- Sinds gemeenten beleggers op de huizenmarkt kunnen weren, kopen starters vaker een woning.
- Dat blijkt uit onderzoek van onder meer de universiteiten van Amsterdam en Rotterdam.
- Wel hebben huurders in de vrije sector het zwaarder, omdat het aanbod van goedkopere huurwoningen slinkt en de huurprijzen stijgen.
- Lees ook: Huren of kopen? Dit zijn de verschillen in kosten gemeten over dertig jaar
Sinds begin 2022 mogen gemeenten voor bestaande woningen verbieden dat deze worden verhuurd, via een zogenoemde zelfbewoningsplicht voor kopers. Eind vorig jaar hadden ongeveer 130 gemeenten plannen om de zelfbewoningsplicht door te voeren. Dit betekent in principe dat particulieren op de huizenmarkt in sommige gemeenten minder concurrentie krijgen van beleggers die woningen kopen voor de verhuur.
De vraag is of starters op de huizenmarkt hiervan hebben geprofiteerd. Uit nieuw onderzoek van universiteiten de Universiteit van Amsterdam (UvA) en de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR), in samenwerking met het Kadaster, waar het Financieele Dagblad over schrijft. blijkt dat er afgelopen jaar zo’n 2.000 woningen naar starters gingen, die anders in handen van beleggers zouden zijn gevallen.
De zelfbewoningsplicht pakt volgens het onderzoek wel nadelig uit voor huurders die buiten het sociale segment vallen, maar op de vrije markt niet een zeer hoge huur kunnen betalen. Zij hebben minder huurmogelijkheden.
Gemeenten mogen beleggers weren op huizenmarkt via zelfbewoningsplicht
Nederland maakte het afgelopen jaar mogelijk voor gemeenten om vastgoedbeleggers uit bepaalde wijken te weren. Tientallen gemeenten, waaronder de vier grootste steden, maken er inmiddels gebruik van. In Rotterdam geldt het opkoopverbod in zestien wijken, in Amsterdam en Utrecht zelfs in de gehele stad.
Vaak geldt overigens wel een een maximumgrens voor de opkoopbescherming. In Amsterdam gaat het bijvoorbeeld in 2023 om woningen met een WOZ-waarde tot maximaal 533.000 euro waarvoor een zelfbewoningsplicht geldt.
Door beleggers te weren, proberen gemeenten schaarste op de woningmarkt een halt toe te roepen, want dat zou de huizenprijzen opvoeren. Ook willen ze meer woningen klaarstomen voor starters.
In het behalen van dat laatste doel zijn gemeenten geslaagd, blijkt uit de studie. In Rotterdamse wijken met een opkoopbescherming kochten beleggers voorheen 35 procent van de woningen. Sinds het verbod valt nog maar één op de tien woningen in handen van een belegger. We moeten daarbij denken aan ouders die een woning kopen om aan hun kinderen te verhuren, iets wat nog wel is toegestaan. Beleggers blijken hun activiteiten bovendien niet te verplaatsen naar wijken zonder zo'n opkoopverbod.
Geen bewijs voor effect op huizenprijzen
Daar tegenover staat dat de onderzoekers geen bewijs vonden dat beleggers de prijzen op de woningmarkt überhaupt opdrijven. "Dan had je nu een flinke daling moeten zien van de huizenprijzen in wijken waar de opkoopbescherming geldt en die zien we niet", zegt onderzoeker Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit Rotterdam tegen het FD.
Ook blijkt de regel nadelig te zijn voor huurders met een middeninkomen, omdat zij het vaakst de woningen huren die beleggers hebben opgekocht. Als die woningen wegvallen, genieten zij een minder groot aanbod op de woningmarkt in het goedkopere segment op de vrije huurmarkt.
Een speciale categorie vormen arbeidsmigranten die op zich qua inkomen zelfs in aanmerking zouden komen voor een sociale huurwoning, maar de eerste jaren geen kans maken vanwege de wachtlijsten voor sociale huur.
De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) waarschuwde al in 2021 dat de regel voor huurders minder goed uit kan pakken.
