Luister hieronder naar de audioversie van dit artikel


0:00
6:54

Het aandeel starters dat verwacht in de komende twaalf maanden een huis te kunnen komen, is opnieuw gedaald. Met de hoge inflatie en dalende leencapaciteit lijken die zorgen niet onterecht.

Van alle starters op de Nederlandse woningmarkt verwacht slechts 11 procent de komende twaalf maanden een huis te kopen. Een kwartaal eerder was dat nog 15 procent. Dat blijkt uit de startersbarometer over tweede kwartaal van 2022 van hypotheekadviseur Viisi Hypotheken.

De barometer is een periodiek onderzoek dat PanelWizard dit keer heeft uitgevoerd onder 1.024 Nederlanders tussen de 22 en 35 jaar zonder koopwoning.

Bijna 9 op de 10 starters denkt dat hun positie op de woningmarkt de komende drie maanden nog verder verslechtert. Vooral jonge dertigers schatten hun slagingskansen op de koopmarkt somberder in. In het eerste kwartaal van 2022 verwachtte ruim 20 procent van hen nog een huis te kunnen kopen, dat is nu nog 12 procent. Onder twintigers is het sentiment met 11 procent hetzelfde gebleven.

Volgens Hergen Dutrieux, medeoprichter van Viisi Hypotheken zijn starters "momenteel bevangen door een gevoel van radeloosheid".

De positie van jonge huizenkopers lijkt er de komende tijd inderdaad niet beter op te worden. Starters zijn al langer de pineut omdat zij in de oververhitte woningmarkt niet konden opbieden tegen meer vermogende groepen als beleggers met diepe zakken en doorstromers die hun overwaarde kunnen inzetten. Bovendien zijn de huizenprijzen sinds het dieptepunt in 2013 gemiddeld 91 procent duurder geworden, en dat heeft betaalbaarheid van woningen geen goed gedaan.

Wel konden starters, als ze een voet tussen de deur kregen, profiteren van een ultralage hypotheekrente. Maar de hypotheekrentes beginnen inmiddels aardig op te lopen als gevolg van de hoge inflatie die is ingezet door het herstel van economieën na de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne.

Uit het onderzoek Viisi Hypotheken blijkt dat de sterk gestegen energieprijs het pessimisme onder starters heeft aangewakkerd, maar het zijn ook de stijgende hypotheekrentes die hen op korte termijn parten kunnen spelen.

De onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrentes voor 10 en 20 jaar vast zonder NHG-verzekering.

Te zien is dat de rentes in januari zachtjes op begonnen te lopen, om begin februari in de versnelling te gaan. De gemiddelde rentes voor 10 en 20 jaar zijn nu ongeveer 2 procentpunt hoger dan in december 2021 en liggen op respectievelijk 3,39 en 3,88 procent.

Hoewel de stijgende rentes de animo van andere kopers als beleggers kunnen temperen, zodat starters meer ruimte krijgen, en ervoor zorgen dat de huizenprijs minder hard stijgt, kleeft er ook een groot nadeel aan. Geldverstrekkers berekenen de maximale hypotheek onder meer aan de hand van inkomen en rente. Een hogere hypotheekrente betekent dat starters minder kunnen lenen.

Bijna €27.000 lagere hypotheek dan in januari

Om een voorbeeld te geven gaan we uit van koppel dat een woning voor de gemiddelde huizenprijs van 428.000 euro op het oog heeft. Gezamenlijk verdienen ze 82.000 euro per jaar en ze brengen elk de helft binnen.

Als dit stel eind januari een hypotheek afsloot tegen de destijds gemiddelde rente van 1,5 procent voor 10 jaar vast, dan konden ze op basis van hun inkomen maximaal 435.597 euro lenen, volgens deze tool van berekenhet.nl.

Inmiddels is de gemiddelde rente voor dezelfde hypotheek gestegen naar 3,39 procent. Zou het stel voor deze hypotheek nu aankloppen bij de bank, dan slinkt hun maximale hypotheek naar 408.833 euro.

Omdat ze bijna 27.000 euro minder kunnen lenen, valt de woning buiten hun bereik. Althans, als ze geen spaarpot of schenking kunnen inzetten en volledig afhankelijk zijn van de hypotheek.

En dan zijn we dit voorbeeld nog uitgegaan van een stel dat met twee inkomens in aanmerking kan komen voor woningen van rond de vier ton. Voor alleenstaanden is het bijna onmogelijk om een woning ter waarde van de huidige gemiddelde huizenprijs te kopen, tenzij iemand meer dan 80.000 euro verdient of een flinke spaarpot heeft.

Hypotheekrente stijgt mogelijk nog verder

Ondertussen ziet het er niet naar uit dat woningen op korte termijn betaalbaarder worden voor starters. Want de kans is groot dat de hypotheekrentes verder stijgen, althans dat suggereren de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt.

Obligatiebeleggers zijn nerveus geworden van de inflatiecijfers in Europa en de Verenigde Staten, die afgelopen week hardnekkiger bleken dan economen voorspelden. De Nederlandsche Bank schroefde de verwachting voor de gemiddelde inflatie in Nederland voor dit jaar op tot bijna 9 procent volgens de Europese rekenmethode.

De rente op de 10 jarige Nederlandse staatslening is omhoog geschoten naar inmiddels 2,1 procent. De 10-jaarsrente voor staatsleningen geldt als anker voor de hypotheekmarkt, omdat deze rente een indicatie geeft van de kosten die geldverstrekkers zelf maken als ze geld lenen om hypotheken te verstrekken.

Als geldverstrekkers hun winstmarges op peil willen houden, zullen ze op den duur de hypotheekrentes moeten verhogen.

Scherpere hypotheeknormen in 2023

Daar komt nog eens bij dat in 2023 waarschijnlijk de hypotheeknormen worden aangescherpt. Deze normen bepalen hoeveel mensen maximaal mogen lenen voor een huis zonder al te snel in de problemen te komen. Ze worden opgesteld door budgetvoorlichtingsinstituut Nibud en als advies aangeboden aan de regering, die dit steevast overneemt. Geldverstrekkers moeten deze normen hanteren bij het berekenen van de maximale hypotheek.

"Als de hypotheekrente en de inflatie oplopen, is het logisch dat de leennormen volgend jaar wat scherper zullen zijn", zei Marcel Warnaar van Nibud onlangs in een interview met De Volkskrant.

Warnaar zei nog niet te weten hoe sterk de normen zullen veranderen. Hij beloofde wel dat het geen enorme klap zal zijn, omdat het Nibud veranderingen verwerkt op basis van een gemiddelde over een periode van vier jaar. De teruggang van koopkracht door inflatie hoeft niet in één keer meegenomen te worden.

Bovendien kunnen zich nog economische ontwikkelingen voordoen voordat het definitieve advies op 1 oktober wordt ingeleverd in Den Haag. De inflatie kan later dit jaar nog meevallen, de lonen kunnen alsnog meestijgen of het kabinet komt met een belastingverlaging, schetst Warnaar in De Volkskrant. Maar vooralsnog ziet hij "een echte daling in de bestedingsruimte van mensen". "Als dat zo blijft, dan heeft dat zijn weerslag op alle financiën, dus ook op de leenruimte voor hypotheken."

Lees meer over hypotheken: