Niet alleen Airbnb en beleggers drijven de Amsterdamse huizenprijzen op, ook de toestroom van expats en buitenlandse studenten zorgt ervoor dat een optrekje in de hoofdstad steeds onbereikbaarder wordt voor de gemiddelde Amsterdammer.

Dat blijkt uit onderzoek van ING Economisch Bureau.

Sinds het einde van de huizencrisis in 2013 stegen de prijzen van koopwoningen in Amsterdam met 70 procent, flink harder (30 procent) dan het nationaal gemiddelde. Dat heeft te maken met verschillende oorzaken.

Zo is Amsterdam in trek bij beleggers die nu goed kunnen verdienen aan Amsterdamse stenen. Daarnaast zijn kopers die rekening houden met Airbnb-verhuur bereid meer te betalen voor een woning, al wordt dat effect afgezwakt door nieuwe regels.

Maar ook kennismigranten en buitenlandse studenten die in Amsterdam hun heil zoeken, vergroten de druk op de woningmarkt.

Aantal expats en buitenlandse studenten gegroeid

De migranten die voor werk naar Amsterdam verhuizen, zijn bijvoorbeeld expats die tijdelijk blijven of hoogopgeleide werknemers die voor langere tijd in de hoofdstad wonen. Hun aantal steeg sinds 2012 met 33 procent naar 9600 in 2018. Het aantal internationale studenten dat Mokum verkoos, is tussen 2012 en 2018 gegroeid van 1800 naar 5000.

Hoewel de expats en internationale studenten maar een klein deel van de Amsterdamse bevolking uitmaken, doen ze wel een beroep op de Amsterdamse woningvoorraad. Het gros gaat op zoek naar een woning in de vrije sector met huurprijzen boven de 700 euro, of struint de koopmarkt af. Het aantal woningen uit deze segmenten dat jaarlijks op de markt komt, haalt bij lange na niet het aantal nieuwe (tijdelijke) bewoners in Amsterdam.

Lees ook op Business Insider

De instroom van migranten en buitenlandse studenten is drie keer zo groot als de toename van de voor hen relevante woningvoorraad, zoals de grafiek hieronder laat zien.

(Klik voor uitvergroting)

Arbeidsmigranten hebben vaak een dikkere portemonnee dan Amsterdammers. Van de groep die zich in 2017 in Amsterdam vestigde, verdiende bijna de helft een jaarinkomen hoger dan 50.000 euro bruto. Van de Amsterdammers verdient 27 procent meer dan een halve ton bruto. Daarmee verschilt 2017 van de situatie in 2012, toen het aandeel goed verdienende arbeidsmigranten met 22 procent een stuk lager lag.

(Klik voor uitvergroting)

 

Arbeidsmigranten drijven niet alleen de prijzen op de koopmarkt op als ze op zoek gaan naar een koopwoning, dit is ook het geval als ze voor een huurwoning gaan. Met deze koopkrachtige groep in gedachten is het voor particuliere beleggers aantrekkelijk een woning te kopen om te verhuren (buy to let). Ze verwachten hoge huuropbrengsten en zijn daarom ook bereid meer te betalen voor een koopwoning.

Binnen een jaar een eigen woning

Daarnaast hebben expats en buitenlandse studenten vaak haast met het vinden van woning omdat ze gebonden zijn aan een studiejaar of startdatum bij hun werkgever, die tijdsdruk kan ervoor zorgen dat ze dieper in de buidel willen tasten. Overigens bezitten arbeidsmigranten binnen een jaar na vestiging in Amsterdam een eigen woning.

Volgens ING komt er voorlopig geen eind aan de opwaartse prijsdruk door de toestroom van arbeidsmigranten en buitenlandse studenten. Amsterdam is hard op weg een creatieve ICT-hub te worden en nu al hebben bedrijven Amsterdam verkozen naar aanleiding van Brexit. Die trends zetten voorlopig door.

Lees meer over de woningmarkt: