Hoelang gaat een Nederlandse woning eigenlijk mee?

Business Insider belde met enkele experts en daaruit blijkt dat we eigenlijk geen flauw idee hebben van de levensduur van een huis.

“De gemiddelde Vinexwijk wordt gebouwd zonder houdbaarheidsdatum”, zegt lector duurzame renovatie Haico van Nunen van de Hogeschool Rotterdam in een studie. “Het kan verbazen, maar of een nieuw huis 50, 75, 100 jaar of veel langer mee moet kunnen, wordt niet vastgelegd.”

Toch wil Van Nunen wel iets zeggen over de gemiddelde levensduur van een huis. Een huis kan minimaal 120 jaar mee, schat hij in. “Dat is echt een moment om te kijken of het nog de moeite waard is om een gebouw te behouden.”

Dat heeft dan vaak niet eens te maken met de bouwkundige staat, maar meer met de functionaliteit. “Als je normaal onderhoud hebt gedaan, blijven de stenen wel staan.” De vraag na ruim een eeuw is of een huis nog functioneel is, en of het bewoners voldoende biedt.

Levensduur van een huis: 55 tot 500 jaar

Van Nunen baseert zich op een onderzoek uit 2008 onder bouwers, corporaties, beleggers en aannemers. Die gaven toen een hele ruime range voor de mogelijke levensduur van een huis. “Een huis kan tussen de 55 jaar en 500 jaar mee, kregen we toen terug van experts.”

De extreem korte en lange leeftijden heeft Van Nunen uit de onderzoeken gehaald. Daarmee kwam hij op een gemiddelde levensduur van 120 jaar. Deze periode heeft hij ook gebruikt in zijn proefschrift.

Lees ook op Business Insider

De zeer gewilde jarendertigwoningen koersen stilletjes af op een leeftijd van honderd jaar. Moeten kopers van die huizen zich zorgen maken of zo’n huis in trek blijft?

Van Nunen: “Die huizen kunnen gerust nog een tijd mee. Die zijn toen vaak gebouwd aan de randen van de stad, denk aan Tuinwijk in Utrecht. De plek is dus prima en de huizen zijn met aandacht voor detail gebouwd.”

Maar veel huizen uit 1900-1920 hebben echt een grondige makeover nodig, stelt hij. “Dat geldt ook voor de kleinere woningen uit de jaren 50.”

Heeft een huis drie houdbaarheidsdata?

“Eigenlijk heb je drie levensduren”, zegt Van Nunen. De functionele, de economische en de technische. De functionele is meestal de kortste, de technische de langste.”

De vraag bij de economische levensduur is of je nog voldoende rendement uit een huis kunt halen. De locatie en de woonwensen en -eisen zijn heel belangrijk bij de economische levensduur.

Neem jarendertigwoningen, die liggen vaak in gewilde wijken en vallen qua uitstraling in de smaak. Dat is goed voor de economische levensduur.

Maar stel je eens een huis voor in een krimpregio met veel woningaanbod. Een huis met een vloeroppervlak dat naar de huidige maatstaven klein is en energie vreet door slechte isolatie.

Een verhuurder krijgt het amper meer verhuurd en een koper wil geen geld meer steken in de verbouwing. Die mogelijke koper neemt liever iets groters dat beter bij deze tijd past. Aanbod genoeg in die regio.

Als je een woning helemaal moet opknappen en energiezuiniger moet maken, wordt het soms simpelweg te duur. Een matig onderhouden huis, dat energie vreet en ook nog eens op de verkeerde plek staat, dat kan een sloopkandidaat zijn. Kortom: de economische levensduur is ten einde gekomen.

Maar ook functionele eisen kunnen ervoor zorgen dat een huis tegen de houdbaarheidsdatum aan loopt. Bijvoorbeeld omdat de vraag naar woningen voor een bepaald type huishouden verandert.

Maar als een huis als kleine gezinswoning niet meer voldoet, hoeft het nog niet rijp te zijn voor de sloop. Een aanpassing tot een ruime tweepersoonswoning een optie zijn.

Technische levensduur: kwestie van onderhoud

“Ook de technische levensduur kun je enorm oprekken met goed onderhoud”, zegt hoogleraar Housing Systems Peter Boelhouwer van de TU Delft.

Hij wijst op Amsterdamse grachtenpanden die er al honderden jaren staan. “Let op, dat is niet omdat die panden zo goed waren. Er is door de eeuwen enorm veel gedaan aan onderhoud. Verschillende panden hebben alleen nog een historische gevel en dat is het dan.”

Het laat wel zien dat een pand op een goede plek met een mooi vloeroppervlak heel lang mee kan.

Boelhouwer denkt dat Nederlandse huizen van nu prima 300 jaar meekunnen. Hij stelt wel wat voorwaarden voor de levensduur van een huis. Zo moeten woningen op een goede plek staan, de mogelijkheden bieden om de indeling te veranderen, een goede fundering hebben en goed onderhouden worden.

“Zeg maar dat je minimaal een procent van de aankoopsom per jaar aan onderhoud besteedt.”

Ook Van Nunen hamert op goed onderhoud. Zorg dat je om de 15 jaar de nodige dingen doet, soms klein, soms groot. Denk aan kozijnen, dak en tussendoor nog het schilderwerk.

‘Nederland sloopt te veel huizen’

Volgens Professor André Thomsen is een levensduur van 300 jaar niet genoeg. Een Nederlands huis zou 400 jaar mee moeten kunnen, om iedere Nederlander een huis te bieden, stelde hij in zijn afscheidsrede aan de TU Delft in 2006.

Thomsen rekende met het aantal huizen in Nederland, en met een schatting van de behoefte aan huizen. Hij nam vervolgens het saldo van nieuwbouw van huizen en de sloop mee.

In Thomsens visie sloopt Nederland te veel huizen en gebeurt er te weinig aan nieuwbouw en renovatie.

Wil je uitkomen met de woningvoorraad die er is, dan zouden huizen honderden jaren mee moeten om iedere Nederlander een dak boven het hoofd te blijven bieden. Zo komt Thomsen op een noodzakelijke levensduur van de huidige woningen van 400 jaar.

8,5 miljoen woningen in 2045

Lector duurzame renovatie Haico van Nunen is voorstander van een zo lang mogelijke levensduur van huizen. Op basis van statistische voorspellingen hebben we over 27 jaar 8,5 miljoen woningen nodig. Dat komt door de nog groeiende bevolking en doordat huishoudens kleiner worden.

Aangezien de huidige woningvoorraad ongeveer 7,7 miljoen huizen telt, moet er bijna miljoen huizen bij. We bouwen jaarlijks ongeveer 40.000 huizen, netto na sloop. Dat betekent dat de hele woningvoorraad keihard nodig is.

Een extra argument voor behoud van bestaande huizen is voor Van Nunen de duurzaamheid. “Wij zijn nu heel druk met de discussie over beperking van CO2-uitstoot bij het verwarmen en de energievoorziening van huizen. Juist de bouw van huizen heeft ook een enorme impact”, stelt hij.

De huidige woningen functioneel bruikbaar houden met alle milieueisen die er zijn, is een enorme opgave, denkt Boelhouwer. Halvering van de CO2-uitstoot is een enorme klus. “Je stelt extra eisen aan huizen. Huizen met dunne muren, enkel glas en matige isolatie helemaal optimaliseren, kost klauwen met geld.”

Het zou bij huizen uit de jaren 60 en 70 de functionele levensduur beperken. Zeker wanneer ze op mindere locaties staan. Boelhouwer: “Als je voor 50.000 tot 60.000 euro moet verspijkeren om de CO2-uitstoot door verwarming te verminderen dan zou platgooien en opnieuw beginnen soms een betere oplossing zijn.”

De huizenexpert van de TU Delft geeft aan dat de overheid bij de energietransitie goed moet kijken naar draagvlak: anders zouden burgers weleens in opstand kunnen komen, als de overheid renovatie verplicht stelt.

LEES OOK: Verborgen gebrek bij aankoop huis: hier let de rechter extra scherp op, als je de verkoper aansprakelijk stelt

EN MIS OOK NIET: Met deze 3D-technologie kunnen gebouwen een stuk langer meegaan, maar dan moeten bouwers daar wel gebruik van maken