Luister hieronder naar de audioversie van dit artikel


0:00
7:7
  • Bij de aankoop van een eerste woning verandert er veel in je financiële situatie en dat heeft gevolgen voor de belastingaangifte.
  • Als nieuwbakken huiseigenaar heb je waarschijnlijk voortaan recht op hypotheekrenteaftrek. Daarnaast zijn er eenmalige kosten die je kan aftrekken.
  • Business Insider bespreekt hier in zes punten welke kosten je wel en niet mag aftrekken.
  • Lees ook: Een huis kopen? Let op deze 7 financiële zaken om te weten of dat echt haalbaar is

Het kopen van een eerste woning heeft nogal wat voeten in aarde. Na het rondkrijgen van de financiering en de overdracht ben je nog niet helemaal klaar. Want je nieuwe status als huiseigenaar betekent een verschuiving in je financiële situatie. En dat is iets om rekening mee te houden bij de aangifte inkomstenbelasting.

Het afgelopen halfjaar vroegen 71.000 starters een hypotheek aan, meldt de Belastingdienst op basis van cijfers van Hypotheken Data Netwerk. Het hebben van een eigen woning en een eigenwoningschuld, de hypotheek, heeft gevolgen voor de belastingaangifte.

Zo krijg je in de meeste gevallen in box 1 ‘inkomen uit werk en woning’ te maken met de fiscale bijtelling het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast zijn er eenmalige kosten die je kan aftrekken bij de belastingaangifte over het jaar waarin je de woning kocht, zoals de kosten voor de hypotheekadviseur.

Grofweg komt het erop neer dat de kosten in verband met de hypotheek wel aftrekbaar zijn en die met de woning niet. Zo is een bouwtechnische keuring voor de aankoop van de woning niet aftrekbaar, maar een bouwtechnische keuring voor de hypotheekaanvraag wel.

Business Insider zet hier op een rij op welke zaken je moet letten bij de belastingaangifte na de aankoop van je eerste woning. En vooral welke kosten je kan aftrekken en welke niet.

Gaat het om een nieuwbouwwoning dan krijg je te maken met bouwrente. Of je deze kosten wel of niet kan aftrekken bespreken we bij punt zes.

1. Welke kosten mag ik aftrekken voor het afsluiten van de hypotheek?

Voor het afsluiten van de hypotheek heb je kosten gemaakt en daarvan mag je er een aantal aftrekken van je belastbare inkomen in box 1.

Officieel spreekt de Belastingdienst over kosten met betrekking tot de eigenwoningschuld, dat is het deel van de hypotheek of een andere lening dat te maken heeft met de eigen woning. Dat kan dus gaan om het kopen van de woning, maar ook het verbeteren of onderhouden.

De volgende kosten voor het afsluiten van de hypotheek mag je aftrekken:

  • Kosten voor de hypotheekadviseur
  • Bereidstellingsprovisie, het geld dat je aan de geldverstrekker betaalt om het renteaanbod in de offerte te verlengen.
  • Notariskosten voor de hypotheekakte
  • Kadastrale rechten (kosten die het Kadaster in rekening brengt voor wijzigingen in het register) voor de hypotheekakte.
  • Taxatiekosten voor het verkrijgen van de hypotheek
  • Bij een NHG-hypotheek: de eenmalige kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (0,6 procent van de koopsom in 2022)
  • Bouwtechnische keuring voor hypotheekaanvraag of aanvraag NHG.
  • Kosten voor een verbouwingslening of verbouwingsdepot

Lees ook: Je huis verbouwen: 4 manieren om dat te financieren

2. Kosten bij de aankoop van de woning die je niet mag aftrekken

Niet alle kosten die je maakt bij de aankoop van de woning zijn fiscaal aftrekbaar bij de inkomstenbelasting. Waar je de kosten voor de hypotheekadviseur wel mag aftrekken, geldt dat bijvoorbeeld niet voor makelaarskosten.

De volgende kosten mag je niet aftrekken:

  • Bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, zoals makelaarsprovisie
  • Overdrachtsbelasting: bij aankoop van een bestaande woning betaal je in de meeste gevallen (via de notaris) overdrachtsbelasting van 2 procent of 8 procent van de woningwaarde. Dit is niet aftrekbaar.
  • Omzetbelasting: bij een nieuwbouwwoning betaal je de facturen van de aannemer en leveranciers waarin ook de btw is opgenomen die zij afdragen aan de Belastingdienst. Dit is niet aftrekbaar.
  • Bouwtechnische keuring voor aankoop van de woning
  • Notariskosten voor de koopakte
  • Kadastrale rechten voor de koopakte
  • Kosten voor onderhoud of een verbouwing zijn niet aftrekbaar. Maar heb je daar een lening voor afgesloten, dan is de rente op die lening wel aftrekbaar (zie punt 1)
  • Kosten voor de bankgarantie om de waarborgsom te betalen: Na het tekenen van de koopovereenkomst wordt de koopsom niet meteen voldaan. Om die reden stort je een waarborgsom van 10 procent van de koopprijs als een soort aanbetaling op de derdenrekening van de notaris. Heb je dit geld niet dan kun de bank vragen garant staan. De bankgarantie bedraagt 1 procent van de waarborgsom.

3. Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek?

We noemden het net al. Als je een hypotheek hebt afgesloten heb je in de meeste gevallen ook recht op hypotheekrenteaftrek. Dit is bijvoorbeeld het bedrag aan betaalde hypotheekrente dat je mag gebruiken om het belastbare inkomen in box 1 van de inkomstenbelasting te verlagen.

Sinds 1 januari 2013 geldt dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek als je de schuld binnen dertig jaar met maandelijkse betalingen aflost. Dit is het geval bij een annuïtaire en lineaire hypotheek, waarbij de maandlast bestaat uit een deel rente en een deel aflossing.

Het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek ontvang je vaak na afloop van het fiscale jaar, nadat je aangifte hebt gedaan. Je kunt de teruggave echter ook maandelijks uitgekeerd krijgen met een voorlopige aanslag. Heb je al een voorlopige aanslag, dan moet je deze wijzigen.

Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken, waarbij je na het einde van de looptijd aflost, geldt dat je sinds 2013 geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Lees ook: Hypotheekrenteaftrek, WOZ-waarde, energienota en maximale hypotheek: dit verandert per 1 januari 2022 voor je huis

4. Bijtelling eigenwoningforfait

Als huiseigenaar tel je jaarlijks een bedrag op bij je inkomen aan eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde. Het percentage is afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde.

De meeste huiseigenaren zullen een woning hebben die tussen de 75.000 en 1,1 miljoen euro waard is. In 2022 geldt voor die categorie 0,45 procent van de WOZ-waarde. Bij een woning met een WOZ-waarde van vier ton bedraagt de bijtelling dus 1.800 euro.

Tenzij je een kleine eigenwoningschuld hebt, is het bedrag aan hypotheekrenteaftrek vaak hoger dan dan het eigenwoningforfait, waardoor je dus belasting terugkrijgt.

Lees ook: Het eigenwoningforfait daalt in 2022 – dit blijft er van dat voordeel over als je huis in waarde is gestegen

5. Zijn er periodieke kosten voor erfpacht die ik kan aftrekken?

Als de woning niet op eigen grond staat betaal je periodiek een bedrag aan de grondeigenaar, bijvoorbeeld de gemeente. Deze vergoeding, de canon, is aftrekbaar.

Let op: niet alle kosten die te maken hebben met de erfpacht zijn aftrekbaar. De volgende kosten kun je NIET aftrekken:

  • Premies voor de opstalverzekering: een opstalverzekering die de geldverstrekker vereist voor de hypotheek, dekt schade aan je huis bij bijvoorbeeld een brand of storm. De premies zijn niet aftrekbaar.
  • Afkoopsom erfpacht: als je besluit de erfpacht af te kopen dan kun je de afkoopsom niet aftrekken. Sluit je een lening af om de afkoopsom te voldoen, dan is de rente daarvan in de meeste gevallen wel aftrekbaar.
  • Notariskosten heruitgifte erfpacht: het kan zijn dat je de tijdelijke erfpacht omzet in bijvoorbeeld eeuwigdurende erfpacht. De notariskosten die daarmee gemoeid zijn kun je niet aftrekken.

6. Bij nieuwbouw: fiscale behandeling 'bouwrente'

Bij nieuwbouw heb je te maken met 'bouwrente'. Het begrip wordt gebruikt voor de rentes in verschillende fasen van het aankoopproces en de bouw. Afhankelijk van de fase is de rente wel of niet aftrekbaar.

Lees ook: ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ kampt met vertraging en hogere kosten: hier moet je op letten als je een nieuwbouwwoning koopt

Een nieuwbouwwoning is vaak nog niet af als je deze koopt. Stel dat het koopproces er als volgt uitziet:

  • 1 mei: start bouw woning
  • 1 september: tekenen koop-/aannemingsovereenkomst
  • 1 november: tekenen hypotheekakte
  • 1 augustus jaar daarop: verwachte oplevering

Bouwrente 1 mei (start bouw) - 1 september (tekenen koopovereenkomst)

Rente niet aftrekbaar: Deze bouwrente wordt ook financieringsvergoeding genoemd en heeft betrekking op de periode vóór het tekenen van de koopovereenkomst. De aannemer heeft toen al de grond van de gemeente moeten aankopen en is wellicht al gestart met de bouw. Deze bouwrente wordt opgenomen in de koopsom en is niet fiscaal aftrekbaar.

Meegefinancierd wel aftrekbaar: Betaal je de rente niet zelf maar neem je deze mee in de hypotheek, dan is de rente wel aftrekbaar.

Bouwrente 1 september (tekenen koopovereenkomst) tot 1 november (tekenen hypotheekakte)

Rente wel aftrekbaar: In de periode tussen de koop en het tekenen van de hypotheekakte wordt stug doorgebouwd en schiet de aannemer bouwmaterialen voor. Je hebt nog geen beschikking over je hypotheek om die rekeningen te voldoen. Zolang dat zo is betaal je bouwrente, ofwel uitstelrente. Deze rente is wél fiscaal aftrekbaar.

Meegefinancierd niet aftrekbaar: Financier je deze rente mee in de hypotheek, dan is de rente over dat deel van de lening weer niet aftrekbaar.

Bouwrente na 1 november (tekenen koopovereenkomst) tot 1 augustus (oplevering)

Rente wel aftrekbaar: Op het moment dat de hypotheekakte passeert kun je de rekeningen van de aannemer betalen. Het hypotheekgeld gaat in een bouwdepot van waaruit je de kosten voor de bouw van je huis betaalt in termijnen. Het bouwdepot is dus een soort spaarpot waarin je geld hebt gereserveerd voor de bouw en daarom ontvang je er rente over. Deze rente heet depotrente.

Het bouwdepot slinkt naarmate de bouw vordert en daarmee ook de depotrente. De hypotheekrente blijft echter gelijk waardoor je naar verhouding steeds meer rente gaat betalen. Dit betaal je aan de geldverstrekker en is dus officieel geen bouwrente. Uiteindelijk betaal je meer rente dan je ontvangt. Dit wordt renteverlies tijdens de bouw genoemd. Het bedrag aan renteverlies is fiscaal aftrekbaar.

Meegefinancierd niet aftrekbaar: Als je het renteverlies niet in één keer kan betalen kun je het meefinancieren in de hypotheek. Het is dan niet fiscaal aftrekbaar.

Als je de hypotheek ophoogt om de uitstelrente en/of het renteverlies te financieren, dan wordt ook de hypotheekrente hoger. Helaas leidt dit niet tot meer hypotheekrenteaftrek. De schuld wordt namelijk opgesplitst in de oorspronkelijke schuld die in box 1 terechtkomt en de ophoging die in box 3 wordt geparkeerd. In box 3 is de rente niet aftrekbaar.

Lees meer over een huis kopen: