Als je een huis gaat kopen, is het uiteraard van belang hoeveel je daarvoor kunt lenen. Maar behalve de maximale hypotheek zijn er nog meer zaken die je op een rijtje wilt hebben om als zorgeloze huiseigenaar door het leven te gaan.

Misschien heb je in de nog altijd krappe huizenmarkt een mooie woning gespot op Funda of elders. En heb je ook al uitgerekend hoeveel je daarvoor maximaal kunt lenen, al dan niet via een rekentool op internet.

Maar dat je een huis hebt gevonden binnen de grenzen van de maximale hypotheek wil nog niet zeggen dat je ook klaar bent om het te kopen. Althans, niet als je de risico’s op een financiële malaise in de toekomst zoveel mogelijk wilt beperken.

Het is verstandig om nog een aantal zaken af te vinken, voordat je een huis koopt. Business Insider neemt ze met je door:


1. Je kunt de aankoopkosten (kosten koper) opbrengen

Wie zich een beetje in koophuizen heeft verdiept, weet wel dat je bij de aankoop van een bestaande woning met zoiets te maken krijgt als kosten koper. Waar huizenkopers vóór 2013 deze kosten konden financieren met hun hypotheek, is dat voor de huidige koper niet meer mogelijk.

Vanaf 2013 is het percentage dat je mag lenen ten opzichte van de woningwaarde (loan to value) afgebouwd van 105 naar 100 procent van de woningwaarde. In andere woorden: je mag niet meer lenen dan de getaxeerde waarde van de woning. Alleen als je inzet op verduurzaming van de woning kan dat percentage eventueel worden verhoogd.

Lees ook op Business Insider

Kortom, je moet dus zelf geld op tafel leggen en dat gaat al snel om duizenden euro’s. Hoewel je dat geld beschikbaar moet hebben, is een deel wel aftrekbaar bij de Belastingdienst.

Onder kosten koper vallen officieel de overdrachtsbelasting (2 procent van de koopsom) en de notariskosten voor het opstellen en laten passeren van de hypotheekakte en leveringsakte. De kosten verschillen per notaris maar reken op ongeveer duizend euro bij de gemiddelde huizenprijs van drie ton.

Je bent nu al zo’n 7.000 euro kwijt bij een koopsom van 300.000 euro. En daarmee ben je er nog niet.

Makelaar, hypotheekadvies, bankgarantie…

In de volksmond worden met kosten koper ook andere aankoopkosten bedoeld, zoals eventuele makelaarskosten (meestal 1 tot 3 procent van de koopsom), taxatiekosten (zo’n 200 tot 500 euro), hypotheekadvieskosten (meestal 1 procent van de koopsom) en de kosten voor een bankgarantie (1 procent van de koopsom).

Wanneer je een huis koopt, doe je een soort aanbetaling bij het tekenen van het koopcontract. Dit is de waarborgsom en bedraagt 10 procent van de koopsom. In plaats van de waarborgsom over te maken, kiezen veel mensen voor een bankgarantie.

Sluit je een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) af, wat in 2019 mogelijk is bij woningen tot 290.000 euro, dan betaal je daar dit jaar 0,9 procent van de koopsom aan premie voor. Al met al kom je dus al snel boven de 10.000 euro uit die je zelf moet meenemen.

Koop je een nieuwbouwwoning dan doe je dit ‘vrij op naam’. Daarbij valt het grootste deel van de officiële kosten koper onder de verkoopprijs. Dit kan dus wel worden gefinancierd met een hypotheek.

Maar er kan natuurlijk nog steeds sprake zijn hypotheekadvieskosten en kosten voor de NHG. En in een splinternieuwe woning verwacht je misschien geen gebreken, maar volgens Vereniging Eigen Huis worden nieuwbouwwoningen met gemiddeld 20 gebreken opgeleverd. Vandaar dat je misschien ook wel geld wil steken in een opleveringskeuring.

Wil je een uitgebreide uitleg over de kosten voordat je een nieuwbouwwoning betrekt, dan kun je terecht op de website van VEH.


2. Na aankoop houd je een buffer over

Misschien een open deur, maar als je met de aankoop van een huis je spaarpot volledig leegtrekt, is het misschien niet verstandig tot kopen over te gaan. Je hebt altijd een financiële buffer nodig om onvoorziene kosten als een kapotte wasmachine of auto op te vangen. Maar denk ook aan het eigen risico bij zorgkosten en een eventuele inkomensterugval.

Hoe groot de buffer moet zijn, verschilt per huishouden. Budgetvoorlichtingsinstituut Nibud adviseert een spaarpot van 3.400 euro voor alleenstaanden en 5.200 euro voor gezinnen.

Als je het goed wil doen staat dit dus op je rekening na aankoop van de woning. En uiteraard is het verstandig te blijven sparen. Nibud adviseert maandelijks 10 procent van je inkomen opzij te zetten. En daarmee zijn we toe aan het volgende punt…


3. Niet meer dan een derde van je inkomen gaat naar woonlasten

Als je je hieraan houdt, is de kans groter dat je maandelijks wat overhoudt om op een spaarrekening te storten. Deels houdt de bank al rekening met je bestedingsruimte bij het verstrekken van de hypotheek. Bij het berekenen van de maximale hypotheek zijn geldverstrekkers wettelijk verplicht de zogenoemde financieringslastpercentages mee te nemen, die bepalen welk deel van het inkomen maximaal naar hypotheeklasten mag gaan.

Maar daarnaast moet je ook denken aan aan de opstalverzekering, gemeentebelastingen (OZB), eventuele erfpacht, gas, water en licht. Realiseer je ook dat jij als huiseigenaar er de kosten van het onderhoud van de woning bij krijgt, dat ben je misschien niet gewend als je voorheen een huurwoning had.

Woon je in een appartement, dan stort je maandelijks een bedrag in de pot van de Vereniging van Eigenaren. Het komt niet zelden voor dat dat bedrag met de jaren wat oploopt. Houd daar rekening mee.

Probeer een schatting van je woonlasten te maken voordat je de woning koopt om te zien hoe groot de hap uit je inkomen is. Overigens bedroegen de gemiddelde woonlasten van woningeigenaren in 2018 bijna duizend euro per maand. Dat bleek gemiddeld netjes zo’n 30 procent van het inkomen te zijn.


4. En niet meer dan de helft gaat naar alle vaste lasten

Naast woonlasten heb je nog meer vaste lasten, zoals bijvoorbeeld de verplichte zorgverzekering en andere verzekeringen. Plus een Netflix-abonnement hier en een Spotify-abonnement daar, naast de kosten voor internet en televisie. Vergeet ook je mobiele telefoonabonnement niet en eventuele schulden. Persoonlijke leningen, creditcardschulden, roodstand, het legt allemaal druk op je maandlasten. Liefst heb je dit allemaal niet.

Voor de huidige generatie studenten geldt echter dat zij bijna niet aan een studieschuld kunnen ontkomen, omdat zij geen beurs meer krijgen en moeten lenen voor hun studie via het ‘sociale leenstelsel’. Laten we de studieschuld in het volgende punt behandelen.


5. Je gaat niet ten onder aan een hoge studieschuld

Een studieschuld kan roet in het eten gooi. De dertiger Joep die Follow the Money sprak, kan een koophuis wel op zijn buik schrijven door zijn studieschuld van 110.000 euro waarvoor hij maandelijks zo’n 600 euro moet aflossen.

Ook als de studieschuld niet extreem hoog is, kan deze je het wel lastig maken.

Ten eerste kun je door een studieschuld minder lenen. De bank neemt een percentage van de oorspronkelijke schuld mee bij het berekenen van de maximale hypotheek. Dus ook als je al een deel hebt afgelost, gaat de geldverstrekker uit van de oorspronkelijke schuld.

Rabobank geeft op zijn site een voorbeeld van de berekening. Met een schuld van 15.000 euro uit het oude leenstelsel valt de maximale hypotheek 31.000 euro lager uit. Met 20.000 euro schuld uit het nieuwe leenstelsel kun je 25.000 euro minder lenen. Genoeg dus om een woning buiten je bereik te doen vallen.

Studieschuld verzwijgen?

Geldverstrekkers zijn verplicht hun klanten te vragen naar hun vaste lasten en dus ook naar hun schulden. Maar het bijzondere is dat de studieschuld, in tegenstelling tot andere schulden, niet wordt geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie. Banken kunnen daar niet nagaan of je de waarheid spreekt (hoewel ze de maandelijkse aflossing wellicht wel terugzien op je bankafschrift). Je kunt er dus voor kiezen om je studieschuld te verzwijgen om zo de maximale hypotheek op te rekken.

De vraag is of dat verstandig is. Immers, met het verzwijgen van de schuld verdwijnen de maandelijkse lasten van die schuld niet. Daarbij kan dit vervelend uitpakken als je een hypotheek afsluit met NHG. Daarmee krijgt de bank de garantie dat de schuld wordt terugbetaald als jou dat niet lukt. Maar als de NHG ontdekt dat je de studieschuld hebt verzwegen, kun je een kwijtschelding van de restschuld wel op je buik schrijven.

De gemiddelde studieschuld bedroeg voor de invoering van het leenstelsel in 2015 gemiddeld ongeveer 13.000 euro, becijferde het Centraal Planbureau. Naar verwachting zou die met de invoering van het nieuw stelsel zijn gestegen naar 21.000 euro.

Volgens de rekenhulp van Dienst Uitvoering Onderwijs betaal je met 13.000 euro schuld uit het oude stelsel (terugbetalingsregels 2012) zo’n 72 euro per maand, uitgaande van een rentepercentage van 0,01 procent. Met een schuld van 21.000 euro in het nieuwe stelsel (terugbetalingsregels 2018) betaal je zo’n 50 euro per maand.

In 2016 bleek dat er ruim 15.000 mensen waren met een veel forsere schuld van 50.000 euro. In dat geval betaal je 277,98 euro per maand in het oude stelsel en 119,25 euro in het nieuwe stelsel.

Op dit moment betaal je nauwelijks rente over je studieschuld. De rente verandert elke vijf jaar waardoor je maandlasten hoger of lager kunnen uitvallen. Houd daar rekening mee.


6. Je bent niet afhankelijk van de hypotheekrenteaftrek

In Nederland brengt de hypotheekrenteaftrek wat verlichting in de maandlasten. Dat is fijn, maar na de crisis van 2008 zijn in 2013 de regels voor hypotheken aangescherpt.

Je kunt alleen in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek als je de schuld binnen 30 jaar aflost. Dit is het geval bij de lineaire en annuïteitenhypotheek. Bij de lineaire hypotheek zijn de maandlasten in het begin wat hoger, waardoor tegenwoordig de annuïteitenhypotheek de populairste variant is. Ook al zijn huiseigenaren hiermee aan het einde van de rit duurder uit.

Waar je bij een annuïteitenhypotheek rekening mee moet houden, is dat de netto maandlasten na verloop van tijd oplopen. Je betaalt weliswaar bruto hetzelfde bedrag, maar daarbinnen verandert de verhouding rente/aflossing. In het begin bestaat het bedrag grotendeels uit rente, later is dat juist andersom. Minder rente betalen betekent ook dat je minder rente kunt aftrekken. Je krijgt dus een lager bedrag terug van de Belastingdienst waardoor je maandlasten hoger uitvallen.

Stel dat je een inkomen hebt 50.000 euro per jaar en je koopt een woning van drie ton met een annuïteitenhypotheek. Volgens de site berekenhet.nl bedraagt de bruto maandlast dan 1.104 euro en de netto maandlast 964 euro in het eerste jaar. In jaar vijf is de bruto maandlast uiteraard nog 1.104 euro, terwijl de netto maandlast door de afname van de hypotheekrenteaftrek is gestegen naar 988 euro. Na jaar tien bedragen je maandlasten ruim 1.000 euro.

Hypotheekrenteaftrek: politiek heet hangijzer

Behalve dat dit belastingvoordeel afneemt, is het ook al jaren een politiek heet hangijzer. De hypotheekrenteaftrek wordt door critici gezien als een douceurtje voor huiseigenaren dat ook nog eens het aangaan van een hogere schuld zou aanmoedigen.

Het kabinet-Rutte 3 heeft de hypotheekrenteaftrek al beperkt. De maximale aftrek van 49 procent dit jaar daalt in de periode tot 2023 naar 37,05 procent.Dit gaat overigens gepaard met een evenredige verlaging van de het tarief voor de inkomstenbelasting voor het inkomen tot ongeveer 68.000 euro. Zie hier voor de de details.

Dit wil niet per se zeggen dat verder aan de hypotheekrenteaftrek wordt getornd en dat dan de regels tijdens de wedstrijd worden veranderd. Maar gezien de controverse rond dit thema, is het goed bestand te zijn tegen een eventuele verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek. Dit kun je bijvoorbeeld doen door je financiële plaatje standaard te schetsen met de bruto hypotheeklasten en het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek als een extraatje te zien.


7. Je kunt een rentestijging dragen

De hypotheekrente ligt op dit moment op een historisch laag niveau. Hoewel hij verder zou kunnen zakken, is er een reële kans dat de rente is gestegen als jouw rentevaste periode van bijvoorbeeld 10 jaar afloopt. Hiermee kunnen ook je maandlasten hoger uitvallen.

Of en hoeveel de rente stijgt, is niet te voorspellen. Wel kun je met fictieve percentages uitrekenen wat die met je maandlasten doen, om te zien in hoeverre je een bepaalde rentestijging kunt dragen.

Wellicht kun je inspiratie halen uit een voorbeeld van intermediair Van Bruggen Adviesgroep die onlangs uitrekende wat een een kleine en een forse rentestijging doet met de maandlasten van een annuïteitenhypotheek van 250.000 euro. Dat leverde de volgende tabel op:

Zoals je ziet ben je bij een rentestijging van 1 procentpunt al 45 euro netto meer in het eerste jaar kwijt en bijna 60 euro netto in jaar tien. Stijgt de rente met 2 procentpunt dan gaat het om 100 euro netto in het eerste jaar en 120 euro netto in jaar tien.


Lees meer over hypotheken: