Een harde boodschap van financiële toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) afgelopen week. Banken moeten extra geld opzij zetten als ze hypotheekleningen verstrekken, om alvast voorbereid te zijn op een nieuwe crisis op de huizenmarkt.
Niet dat zo’n crisis meteen voor de deur staat: op jaarbasis stegen huizenprijzen in het derde kwartaal van dit jaar met liefst 7,2 procent, zo bleek eerder deze maand uit cijfers van makelaarsclub NVM.
Wel zijn er een paar wolkjes aan de horizon. De prijsstijging bedroeg in het derde kwartaal slechts 1,2 procent, vergeleken met het tweede kwartaal van dit jaar. En in 20 van de 76 regio’s die de NVM onderscheidt, daalden huizenprijzen op kwartaalbasis.
Vooralsnog zijn er geen tekenen dat een huizencrisis zoals die zich voordeed tussen 2009 en 2013, voor de deur staat. In de crisisjaren daalden huizenprijzen vanaf het piekniveau van 2008 met liefst 20 procent. Een herhaling van zo’n crash lijkt niet heel waarschijnlijk.
Economen rekenen voor de komende jaren weliswaar op een afkoeling van de huizenmarkt, maar de huizenmarktspecialisten van onder meer ABN Amro gaan voor 2020 nog altijd uit van een gemiddelde prijsstijging van 3 procent.
Toch kan het voor huiseigenaren geen kwaad om na te gaan wat ze kunnen doen, mocht het weer een tijdje minder gaan met de huizenmarkt. We noemen vier punten om in de gaten te houden.
Dalende huizenprijs... zolang je de maandlasten kunt dragen is er weinig aan de hand
Een huis is voor de meeste Nederlanders op de eerste plaats een plek om te wonen en geen beleggingsobject. Dat betekent ook dat het kunnen dragen van de maandlasten veel belangrijker is, dan de prijsschommelingen van de waarde van woningen.
Tijdens de huizencrisis van de jaren 2009-2013 zakte de waarde van veel woningen onder het niveau van de hypotheeksom. Ofwel woningen kwamen 'onder water te staan'. Dat gold in 2014 voor bijna 1,5 miljoen woningen.
Tegelijk is het aantal wanbetalingen op hypotheken in de crisisjaren zeer beperkt gebleven. DNB becijferde enkele jaren geleden dat de huizencrisis bij de vier grootste banken in Nederland zorgde voor een stijging van slechts 0,2 procent van de kredietverliezen op hypotheekportefeuilles.
Hier komt nog bij dat door de aanscherping van de regels voor de hypotheekrenteaftrek sinds 2013 veel meer woningen met een annuïteitenhypotheek worden gefinancierd. Met zo'n hypotheek start je aan het begin van de looptijd meteen met aflossen.
Vóór 2013 was het veel gebruikelijker om deels een aflossingsvrije hypotheek te nemen, waarbij de schuld dus tijdens de looptijd van de hypotheek niet wordt afgelost.
Inkomensverlies en renteschok
Voor huiseigenaren is het, afhankelijk van het soort hypotheek, vooral belangrijk om te kijken wat het risico is voor je woonlasten tijdens een crisisperiode. Daarbij spelen twee zaken mee.
Als je in een periode van economische malaise inkomensverlies lijdt door bijvoorbeeld tijdelijke werkloosheid, kunnen de woonlasten zwaarder gaan wegen. Dit is één van de redenen om wat extra spaargeld achter de hand te hebben; dat kan dienen als overbrugging in de zoektocht naar een nieuwe baan.
Het tweede risico ligt bij stijging van de hypotheekrente, in een periode dat je inkomen niet of nauwelijks toeneemt. Gelet op de ultralage hypotheekrentes van dit moment lijkt dit allesbehalve een acuut risico. Maar toch is het goed om eens te kijken wat er bijvoorbeeld gebeurt met de woonlasten, als je te maken krijgt met een twee keer zo hoge hypotheekrente.
Stel: je hebt twee jaar geleden een annuïteitenhypotheek afgesloten van 350.000 euro tegen een rente van 2 procent. En als huishouden heb je in totaal een jaarinkomen van 80 duizend euro. Dan zijn je netto maandlasten in dit jaar 1.129 euro, zo kun je uitrekenen met behulp van de site berekenhet.nl.
Met de annuïteitenhypotheek heb je in 2021 al ruim 40 duizend euro afgelost. Als je in dat jaar te maken krijgt met een verdubbeling van de hypotheekrente naar 4 procent, loopt de netto maandlast met ongeveer 130 euro op.
In het geval van een aflossingsvrije hypotheek werkt dit anders. De netto maandlast van een hypotheek van 350 duizend euro ligt bij een rente van 2 procent (en een bruto inkomen van 80.000 euro) op iets meer dan 400 euro. Dus veel lager dan bij de annuïteitenhypotheek omdat je niet aflost.
Tegelijk komt een renteschok bij een aflossingsvrije hypotheek veel harder aan. Als de hypotheekrente verdubbelt naar 4 procent, stijgt de netto maandlast in dit voorbeeld met ruim 330 euro per maand.
Het risico voor de betaalbaarheid van de maandlasten in tijden van crisis kan dus sterk verschillen, afhankelijk van het soort hypotheek dat je hebt.
Verhuis niet als het niet nodig is
Voortbordurend op het bovenstaande: een daling van huizenprijzen hoeft praktisch geen probleem op te leveren, zolang je de maandlasten kunt dragen...en je niet verhuist.
Als je wél verhuist en de waarde van de hypotheek is bijvoorbeeld hoger dan de waarde van de woning, kan er een probleem zijn: als huiseigenaar krijg je dan te maken met een restschuld die je moet meefinancieren bij de aankoop van een nieuwe woning.
Maar zoals gezegd: met annuïteitenhypotheken neemt het risico van restschulden in de loop van de tijd fors af.
In algemene zin kan wel lonen om even te wachten met verhuizen in een crisisperiode, als dat niet strikt noodzakelijk is. Moet je toch verhuizen, bijvoorbeeld omdat je een nieuwe baan krijgt die erg ver is van je huidige woonplaats of vanwege een scheiding, dan hangt veel af van de ontwikkeling elders op de woningmarkt.
Als huizenprijzen over de hele linie dalen, dan gaat het vooral om het relatieve verschil tussen regio's bij de vraag wat je nog kunt krijgen voor een bepaalde prijs.
Extra aflossen
Als je het risico van de maandlasten én de problemen die kunnen ontstaan bij verhuizen in ogenschouw neemt, dan blijkt telkens: hoe hoger de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, des te kwetsbaarder ben je tijdens een huizencrisis.
Het blijft dus interessant om als voorzorgsmaatregel extra af te lossen op een hypotheeklening. Intermediair Van Bruggen Adviesgroep zegt daarover in de nieuwsbrief van deze week: "Je kunt zelf nog een extra buffer opbouwen door extra af te lossen. Dit is ondanks de aftrekbaarheid van de hypotheekrente op dit moment een betere investering dan je geld op een spaarrekening te hebben staan."
Kortom: door extra af te lossen bouw je een vermogensbuffer op in de woning om eventuele prijsklappen op de huizenmarkt op te vangen én zorg je voor lagere maandlasten.
Extra spaarbuffer achter de hand
Een andere mogelijkheid is een wat hogere spaarbuffer op te bouwen als calamiteitenfonds. Die kun je dan inzetten om extra af te lossen op de hypotheeklening, mocht dat acuut nodig zijn.
Of, zoals hierboven aangegeven: in het geval van een inkomensval heb je met een spaarbuffer achter de hand om je maandlasten dragelijk te houden.
