Oude wetten gaan steeds minder op als je kijkt naar de ontwikkeling van hypotheekrentes. Die dalen keihard. Daarbij gebeuren er vreemde dingen met hypotheekrentes voor verschillende rentevaste perioden én met hypotheekrentes die verschillen wat betreft de risico’s.

Met de hypotheekrente is het normaal gesproken zo dat als je kiest voor een langere rentevaste periode je te maken krijgt met een iets hogere rente. Dit komt onder meer doordat een geldverstrekker bij een langere rentevaste periode meer last heeft van het feit dat inflatie de onderliggende koopkracht van de geldlening aantast. Een hogere rente biedt dan compensatie voor de geldontwaarding van de lening.

Maar momenteel is steeds meer sprake van een omgekeerde situatie. De gemiddelde variabele hypotheekrente is bijvoorbeeld hoger dan de gemiddelde rente voor 5 en 10 jaar vast. Bovendien is de 10-jaarsrente bijna gezakt tot het niveau van de 5-jaarsrente. Dat is in onderstaande grafiek te zien.

In jargon wordt deze situatie een ‘omgekeerde rentecurve’ genoemd. “Het lijkt een kwestie van tijd voordat de gemiddelde rente op 10 jaar vast zelfs lager wordt dan die op 5 jaar vast”, schrijft financieel intermediair De Hypotheekshop in de nieuwsbrief van deze week.

Zo’n omgekeerde rentecurve kan de voorbode van een recessie zijn. De laatste keer dat de 10-jaarsrente voor hypotheken onder de 5-jaarssrente zakte was in 2008, op het moment dat de kredietcrisis losbarstte en de huizenmarkt in de zware dip belandde.

Maar De Hypotheekshop wijst erop dat sommige economen ook met andere verklaringen komen, zoals de structureel zeer lage inflatie. Bij dit laatste gaat het niet zozeer om Nederland, waar de inflatie relatief hoog is, maar om de inflatie in de eurozone als geheel. Die lage inflatie gaat gepaard met een zeer ruimhartig monetair beleid, waarbij de Europese Centrale Bank strooit met gratis geld om rentes kunstmatig laag te houden. En dat raakt ook hypotheekrentes.

Rentevoordeel NHG-hypotheek neemt af bij 20 en 30 jaar vast

Dan een ander fenomeen dat wijst op een ongewone situatie op de hypotheekmarkt. Normaal gesproken verlenen geldverstrekkers kortingen op de hypotheekrente als ze minder risico lopen met de geldlening.

Lees ook op Business Insider

Dit is bijvoorbeeld het geval met hypotheken met een NHG-verzekering. Die biedt geldverstrekkers een garantie dat ze hun lening terugkrijgen als een huiseigenaar niet meer in staat is om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Hierdoor kennen NHG-hypotheken vaak een wat lagere hypotheekrente vergeleken met hypotheken zonder NHG.

Maar, zo merkt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep op in de nieuwsbrief van deze week, door de almaar dalende hypotheekrentes neemt het rentevoordeel van de NHG-hypotheek af. Dit geldt vooral voor rentevaste perioden van 20 en 30 jaar.

Van Bruggen merkt op dat je voor een hypotheek zonder NHG-verzekering een jaar geleden 0,5 procentpunt tot 0,6 procentpunt extra rente betaalde vergeleken met een NHG-hypotheek. Dit verschil is echter geslonken tot gemiddeld 0,4 procentpunt. Bij de hypotheek zonder NHG-verzekering gaat het dan om een lening die even hoog is als de waarde van de woning, ofwel 100 procent van de marktwaarde.

Als mogelijke redenen voor het kleinere renteverschil tussen NHG en niet-NHG noemt Van Bruggen de toegenomen concurrentie tussen geldverstrekkers op de lange rentevaste perioden van 20 en 30 jaar.

Ook merkt Van Bruggen op dat dankzij de opkomst van annuïteiten- en lineaire hypotheken de restschuld van hypotheken veel sneller daalt vergeleken met de crisisjaren tussen 2009 en 2013. Toen bestond een veel groter deel van de hypotheken uit aflossingsvrije hypotheken en zorgde de huizencrisis ervoor dat veel huiseigenaren te maken kregen met een woningwaarde die lager was de hoogte van de hypotheek.

Lees meer over hypotheken en de huizenmarkt: