Luister hieronder naar de audioversie van dit artikel


0:00

De hypotheekrentes zijn fors gestegen dit jaar. Het kopen van een woning is daarmee flink duurder geworden en dat heeft effect op de maximale hypotheek die kopers kunnen afsluiten en de prijzen die ze bieden, zo blijkt uit een analyse van ING Research.

De hypotheekrentes vonden begin dit jaar snel hun weg omhoog nadat de kapitaalmarktrentes begonnen te stijgen. Dit als gevolg van de hogere inflatieverwachtingen in het eurogebied sinds het herstel van economieën na de coronapandemie en vooral de oorlog in Oekraïne.

Ook is de Europese Centrale Bank (ECB) een verkrappend monetair beleid gaan voeren met verhogingen van de beleidsrente, schrijft ING.

In Nederland is de rente op de 10-jarige staatslening is een belangrijk anker voor de kosten die geldverstrekkers zelf maken als ze geld lenen om hypotheekleningen met langere looptijden te verstrekken. Deze rente lag in januari dit jaar nog rond de 0 procent en bedraagt inmiddels 2,5 procent.

In het kielzog van kapitaalmarktrentes zijn de geadverteerde hypotheekrentes met een rentevaste periode van 10 jaar gemiddeld met zo'n 3,5 procentpunt gestegen in 2022. De gemiddelde 10-jaars hypotheekrente klom van gemiddeld zo'n 1,5 procent begin dit jaar naar ongeveer 5 procent eind oktober.

De onderstaande grafiek van Business Insider met gegevens van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep, toont de stijging van de hypotheekrentes voor 10 jaar vast met en zonder NHG-verzekering.

De bovenstaande gemiddelde rentes geven niet aan welke rentes woningkopers uiteindelijk betalen. Daarom heeft ING ook gekeken naar gegevens van De Nederlandsche Bank (DNB) over de ontwikkeling van hypotheekrentes die kopers daadwerkelijk afsluiten.

Daaruit blijkt dat de gemiddelde rentes van alle nieuwe hypotheekcontracten (dus niet alleen 10 jaar vast) tussen januari en augustus met 1,2 procentpunt stegen, van 1,55 procent in januari naar 2,71 procent in augustus. Dit is slechts de helft van de stijging van de geadverteerde hypotheekrentes die in dezelfde periode met 2,4 procentpunt stegen.

Dat de contractrentes lager uitvallen komt doordat doorstromers op de huizenmarkt op basis van de hypotheekvoorwaarden hun 'oude rente' vaak kunnen meenemen bij een verhuizing. Daarnaast kiezen woningkopers nu vaker voor hypotheken met een kortere rentevaste periode.

Doorgaans geldt: hoe korter de rentevaste periode, hoe lager de rente. Lange tijd was bijvoorbeeld de rentevaste periode van 20 jaar het meest populair, maar dat is verschoven naar 10 jaar vast.

Ook zullen woningkopers vaker shoppen naar lagere rentes en relatief hoge rentes links laten liggen.

Stijging hypotheekrente en gevolg voor huizenprijs

Het effect van de stijgende hypotheekrentes dus minder groot dan je op basis van de geadverteerde rentes zou verwachten. Uitgaand van de geadverteerde rentes zou het budget van huizenkopers met 60.000 euro (berekend op basis van alle aangeboden rentes) dalen. Maar uitgaande van de contractrentes halveert die daling naar 30.000 euro.

De hogere hypotheekrentes hebben op twee manieren effect op het budget van huizenkopers, blijkt uit de analyse van ING.

1. Lager maximale hypotheek: Het eerste is de lagere leencapaciteit. De hypotheekrente is medebepalend voor het bedrag dat huizenkopers kunnen maximaal lenen. Vooral bij starters bepaalt de maximale hypotheek hoeveel ze kunnen bieden op een woning, omdat zij vaker hun woning met alleen een hypotheek financieren. Doorstromers kunnen vaak de overwaarde meenemen.

De maximale hypotheek neemt op basis van de 1,2 procentpunt stijging bij contractrentes met zo'n 30.000 euro af voor de doorsnee woningkoper. Uitgaande van de stijging bij geadverteerde rentes van 2,4 procentpunt verdubbelt die daling tot ongeveer 55.000 tot 60.000 euro.

2. Verslechterde betaalbaarheid: Hogere hypotheekrentes betekenen bij gelijke prijzen hogere maandlasten. Bij stijgende rentes zullen kopers geneigd zijn gemiddeld minder te bieden voor een woning dan bij lagere rentes, om zo de stijging van hun woonlasten in toom te houden.

Om de hypotheeklasten even hoog te houden als begin dit jaar, moet een doorsnee woningkoper 30.000 euro minder bieden, uitgaande van de stijging van 1,2 procentpunt bij contractrentes. Ook hier wordt dat bedrag verdubbeld naar 60.000 euro als uitgegaan wordt van de stijging van 2,4 procentpunt bij geadverteerde rentes.

Het precieze effect van de hogere hypotheekrentes op het budget van huizenkopers en dus op de huizenprijzen, is volgens ING moeilijk te bepalen omdat meer factoren een rol spelen. Bijvoorbeeld het inkomen van woningkopers: dit gaat er jaarlijks gemiddeld op vooruit. De loongroei voor jonge woningkopers kan bijvoorbeeld oplopen tot 5 procent per jaar, waarmee deze groep meer kan bieden op een woning.

Daarnaast neemt de overheid fiscale maatregelen om de koopkracht van huishoudens op peil te houden. Ook dit beperkt het negatieve effect van de hogere hypotheekrentes.

Tegelijk zijn er ook ontwikkelingen die het kopersbudget juist drukken, zoals bijvoorbeeld de torenhoge energieprijzen.

ING verwacht dat de huizenprijzen tot eind 2023 dalen tot het prijsniveau van eind 2021, wat neerkomt op een daling van 4,5 procentpunt tussen de prijspiek in augustus 2022 tot en met het einde van 2023. De bank maakt hierbij de kanttekening dat de onzekerheden op de woningmarkt groter dan normaal zijn door de oorlog in Oekraïne, waardoor dit scenario snel ingehaald kan worden door de werkelijkheid.

LEES OOK: Huizen met hoger energielabel leveren meer op: zoveel hoger ligt gemiddelde verkoopprijs met hoger label