- De woningmarkt bestaat uit treintjes waar haperende wagons vertraging of stilstand van de trein veroorzaken.
- Zo’n haperende wagon kan bijvoorbeeld een starter zijn voor wie woningen te duur zijn of een huiseigenaar die niet doorstroomt naar nieuwbouw.
- De vertraging van deze ‘woningmarkttrein’ is te zien in het aantal woningverkopen dat is gedaald.
- Lees ook: Starters op huizenmarkt hebben minder last van concurrentie beleggers, maar huurders hebben het zwaarder in vrije sector
De starter voor wie woningen onbetaalbaar zijn, de huiseigenaar die zijn woning niet voor de gewenste prijs verkocht krijgt of nieuwbouwwoningen die boven het budget van kopers liggen. Ze maken deel uit van een woningmarkttrein die vertraagt of tot stilstand komt als een van de schakels hapert.
In het eerste kwartaal van 2023 is bijvoorbeeld het aantal aangeboden nieuwbouwwoningen gestokt op een niveau dat voor het laatst in 2015 werd genoteerd, blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Nieuwbouwprojecten kampen met de stikstofcrisis, een gebrek aan bouwmaterialen en gestegen bouwkosten, waardoor de haalbaarheid onder druk is komen te staan.
Nieuwbouwprijzen bewegen niet flexibel mee met de dalende verkoopprijzen van bestaande woningen, waardoor nieuwbouw relatief duur is. Tel daar de voorzichtigheid van kopers bij op die hun budget het afgelopen jaar hebben zien slinken door de gestegen hypotheekrente en de boel zit aardig vast. Nieuwbouwprojecten worden steeds vaker teruggetrokken omdat er te weinig kopers zijn.
De verkoopdynamiek blijft van een zeer laag niveau, aldus de NVM in haar kwartaalrapport.
Trein eindigt met huur of nieuwbouwwoning
De teruglopende nieuwbouw leidt ook tot verstoringen bij de verkoop van bestaande woningen, schrijft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week. En dat komt omdat de huizenmarkt uit 'treintjes' van woningverkopen bestaat.
Aan het begin van een trein staat de starter die een woning wil kopen in het meestal iets lagere segment. De verkoper van de starterswoning zoekt als doorstromer weer naar een iets duurdere woning. Een trein dus. De verkoper van de duurdere woning kan bijvoorbeeld naar een goedkopere of duurdere koopwoning verhuizen, of de koopmarkt verlaten door te gaan huren.
Volgens Van Bruggen kan een trein in theorie heel lang worden als sommige verkopers inderdaad van een duurdere naar een goedkopere woning verhuizen. Denk bijvoorbeeld aan mensen die de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt en wiens kinderen het huis uit zijn. Zij hebben minder ruimte nodig en moeten het in veel gevallen vaak met een lager pensioeninkomen doen, waardoor verhuizen naar een goedkopere en kleinere woning een logische stap is.
Maar in de praktijk verhuizen verkopers vooral naar duurdere woningen. Het treintje eindigt wanneer de laatste verkoper besluit de koopwoningmarkt te verlaten, bijvoorbeeld door te gaan huren, of als ze een nieuwbouwwoning kopen.
Redenen om de koopwoningmarkt te verlaten
Enkele redenen om de koopwoningmarkt te verlaten zijn volgens Van Bruggen:
- Woningeigenaren verhuizen naar een huurwoning, bijvoorbeeld vanwege het hierboven genoemde lagere pensioeninkomen. Maar ook een scheiding kan huiseigenaren een huurwoning in drijven, omdat geen van beide de hypotheeklasten kan betalen.
- Erfgenamen verkopen de woning van een overleden ouder.
- Beleggers verkopen hun woning voor verhuur omdat zij te maken hebben gekregen met hogere kosten en strengere wet- en regelgeving.
Volgens Van Bruggen is het aantal woningeigenaren dat de koopmarkt om bovenstaande redenen verlaat, relatief beperkt. Al ziet de financieel intermediair wel een forse toename van beleggers die hun verhuurwoning verkopen.
De belangrijkste reden dat een treintje eindigt is toch dat de verkoper een nieuwbouwwoning koopt. Hiermee wordt het treintje ontkoppeld van de aankoop van een andere koopwoning. Immers, er is geen verkoper die moet verhuizen.
Stagnatie woningmarkt door haperende nieuwbouw
We zijn er net van uitgegaan dat de starter in het eerste wagonnetje stapt. Aan de andere kant is de verkoper van een bestaande woning die een nieuwbouwhuis koopt echter ook het startpunt van een treintje, aldus Van Bruggen. De nieuwbouwmarkt zit in het slob, beschreven we net al, en de vooruitzichten op korte termijn zijn niet goed.
Dit heeft indirect ook invloed op de markt voor bestaande koopwoningen, omdat aan de nieuwbouwkant geen nieuw treintje gevormd wordt. Waarschijnlijk zijn er genoeg mensen die willen verhuizen, maar als er aan het einde van een treintje geen verkoper is die de koopwoningmarkt verlaat door te huren of naar nieuwbouw te verhuizen, dan stagneert de hele woningmarkt.
Dat de woningmarkt stagneert, is terug te zien in het aandeel koopwoningen dat per jaar van eigenaar wisselt. In de hoogtij jaren van 2016 tot en met 2021 wisselde één op de twintig koopwoningen van eigenaar. In 2022 daalde dit naar één op de 24, om in 2023 verder te zakken naar één op de 28, zo toont de onderstaande grafiek van Van Bruggen.
De verkoopdynamiek is dus niet alleen bij nieuwbouw van een laag niveau, dit geldt voor de hele koopwoningmarkt. Dit komt deels door de eerder genoemde stijging van de hypotheekrente, die afgelopen jaar opliep van zo'n 1- tot 1,5 procent voor 10 jaar vast tot ongeveer 4- à 5 procent nu. De maandlasten blijven daardoor relatief hoog, ondanks de gedaalde huizenprijzen.
Maar dat is niet de enige reden waardoor potentiële kopers het wellicht laten afweten. Het is ook gewoon lastig om een geschikte koopwoning te vinden.
