Jarenlang was de stijging van huizenprijzen een factor waar je van op aan kon in Nederland. Die stille vermogensopbouw kreeg een flinke knauw met de crisis van 2008.

Ook al is de markt inmiddels weer opgekrabbeld, de verwachting is dat de huizenprijzen de komende jaren een stuk minder hard zullen stijgen. Dat is op zich geen slecht nieuws voor starters die moeite hebben om aan een betaalbare woning te komen.

Voor wie al een huis heeft betekent een minder oververhitte huizenmarkt wellicht dat je huis niet meer elk jaar pakweg 20.000 euro meer waard wordt.

Wat op de langere termijn ook een rol speelt bij de waarde-ontwikkeling, is het jaar waarin een woning is gekocht. Want het kan nogal uitmaken of je net op een ‘piekmoment’ van de markt kocht of juist op een moment dat de markt er slapjes bijlag.

Bij dit alles geldt ook: locatie is extreem belangrijk bij de prijsvorming op de huizenmarkt. Daarom heeft Business Insider op basis van gegevens het het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) op een rij gezet hoeveel vermogenswinst er op woningen is geboekt sinds 1995, uitgaande van de gemiddelde prijzen per provincie.

Voor het algemene beeld tonen we eerst de ontwikkeling van de landelijke huizenprijs.

Te zien is dat wie een huis kocht in de jaren 90 en dat nog altijd in bezit heeft, het beste af is. Daarna schommelt de gemiddelde huizenprijs behoorlijk. Achteraf gezien waren de jaren vóór de crisis van 2008 relatief dure koopmomenten, terwijl bijvoorbeeld 2013 een typisch dalmoment was.

Lees ook op Business Insider

Voor de provincies geldt grosso modo hetzelfde, maar er zijn wel forse onderlinge verschillen.

In Noord-Holland is het ‘Amsterdam-effect’ sterk aanwezig – in onze hoofdstad zijn de woningen bijkans onbetaalbaar geworden. Wie daar in 1995 een huis kocht en dat in 2017 nog steeds bezat, zit op rozen.

Inwoners van Noord-Holland die vlak vóór de kredietcrisis van 2008 een huis kochten, waren in 2017 nog steeds (enigszins) spekkoper.

Dat is voor de overige provincies wel anders. Met name in het noorden en zuiden van het land is het goed mogelijk dat huiseigenaren ook tien jaar na de crisis van 2008 nog verlies lijden op hun woning.

Benieuwd hoeveel huizen in verschillende provincies gemiddelde opleveren, afhankelijk van het aankoopjaar? Hieronder geven we per provincie aan hoe de huizenprijs zich in ruim 20 jaar tijd heeft ontwikkeld.

In de grafieken hebben we de gemiddelde huizenprijs van 2017 als uitgangspunt genomen. Vervolgens hebben we in kaart gebracht hoe die zich verhoudt tot de gemiddelde huizenprijs in elk jaar sinds 1995.


Of je je huis in 2005 of 2014 kocht in Groningen, maakte voor de waardegroei gemeten in 2017 niet zoveel uit. Voor beide jaren geldt een prijsstijging van 16 tot 17 procent.

In vergelijking met andere krimpprovincies (Drenthe, Limburg) hebben de huizenprijzen in Groningen beter stand gehouden als je vlak voor de kredietcrisis van 2008 een huis kocht.

De gemiddelde huizenprijs in Groningen:
1995: 67.913 euro
2017: 195.057 euro


De huizen in Friesland waren in 2017 bijna drie keer zoveel waard waren als in 1995.

Wie daarentegen tussen 2006 en 2011 een ‘Frysk hûs’ kocht, keek in 2017 gemiddeld aan tegen een waardestijging van maximaal 6 procent.

De gemiddelde huizenprijs in Friesland:
1995: 67.992 euro
2017: 201.430 euro


De gemiddelde huizenprijs in Drenthe lag in 1995 met 84.984 euro een stuk hoger dan in Groningen en Friesland. De stijging van de huizenprijs in die provincie is alleen wel een stuk lager; die ging tussen 1995 en 2017 ‘slechts’ anderhalf keer over de kop.

De crisisjaren na 2008 hebben er relatief zwaar ingehakt in Drenthe.

De gemiddelde huizenprijs in Drenthe:
1995: 84.984 euro
2017: 213.562 euro


In Overijssel laten de huizenprijzen eenzelfde ontwikkeling zien als in Groningen. Het voornaamste verschil tussen de twee provincies is dat huizen in Overijssel sinds 1995 gemiddeld minder in waarde zijn gestegen dan in Groningen (maar wel weer meer dan in bijvoorbeeld Flevoland en Limburg).

De gemiddelde huizenprijs in Overijssel:
1995: 83.597 euro
2017: 227.193 euro


Opvallend in Flevoland is het sterke effect van de huizenprijsstijging rond de eeuwwisseling. Een huis gekocht in 1998 leverde in 2017 een waardestijging van 109 procent op. Kocht je twee jaar later, dan is de vermogensstijging per 2017 gemiddeld nog maar 45 procent. Dit effect komt ook in andere provincies voor, maar is extreem sterk in Flevoland.

De gemiddelde huizenprijs in Flevoland:
1995: 91.262 euro
2017: 226.753 euro


Gelderland is samen met Noord-Brabant en Drenthe de enige provincie waar de aankoop van een woning in de jaren vlak vóór het uitbarsten van de kredietcrisis, per 2017 door de bank genomen nog altijd een vermogensverlies opleverde.

Kocht je in Gelderland een huis in 2007 en 2008 dan stond je in 2017 gemiddeld genomen respectievelijk 2,3 en 3,6 procent  in de min.

De gemiddelde huizenprijs in Gelderland:
1995: 101.759 euro
2017: 255.392 euro


Net als in Zuid- en Noord-Holland hebben de huizenprijzen in Utrecht relatief weinig geleden onder de crisisjaren.

Wie op het dieptepunt van de crisis in 2013 een Utrechts huis kocht, incasseerde vervolgens in vier jaar tijd een waardestijging van gemiddeld bijna 27 procent. Dat is niet zoveel als in Noord-Holland, maar wel een stuk meer dan bijvoorbeeld in de noordelijke provincies.

De gemiddelde huizenprijs in Utrecht:
1995: 109.909 euro
2017 316.244 euro


Natuurlijk, ook in Noord-Holland is een huis gekocht in 2008, vlak voor de crisis toesloeg, relatief weinig in waarde gestegen. Maar nog steeds zit je gemiddeld op een waardegroei van 13 procent bij aankoop van een huis in 2008, meer dan in welke andere provincie dan ook.

Uiteraard weegt de prijsontwikkeling in steden als Amsterdam en Haarlem zwaar mee. Kocht je in deze provincie een huis op de bodem van de crisis in 2013, dan resulteerde dat vier jaar later gemiddeld in een plus van 37 procent.

De gemiddelde huizenprijs in Noord-Holland:
1995: 101.308 euro
2017: 333.082 euro


Net als in Utrecht leverde een huis in Zuid-Holland uit het crisisjaar 2008 in 2017 nog een winst op van 5 procent. Ondanks vergelijkbare wijzigingen in de gemiddelde huizenprijs over 20 jaar zijn woningen in Zuid-Holland absoluut gezien wel een stuk goedkoper dan in Noord-Holland en Utrecht.

De gemiddelde huizenprijs in Zuid-Holland:
1995: 90.469 euro
2017: 254.146 euro


De gemiddelde huizenprijs in Zeeland is in de tweede helft van de jaren 90 relatief weinig gestegen. Pas in het eerste decennium van deze eeuw is het harder gegaan met huizenprijzen in de Nederlandse provincie met de minste inwoners.

Gevolg is dat een Zeeuws huis, gekocht tussen 1999 en 2001, in 2017 relatief de grootste waardestijging opleverde vergeleken met andere provincies. Aan de andere kant levert aankoop van een Zeeuws huis in het bodemjaar 2013 relatief weinig op.

De gemiddelde huizenprijs in Zeeland:
1995: 75.095 euro
2017: 213.611 euro


In Noord-Brabant leverde aankoop van een woning tijdens de precrisispiek van 2007 en 2008 tien jaar later gemiddeld genomen nog altijd een negatief rendement op. De gemiddelde huizenprijs daalde niet zoveel als in Gelderland, maar wel meer dan in Drenthe. Sinds het daljaar 2013 is de gemiddelde huizenprijs in Noord-Brabant juist relatief hard gestegen.

De gemiddelde huizenprijs in Noord-Brabant:
1995: 100.121 euro
2017: 268.514 euro


De gemiddelde waarde van een huis in Limburg is sinds 1995 1,25 keer over de kop gegaan. Dat is een ruime verdubbeling, maar komt wel neer op de laagste gemiddelde prijsstijging van heel Nederland.

Kijk je naar recentere jaren, dan zijn ook kopers uit 2007 en 2008 in Limburg uit het dal. Gemiddeld genomen staan huizen die tijdens de precrisispiek zijn gekocht weer in de plus.

De gemiddelde huizenprijs in Limburg:
1995: 94.311 euro
2017: 212.920 euro


Lees meer over de huizenmarkt: