Huizenbezitters die uit elkaar gaan, moeten heel veel regelen.

Er zijn grofweg twee opties: een van beiden blijft in de woning achter of het huis wordt verkocht.

Dat lijkt simpel, maar in de praktijk kan de procedure leiden tot dure misverstanden.

We lichten er tien uit, met hulp van Martin Hagedoorn, productmanager bij De Hypotheekshop.

Misverstand 1: De achterblijver mag de hypotheekrente blijven aftrekken

Hypotheekadviseurs komen ze geregeld tegen: huizenbezitters die na de echtscheiding in het huis achterblijven, hun ex-partner niet hebben uitgekocht, maar nog wel jarenlang de volledige hypotheekrente blijven aftrekken van de inkomstenbelasting.

“Zij vergeten dat de aftrek na twee jaar wijzigt”, zegt Hagedoorn.

Hij wijst erop dat voor stellen die uit elkaar gaan een overgangsregeling geldt. Beide partijen mogen maximaal twee jaar de hypotheekrente die ze zelf hebben betaald aftrekken. Daarna mag de achterblijvende partij alleen nog de volledige rente aftrekken als hij volledig eigenaar is. Anders vervalt de helft van de hypotheekrenteaftrek.

Lees ook op Business Insider

Wil je problemen met de fiscus voorkomen, zorg er dan voor dat je je partner binnen 24 maanden uitkoopt en het huis op jouw naam zet.

Je moet dan eerst de hypotheekverstrekker laten toetsen of je in staat bent om de hypotheek in je eentje te betalen. Gaat deze akkoord, dan kun je de woning en de hypotheek bij de notaris op één naam zetten.

Misverstand 2: Na mijn vertrek vervallen mijn plichten

Als je samen een huis koopt, ben je beiden aansprakelijk voor de volledige hypotheek. Dit verandert niet automatisch als je de woning verlaat, waarschuwt Hagedoorn.

Het eigendom en daarmee ook de hoofdelijke aansprakelijkheid, vervalt pas als het eigendom van de woning en de hypotheek overgaan naar de achterblijvende partner.

Zolang dat niet is gebeurd, loop je dus het risico dat de bank bij jou aanklopt als je ex-partner zijn hypotheeklasten niet betaalt.

Misverstand 3: Voor het leningdeel van mijn ex gelden dezelfde voorwaarden

Veel huizenbezitters die in de woning achterblijven denken ten onrechte dat voor het leningdeel dat ze overnemen van hun ex-partner hetzelfde regime geldt als voor hun eigen leningdeel.

Zij hebben het mis, meent Hagedoorn. “Het leningdeel van de partner geldt fiscaal als een nieuwe lening. Dat betekent dat dit annuïtair moet worden afgelost, om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen.”

Had je een spaarhypotheek en/of een aflossingsvrij deel, dan mag dat alleen behouden blijven voor het eigen oorspronkelijke leningdeel.

Misverstand 4: … en ik kan profiteren van een lagere rente

Aangezien het leningdeel dat je van je ex-partner overneemt voor de fiscus geldt als een nieuwe lening, kun je ook profiteren van de huidige lage hypotheekrente, zou je zeggen.

“Helaas”, zegt Hagedoorn. “Wat betreft de rente geldt het als een voortzetting van je hypotheek. Je behoudt dus de rente die je destijds had afgesproken toen je de hypotheek afsloot.”

Dat kan leiden tot scheve gezichten. “De partner die het huis verlaat en een nieuwe woning koopt, kan wel gebruikmaken van de lagere hypotheekrente, terwijl de partner die achterblijft vastzit aan het oude, hogere rentetarief.”

Misverstand 5: Restschuld? Met NHG krijg ik deze altijd vergoed

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en moet je je huis na een scheiding verkopen, dan kom je in aanmerking voor kwijtschelding van de restschuld.

Maar één andere eis wordt vaak over het hoofd gezien, merkt Hagedoorn: de verkoop moet financieel noodzakelijk zijn.

Heeft een van beide partijen voldoende inkomen om de hypotheek alleen te kunnen blijven betalen, maar besluit je toch het huis te verkopen, dan draai je zelf op voor een eventueel verlies.

Misverstand 6: Eerst scheiden. Dan pas het huis

Wat doen we met het huis? Die vraag komt bij veel stellen pas aan bod als ze de echtscheiding al hebben afgewikkeld.

Dat kan leiden tot vervelende situaties, merkt Hagedoorn. “Soms blijkt dat een van beide partijen na de scheiding niet verder kan. Er is bijvoorbeeld zo’n hoge alimentatieverplichting afgesproken dat het financieel niet haalbaar is om in het huis achter te blijven of om een nieuwe woning te kopen.”

Hij adviseert daarom om het huis al in een vroeg stadium bij de afwikkeling van de echtscheiding te betrekken. “Je kunt dan bijvoorbeeld een lagere alimentatie afspreken en de andere partner ter compensatie wat extra vermogen toebedelen. Bekijk de financiën altijd in samenhang.”

Misverstand 7: Overlijdensrisicoverzekering vergeten

Aan veel hypotheken is een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld. Veel huizenbezitters vergeten om na de echtscheiding de polis aan te passen, door de verzekering te splitsen of deze op één naam te zetten. Hierdoor maakt de ex-partner nog steeds aanspraak op een uitkering uit deze verzekering.

Hagedoorn adviseert om deze verzekering niet uit het oog te verliezen. Wil je een ingewikkelde procedure voorkomen, dan is het slim om bij de aankoop van een huis losse overlijdensrisicoverzekeringen af te sluiten.

Misverstand 8: Hogere inleg? Dan profiteer ik ook extra mee van waardestijging

Misschien heb jij een groter bedrag ingelegd bij de aankoop van de woning, omdat je bijvoorbeeld een schenking van je ouders hebt gekregen. Het is dan fair als je ook extra profiteert van de waardestijging van je huis.

Dit gebeurt echter niet automatisch, waarschuwt Hagedoorn. Ben je getrouwd, dan profiteer je naar rato mee, mits de inbreng goed is vastgelegd.

Maar ben je samenwonend en heb je geen aanvullende afspraken gemaakt in bijvoorbeeld een samenlevingsovereenkomst, dan heb je alleen recht op het bedrag dat jij in de woning hebt gestopt. De overwaarde wordt dan fifty-fifty verdeeld.

Misverstand 9: Woning alleen op mijn naam? Dan blijft het huis altijd van mij

De eigendomsakte is leidend bij de verdeling van de woningwaarde, zou je zeggen. Maar ben je in gemeenschap van goederen getrouwd, dan kan dat heel anders uitpakken.

In dat geval zijn jullie beiden eigenaar van het huis, ook als de eigendomsakte oorspronkelijk alleen op jouw naam stond. Dit betekent dat de woningwaarde dan fifty-fifty moet worden verdeeld.

Ben je getrouwd na 1 januari 2018 in beperkte gemeenschap van goederen en staat de woning alleen op jouw naam, dan blijft het huis jouw eigendom. Meer informatie over de nieuwe huwelijkswetgeving vind je in dit artikel.

Misverstand 10: Ik heb geen last van het eigenwoningverleden van mijn ex

Wie vanaf 2001 een huis heeft gekocht, mag de rente dertig jaar aftrekken. Maar in veel situaties, zeker als je gehuwd was in gemeenschap van goederen, heeft het hypotheekverleden van je ex-partner ook invloed op jouw hypotheekberekening, legt Hagedoorn uit.

Onder bepaalde voorwaarden kan dit ook het geval zijn bij samenwonenden.

Dat kan ertoe leiden dat je zelf minder lang hypotheekrente mag aftrekken als je een nieuwe hypotheek afsluit. Heeft je ex-partner bijvoorbeeld tien jaar voor jouw komst de hypotheekrente afgetrokken, dan mag je zelf over dit leningdeel nog maar twintig jaar de hypotheekrente aftrekken. Je loopt over dit deel dus tien jaar renteaftrek mis.

Dat kan er ook toe leiden dat je minder kunt lenen dan je had verwacht.

LEES OOK: Een financieel planner geeft 6 tips om je scheiding soepel te laten verlopen