Woningeigenaren en woningzoekers krijgen in 2019 te maken met veranderingen op de huizenmarkt die gevolgen kunnen hebben voor hun portemonnee.
Zo mogen woningen volgend jaar iets duurder zijn om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en stijgt de gemiddelde WOZ-waarde in het land.
Daarnaast neemt het kabinet-Rutte 3 verschillende fiscale maatregelen die verband houden met een koophuis, zoals een verlaging van het eigenwoningforfait en een beperking van de hypotheekrenteaftrek.
Business Insider heeft zeven veranderingen op een rijtje gezet. Lees verder als je wilt weten hoe deze voor jou uitpakken.
1. NHG-grens gaat omhoog
De bedoeling van de NHG-garantie is dat je als huizenbezitter minder financiële risico’s loopt. Als je bij gedwongen verkoop van een woning niet de volledige hypotheeklening kunt afbetalen, zorgt de NHG-garantie ervoor dat de geldverstrekker volledig wordt gecompenseerd.
Op dit moment kom je in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie als de koopsom niet hoger is 265.000 euro. Vorige week maakte het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) bekend dat deze maximale koopsom voor de NHG per 2019 met 25.000 euro omhoog gaat naar 290.000 euro.
Neem je voldoende energiebesparende maatregelen, dan mag de hypotheek 106 procent van de woningwaarde bedragen. De maximale koopsom voor 2019 komt dan neer op 307.000 euro.
In het verleden wilden woningzoekers wel wachten met kopen om gebruik te maken van de verruimde grens. Maar in de huidige verhitte woningmarkt moeten mensen snel toeslaan. Het is daarom niet waarschijnlijk dat consumenten de aankoop van een huis uitstellen, meldde De Hypotheekshop.
Het is ook mogelijk om van een bestaande hypotheek zonder NHG, over te stappen naar een hypotheek mét NHG. Lees is in dit verband: Overstappen op een hypotheek mét NHG? 4 redenen waarom dat minder voordelig is dan je denkt.
2. NHG-premie gaat een fractie omlaag
Hypotheekrentes voor leningen met een NHG-garantie zijn doorgaans iets lager. Maar je betaalt bij het afsluiten van een NHG-lening wel iets extra. De afgelopen jaren ging het om 1 procent van de hypotheeksom.
Vanaf 2019 daalt deze premie naar 0,9 procent van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van 290.000 euro komt dat neer op 2.610 euro.
3. Lagere hypotheekrente-aftrek door verlaging belastingschijven
Voor middeninkomens geldt dat het percentage aan hypotheekrenteaftrek gelijkstaat aan de tariefschijf voor inkomstenbelasting. En laat het kabinet Rutte 3 die schijven nu net op de schop gooien. Het stelsel gaat van vier naar twee schijven, te beginnen in 2019.
De tabel hieronder laat zien welke tarieven voor de inkomstenbelasting gelden de komende jaren.
Zoals je ziet mogen huizenbezitters met een inkomen tussen pakweg 34.000 euro en 68.000 euro nu nog 40,85 procent van hun betaalde hypotheekrente aftrekken. In 2019 is dat nog 38,1 procent.
Lees in dit verband ook: Er zijn nu 3 fiscale redenen om je hypotheekrente van 2019 alvast vooruit te betalen – dit zijn ze
4. Maximumtarief hypotheekrenteaftrek daalt
Zoals je waarschijnlijk wel weet, is de overheid het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek aan het afbouwen. Voor hogere inkomens van boven de 68 duizend is dit al een paar jaar aan de gang. Hieronder zie je hoe het maximale percentage aan hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd.
Ooit kon je als grootverdiener de rente tegen maximaal 52 procent aftrekken, nu is dat 49,5 procent. In 2019 is dat nog 49 procent.
Dit maximale percentage geldt voor het inkomensdeel boven de 68.507 euro.
5. Eigenwoningforfait daalt
Het eigenwoningforfait wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde van woningen die door gemeenten wordt vastgesteld.
Onderstaande tabel laat zien hoe het eigenwoningforfait de komende jaren verandert. Voor de meeste huiseigenaren is vooral de WOZ-waarde tussen de 75.000 euro en de ruim 1 miljoen euro relevant, omdat hun woning in die waarderingscategorie valt.
Te zien is dat het percentage van het eigenwoningforfait in 2018 op 0,7 procent ligt voor het gros van de woningen en in 2019 daalt naar 0,65 procent.
Dus bij een woning van een ton gaat het om een bedrag van 700 euro dat je bij je belastbare inkomen moet optellen over het huidige belastingjaar, komend jaar wordt dat 650 euro. Mooi toch?
Niet per se. Ook de WOZ-waarde stijgt (zie punt 7), waardoor het voordeel van het lagere percentage van het eigenwoningforfait teniet kan worden gedaan.
6. Beperking fiscaal voordeel bij lage of geen hypotheek
De fiscale rekensom voor de eigen woning bestaat uit de som van het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente. Zolang je méér aftrekbare rente hebt vergeleken met het bedrag dat je voor het eigenwoningforfait moet optellen bij je inkomen, levert de hypotheekrenteaftrek een fiscaal voordeel op.
In het omgekeerde geval, als je geen of een lage hypotheek hebt, geldt vooralsnog een speciale regeling: volgens de Wet Hillen hoef je geen eigenwoningforfait te betalen, als je geen of weinig hypotheekrenteaftrek geniet.
Maar dit gaat veranderen. Vanaf 2019 wordt de Wet Hillen in 30 jaar met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dit betekent dat als je geen of weinig hypotheekrenteaftrek hebt, je volgend jaar nog een vrijstelling hebt van 96,67 procent van het positieve saldo van het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek.
Dus als je geen hypotheekrenteaftrek hebt en het eigenwoningforfait is bijvoorbeeld 650 euro, dan moet je 3,33 procent daarvan optellen bij je inkomen. Ofwel 21,45 euro.
7. WOZ-waarde stijgt: mogelijk kun je in aanmerking komen voor een lagere hypotheekrente
"De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt volgend jaar met 7,5 tot 9,5 procent", schrijft de Waarderingskamer (de toezichthouder op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)) in een brief aan de staatssecretaris van Financiën.
Het gaat hier om de WOZ-waarde van 2019, die betrekking heeft op de marktontwikkeling tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018.
Behalve dat een gestegen WOZ-waarde een nadeel (punt 5) met zich mee kan brengen, levert het misschien ook een voordeel op.
Wanneer de WOZ-waarde van je huis stijgt, kun je wellicht bij de bank aankloppen voor een lagere hypotheekrente. Woningeigenaren betalen vaak een risico-opslag boven op hun rente, die wordt bepaald door de verhouding tussen de marktwaarde van de woning en de hoogte van de lening.
Is de WOZ-waarde, dus de marktwaarde, gestegen, dan betekent dit dat je minder leent ten opzichte van de marktwaarde. Dat kan een lagere risico-opslag en dus een lagere rente tot gevolg hebben.
Of dit mogelijk is bij jou hypotheek, hangt af van de voorwaarden en de risicoklassen die jouw geldverstrekker hanteert. Over deze risicoklassen kun je hier meer lezen.
Bedenk ook dat de marktwaarde op de WOZ-beschikking waarschijnlijk al achterhaald is tegen de tijd dat je hem ontvangt, door de rap stijgende huizenprijzen. Wellicht zul je dus ook met een taxatierapport naar de bank moeten gaan.
