? Ga je veel verbouwen, dan is box 2 wellicht aantrekkelijk aangezien je daar kosten mag aftrekken. Volgt daarna verkoop, dan is de opbrengst in box 2 belast. In box 3 is dat niet het geval.

Damhuis kan wel stellen dat een bv interessanter wordt bij de opbouw van een vastgoedportefeuille waarbij bijvoorbeeld woningen of panden worden gekocht, gesplitst en uitgepond (leegstaande huurwoning verkopen) en/of opgeknapt en aangehouden voor verhuur. Binnen een portefeuille kan het per pand verschillen of dit in box 3 of box 2 wordt belast.

[activecampaign form=24]

Lees meer over beleggen in vastgoed: