- Beleggers die investeren in Amsterdamse woningen moeten rekening houden met een lager direct rendement.
- De vraag naar huurruimte in de vrije sector is gedaald, mede doordat er in 2020 minder expats zijn komen wonen in Amsterdam.
- De huizenprijzen stijgen ondertussen door, waardoor het rendement verder onder druk komt te staan.
Het verhuren van huizen in Amsterdam brengt voor investeerders minder op dan voorheen, blijkt uit een analyse van ING.
De gevolgen van de coronapandemie drukken de huren, terwijl beleggers juist meer kwijt zijn voor de aankoop van een huis.
Door de pandemie verhuisden er minder expats naar Nederland, terwijl zij normaal gesproken een belangrijke doelgroep zijn voor verhuur in de vrije sector van Amsterdam. Die daling in vraag naar vrijesectorwoningen drukt de huuropbrengst voor vastgoedbeleggers, omdat huren minder makkelijk verhoogd kunnen worden en zelfs dalen.
De vraag naar huurwoningen in de vrije sector neemt ook af doordat de huren in de hoofdstad de afgelopen periode al flink zijn gestegen. Tussen 2014 en 2019 namen de huren in de Amsterdamse vrije sector met bijna 26 procent toe, aldus economen van ING.
Terwijl de huuropbrengst eind 2020 daalde, lagen de huizenprijzen in het vierde kwartaal van vorig jaar 3,5 procent hoger dan een jaar eerder. Daarmee daalt het rendement op een woning dus.
Overdrachtsbelasting drukt rendement
In een rekenvoorbeeld zet het ING Economisch bureau de drie krachten die een invloed hebben op het directe rendement op een rij. Dat laatste is de winst uit verhuur, dus zonder te kijken naar een eventuele stijging van de waarde van een huurpand sinds de aankoop.
1. De huurprijzen zijn door verhuurders afgelopen jaar per saldo naar beneden bijgesteld vanwege de verminderde vraag, om tijdelijke leegstand te voorkomen. Dat betekent natuurlijk lagere huuropbrengsten en heeft een negatief effect op het verwachte rendement per vierkante meter verhuurbare woning.
2. Vooralsnog stijgen de huizenprijzen in Amsterdam gewoon door. De investeringskosten voor Amsterdamse woningbeleggers zijn hierdoor toegenomen.
3. Gunstig voor beleggers in vastgoed is de verdere daling van de hypotheekrente. In 2020 zijn de hypotheekrentes voor woning- en vastgoedhypotheken zelfs gezakt tot een historisch laagtepunt, zo stellen economen van ING.
Het gemiddelde directe rendement daalde volgens de bank in het vierde kwartaal van 2020 tot 3,5 procent. Dat was een jaar eerder nog 3,9 procent.
Sinds begin dit jaar moeten beleggers die nieuwe panden kopen voor verhuur ook rekening houden een hogere overdrachtsbelasting van 8 procent van de woningwaarde. Dat heeft volgens de economen van ING een negatief effect van 0,4 procentpunt op het gemiddelde directe rendement.
Voorzichtig goed nieuws voor huizenzoekers
Voor woningzoekers in Amsterdam zijn de tegenvallers voor beleggers waarschijnlijk goed nieuws. Beleggers zullen minder over hebben voor een Amsterdams huis, wat volgens ING de woningprijzen in de stad kan drukken.
Onderzoekers van de bank wijzen er daarbij op dat beleggers in het verleden aardig hun stempel op de Amsterdamse woningmarkt hebben gedrukt. Van alle woningen die eigenaar-bewoners de afgelopen tien jaar in Amsterdam hebben verkocht, belandde 13 procent in handen van particuliere beleggers.
